趙明嶺

摘 要：作為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，房地產事業(yè)的發(fā)展快速推動著我國GDP建設，隨著近年來我國城鎮(zhèn)化進程的加深，房地產經濟涉及內容日益增多，其包括建筑、水電、家具、裝飾以及金融等產業(yè)，對國民經濟影響范圍廣、程度深。但是受其自身發(fā)展屬性的影響，房地產經濟增長的過程勢必會圍繞一定的數(shù)值上下波動，一旦波動超出規(guī)定范圍，則會對自身以及國民經濟的構建與發(fā)展帶來不利影響，故此，本文通過對房地產經濟波動影響因素以及預防對策的研究，意于促進投資與消費平衡發(fā)展，確保房地產業(yè)的良性發(fā)展。

關鍵詞：房地產業(yè)；經濟波動；影響因素；預防對策

引言：房地產經濟波動影響因素眾多，如國家政策、市場金融、土地建設等，通過這些因素的綜合作用，對房地產經濟的發(fā)展事態(tài)構成影響。如今，隨著我國房產價格的迅猛上漲，不同程度的引起了購房者與投資者的心里恐慌，因此，如何掌握房地產經濟發(fā)展的規(guī)律與特點，引導其健康有序發(fā)展，實現(xiàn)房產經濟波動的有效干預，是為一個值得我們深思的問題。

1.房地產經濟波動的表現(xiàn)特征

1.1復蘇階段

房地產經濟在經過一次循環(huán)的低谷后，便會進入復蘇階段，該過程中房地產經濟會因需求遠遠低于供給而出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，因此，當一些開發(fā)商意識到問題所在時，便會減少對房地產項目的投資，以此維持市場供需關系，但是，一旦社會凈需求量上升，此時便會扭轉之前供大于求的局面，推動房地產項目開發(fā)建設，進而使得房地產經濟進入復蘇階段。

1.2繁榮階段

房地產經濟一旦進入復蘇階段，隨著房產交易量的提升，其價格與租金便會隨之上漲，進而促進房地產項目的開發(fā)與建設，加大開發(fā)商的資金投入，在這一市場狀態(tài)下，持續(xù)增長的需求量導致交易市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，從而推動房價與租金的迅猛增長。以生產領域的角度分析，此時便會有開發(fā)商抓住商機，極力投資新項目的建設；以流通領域的角度分析，各類（個人與集團）消費者會在市場的影響下，迅速增加房地產消費，從而促進房地產開發(fā)的規(guī)模與投資不斷擴大。

1.3衰退階段

經過繁榮時期的“不良”推動后，隨著房產價格的持續(xù)上升，當其遠遠超過消費者的能力范圍時，便會因為實際需求的減少而縮小市場范圍，此時供求關系逐漸發(fā)生改變，經濟發(fā)生衰退現(xiàn)象，該現(xiàn)象一旦被市場主體認識到，便會減少（甚至停止）對新項目的投資與開發(fā)，此時對于剛竣工或即將竣工的項目來說，由于其在數(shù)量上遠遠大于市場需求，便會導致市場交易減少，房產價格下降。

1.4蕭條階段

在日益尖銳的市場供求矛盾推動下，隨著競爭壓力的不斷提升，房產價格會持續(xù)性處于下跌狀態(tài)，但是，受房地產剛性價格現(xiàn)象的保護，當價格下跌至一定底線時，同時受萎靡的市場和劇降交易量的影響，此時便會出現(xiàn) “有市無價”的局面，致使在經濟關系上 “套牢”投資者與開發(fā)商，徹底打亂房地產企業(yè)的運轉規(guī)律，此時房地產經濟便會進入蕭條狀態(tài)。

2.房地產經濟波動產生的影響因素

2.1經濟變化因素

本質上講，房地產在銷售過程中是為一種商品，勢必會被外部環(huán)境所影響。由于房地產的建設需要經歷一段過程，此時其生產成本（如材料進購、工費支付等）投入后便會流通于市場經濟中，在宏觀經濟環(huán)境的影響下會一直處于變動狀態(tài)，受通貨膨脹、居民消費、國民生產以及物價水平等客觀因素的影響，進而導致房地產的市場需求與生產材料發(fā)生變化，致使其產生經濟波動現(xiàn)象。

