劉彥華

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，25%的受訪者認(rèn)為自己最適合居住在城鎮(zhèn)，20.8%的受訪者心儀二線城市，16.5%的受訪者青睞鄉(xiāng)村，12.7%的受訪者喜歡三線城市，8.3%的受訪者打算移居國外，只有16.7%的受訪者明確表示自己適合一線城市。

“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方。”歌手潘美辰上世紀(jì)90年代的這首成名曲，至今聽起來感覺依然真實(shí)而強(qiáng)烈。

房子，一個(gè)有人歡喜有人憂的話題。2017年5月，《小康》雜志社會(huì)同有關(guān)專家及機(jī)構(gòu)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查。從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)這五個(gè)方面對國人的居住狀況進(jìn)行調(diào)查測評，本年度，經(jīng)對調(diào)查結(jié)果和國家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)處理，得出“2017中國居住小康指數(shù)”為79.9分，比上年提高了3.6分，距離80分大關(guān)只有一步之遙。構(gòu)成“中國居住小康指數(shù)”五個(gè)不同方面的指數(shù)水平，也均比上年有不同程度的提高，其中居住面積指數(shù)為85.4分，比上年提高了4.0分;住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為80.3分，比上年提高了3.8分;住宅配套及環(huán)境指數(shù)為77.8分，比上年提高了3.7分;社區(qū)關(guān)系指數(shù)為90.1分，比上年提高了1.8分;物業(yè)服務(wù)指數(shù)為68.4分，比上年提高了3.8分。

調(diào)查顯示，過半受訪者（55.6%）對目前的居住狀況感到“滿意”，其中24.8%的受訪者感到“非常滿意”;30.8%的受訪者感到“比較滿意”;27.8%的受訪者感到“不滿意”，其中5.6%的受訪者表示“非常不滿意”，22.2%的受訪者表示“不太滿意”;另外，還有16.7%的受訪者感覺目前的居住狀況“一般”。

另外，和去年相比，31.3%的受訪者覺得今年的居住狀況 “越來越好”了，18.7%的受訪者感覺今年的居住狀況“越來越差”了，其余50%的受訪者則在居住方面沒有什么變化。

新一輪調(diào)控風(fēng)暴來襲

超三成受訪者擔(dān)心“藥”停會(huì)“更疼”

“我想再看看！”這是王杰最近看房時(shí)說得最多的一句話。

王杰，32歲，河北人，畢業(yè)后在北京工作已有6年多，正在謀劃在北京買房，沒有購房和貸款記錄，屬于純剛需非京籍首套在京購房。今年開春，通過房產(chǎn)中介，也曾看上幾套房，但皆因一約談，房主就坐地漲價(jià)，未能成交。為此，王杰一度放棄看房。

3月17日，也就是全國兩會(huì)結(jié)束后的第二天，北京“3·17新政”發(fā)布，引發(fā)市場震蕩，王杰再度出現(xiàn)在了看房的路上?！氨本┻@次的調(diào)控政策可以稱得上是‘史上最嚴(yán)，認(rèn)房又認(rèn)貸，我相信可以起到供需力量調(diào)整的作用，我們買到心儀的房子的幾率也會(huì)大一些。”

事實(shí)正如王杰所預(yù)期，受樓市新政影響，市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，話語權(quán)逐漸偏向購房者一方，“最近看的幾套房都還不錯(cuò)，很多房主也是誠心賣，給出了一些議價(jià)空間，尤其是換房的房主，討價(jià)還價(jià)的空間會(huì)更大一些”。

不過，王杰告訴記者，他現(xiàn)在買房的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，“之前看著房價(jià)噌噌猛漲，總是著急，看上了就想趕緊交易，但是現(xiàn)在，感覺真的不一樣了，不用那么著急了，市場房源變多了，價(jià)格還出現(xiàn)一定程度的回落，我們可以慢慢挑，慢慢選?！?/p>

與王杰泰然自若、精挑細(xì)選不同，因?yàn)榉孔樱瑥埿褡罱娜兆又荒苡盟膫€(gè)字形容——水深火熱。

張旭是個(gè)地地道道的北京人，2011年初，在昌平天通苑貸款購買了自己的第一套房子，80多平、兩居。2016年，小女兒出生，又恰逢自己房子“滿五年”，張旭一家萌生了換套大房子的想法。

作為“滿五年唯一”的房產(chǎn)，張旭的房子在今年3月以總價(jià)450萬的價(jià)格順利出售。其間，張旭看中了朝陽常營的一套140多平的三居，總價(jià)1000萬，按照當(dāng)時(shí)的首套房政策，無房無貸的他只需支付40%的首付款，400萬，用他賣房所得支付綽綽有余。3月4日交定金，3月6日提交資料做資質(zhì)審核，3月13日正式簽合同并交首付款。3月16日房產(chǎn)中介通知已通過資質(zhì)審核，于3月20日申報(bào)網(wǎng)簽。

但在3月17日，調(diào)控政策出臺，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，張旭購房的這套房子被認(rèn)定為二套，且由于面積超過普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，被認(rèn)定為 “非普通住宅”，按照最新政策，張旭的首付款比例一下子從40%提高到了80%。

一夜之間多出400萬的首付款，讓張旭倍感壓力，也讓他的換房計(jì)劃戛然而止?！靶抡雠_后，我一直想要解約，但是賣家只同意再讓50萬房款，堅(jiān)決不同意解約?！?/p>