2.2政策影響因素

基于我國市場經濟屬性的影響，其在政府宏觀調控下的一切運行必須以維持社會穩(wěn)定和提高生產力為目的，此種性質的市場經濟，政府總體政策的控制始終貫穿于經濟發(fā)展過程，政策的變化影響著每一個行業(yè)的發(fā)展。對于房地產經濟而言，由于其涉及領域較廣，因此發(fā)展過程敏感于多種政策（如貨幣、產業(yè)、財政政策等）和經濟制度以及發(fā)展目標（任務），一旦新政策與新制度頒布，便均會對房地產經濟產生一定的波動現(xiàn)象。

2.3市場供求因素

作為商品形式的一種，房地產在市場發(fā)展中始終處于一種供求關系變化過程中，這種供與求關系之間的矛盾會在一定程度上帶來經濟波動現(xiàn)象。對于人口基數(shù)大、消費能力強、經濟環(huán)境好的城市而言，由于其對住房剛性需求大，實際需求量高，因此房產價格會因商品的稀缺而持續(xù)上升，特別是在沿海等一線城市，該現(xiàn)象表現(xiàn)尤為明顯；而此時對于房地產供給而言，其也會因資金供應、材料漲跌、技術水平等因素的影響而出現(xiàn)供給過多或供給不足現(xiàn)象，與市場需求的步伐出現(xiàn)差異，進而造成經濟波動出現(xiàn)。

3.房地產經濟波動預防對策分析

3.1加強土地市場的管理

抑制房地產行業(yè)經濟上的波動，必須強化政府對土地市場的管理。首先，政府應對土地市場總的房產量進行有效控制，在土地使用方面要加大審批力度，并形成統(tǒng)一的土地管理權，制定科學、合理的土地使用計劃，同時對土地的最終用途進行嚴格的監(jiān)控，其次，在劃撥用地方面，政府應規(guī)范相應的操作，改變傳統(tǒng)的協(xié)議出讓，進而實施招標拍賣的出讓方式，形成市場化的招標、投標以及拍賣的形式；最后，遵循市場化的需求，實施新型的土地供應機制。

3.2 建立健全的金融制度

房地產市場的健康發(fā)展離不開相關金融制度的支持，因此在抑制房地產經濟上的波動中，有必要建立健全相關的金融制度。首先，應不斷完善房地產企業(yè)的多元化融資體系，盡可能地拓寬房地產企業(yè)的融資渠道；其次，不斷完善住房市場與住房消費的多元化融資體系，盡可能地拓寬住房消費者的融資渠道；最后，建立健全的住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的實效性。在房地產運行過程中，實施融資渠道的多元化對抑制房地產經濟波動有著至關重要的作用。房地產融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產企業(yè)自身的努力，更需要管理者不斷加強相關的金融制度，不斷完善相關的金融體系，為房地產企業(yè)的融資活動提供一個良好的融資環(huán)境，從而有效的抑制房地產企業(yè)經濟上的波動，促進房地產企業(yè)經濟效益的提高。

3.3 制定合理的投資政策

投資政策作為影響房地產行業(yè)發(fā)展的主導性因素，其出臺與頒布緊密影響著房地產行業(yè)的發(fā)展速度與發(fā)展狀況，是為保障房地產行業(yè)健康發(fā)展的關鍵所在。因此，投資政策在編制過程中，房地產企業(yè)應保障好以下幾點：①如遇較大程度變更投資主體結構時，便可能會在未來周期內房地產市場出現(xiàn)較大變動。導致該現(xiàn)象出現(xiàn)的影響因素較多，其中與房地產企業(yè)風險規(guī)避機制不全、產權劃分不清、職責歸屬模糊等因素密不可分；②時刻觀測市場投資規(guī)模的變動。房地產企業(yè)在投資過程中，應盡可能保持投資規(guī)模適應于市場宏觀經濟的規(guī)模，避免脫離其基本界面，以防因自身投資規(guī)模的較大變更而造成企業(yè)經濟波動；③設置專業(yè)、合理的投資機構。投資機構的設置，其目的在于促使房地產企業(yè)在實施投資任務時更加科學與合理，其進行機構設置時，應切實結合市場的調查與研究，合理定位目標市場，科學實施投資任務。

結語

總而言之，房地產經濟的發(fā)展必然性會出現(xiàn)一定的波動，該過程也并非會呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)的曲線，因此，要想完全掌握房地產經濟的發(fā)展規(guī)律與特點，我們只有依據(jù)于社會實況著力研究，通過異常波動的分析，為宏觀調控政策的制定提供科學依據(jù)，實施推進房地產業(yè)的深化改革，實現(xiàn)房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展。

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