更讓張旭難過的是，舊房已賣，新房又買不起，他們一家四口現(xiàn)在只能被迫租房住。

其實(shí)不只是在北京，今年以來，各地政府大力貫徹中央“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控精神，從限購到限貸，從限價(jià)到限售，再到一線城市全線“限商”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有50多個(gè)地級以上城市和近30個(gè)縣市發(fā)布了各種調(diào)控政策140多次，其中，僅北京一個(gè)多月時(shí)間就出臺了10多項(xiàng)房地產(chǎn)政策。調(diào)控政策出臺的次數(shù)之多、力度之大，遠(yuǎn)超以往。而從城市發(fā)布的政策主要特征看，主要特點(diǎn)是在需求端通過城市群同步、“五限”模式，強(qiáng)力抑制投資投機(jī)需求，降低樓市杠桿。

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，32.1%的受訪者擔(dān)心“吃藥”的時(shí)候有效，“停藥”之后“更疼”;21.4%的受訪者呼吁大力推進(jìn)制度性長效機(jī)制建設(shè)，多措并舉抑制房地產(chǎn)泡沫;19.9%的受訪者直言“不好說”;14.3%的受訪者對此表示支持肯定，稱自己所在地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“降溫”跡象;另外，12.3%的受訪者直言自己的置業(yè)計(jì)劃受到了影響。

國人眼中抑制房價(jià)上漲的八大“絕招”：

拓展投資渠道居首

此輪調(diào)控風(fēng)暴在不到兩個(gè)月的時(shí)間里已經(jīng)開始初見成效。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月份，在調(diào)控政策收緊的壓力下，樓市出現(xiàn)分化，熱點(diǎn)城市明顯降溫。從同比看，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平;5個(gè)城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個(gè)百分點(diǎn)之間。

另外，從同比看，4月份70個(gè)城市中有30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加6個(gè)，回落城市中23個(gè)為一二線城市。初步測算，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，4月份比3月份回落2.8個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，4月份比3月份回落1.0個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，4月份比3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，4月份70個(gè)城市中有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加13個(gè);7個(gè)城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降;3個(gè)城市降幅擴(kuò)大。

本輪樓市調(diào)控，彰顯了政府穩(wěn)定樓市的決心，業(yè)已出臺的政策已經(jīng)對房價(jià)非理性上漲、恐慌性搶房等行為產(chǎn)生了初步遏制效果。然而，要真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”，促使住房回歸居住屬性，仍是一項(xiàng)長期復(fù)雜的系統(tǒng)工程，僅憑限購、限貸等短期政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)前，在實(shí)施“短鞭”治標(biāo)的同時(shí)，加快推出“長策”以治本，通過長短配合，標(biāo)本兼治，形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，依然是業(yè)內(nèi)專家學(xué)者共同的心聲。

“光有短期調(diào)控措施，會(huì)陷入‘一管就死，一放就漲的怪圈?！敝袊嗣翊髮W(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚直言，各地政府應(yīng)盡快研究出臺長效政策，尤其需要根據(jù)人口變化趨勢制訂和公布住宅土地供應(yīng)計(jì)劃，及時(shí)供應(yīng)所需的住宅用地，同時(shí)切實(shí)完善保障房、廉租房的配套和分配。

“本輪調(diào)控與整頓相結(jié)合，主要是因?yàn)橛行┖θ褐R搗亂，包括一些開發(fā)商、中間商?！碧峒胺康禺a(chǎn)問題，住建部住房改革專家委員會(huì)副主任顧云昌同樣將焦點(diǎn)放在了長效機(jī)制上，在他看來，調(diào)控是短期的，必須把調(diào)控和長效機(jī)制結(jié)合起來。

顧云昌強(qiáng)調(diào)，建立長效機(jī)制需要注意兩個(gè)方面的問題，一是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一定要平穩(wěn)，不能高高低低，特別是房價(jià)不要大起大落，大起之后的大落一定要非常注意;二是由于住房市場波動(dòng)，造成一部分人有錢，一部分人沒錢，在投資渠道匱乏的大背景下，容易導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持房價(jià)高漲的趨勢，需要注意加強(qiáng)政策引導(dǎo)，拓寬人們的投資渠道。

專家學(xué)者在構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制問題上的觀點(diǎn)，道出了公眾的心聲?！?017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果顯示，國人眼中抑制房價(jià)過快上漲的八大“絕招”之首便是“開發(fā)更多金融產(chǎn)品，不要讓房地產(chǎn)成為主要的投資渠道”，有52.4%的受訪者選擇了此選項(xiàng);排在第二位和第三位的均與土地問題有關(guān)，50.7%的受訪者建議“改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況”，39.9%的受訪者認(rèn)為應(yīng)該增加土地供應(yīng)，尤其是商品房市場的土地供給量;排在第四至第八位的依次是：增加保障性住房建設(shè)規(guī)模（38.9%）、提高投資性購房的成本（27.8%）、實(shí)施嚴(yán)格信貸政策（26.3%）、完善房產(chǎn)稅（25.2%）、開征物業(yè)稅（22.1%）。

不過，長效機(jī)制的建立需要時(shí)間，而這個(gè)時(shí)間需要用短期調(diào)控來爭取。在長效機(jī)制沒有出臺之前，短期的行政措施不會(huì)放松?！?017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，受此影響，從現(xiàn)在到今年年底，68.8%的受訪者明確表示不會(huì)考慮買房問題，12.5%的受訪者選擇了觀望，只有不足兩成（18.8%）的受訪者依然奔跑在買房路上。

同時(shí)，調(diào)查結(jié)果顯示，對于本地房價(jià)年內(nèi)走勢的預(yù)判，40.3%的受訪者預(yù)計(jì)仍會(huì)上漲，24.7%的受訪者選擇了“不好說”，20.2%的受訪者認(rèn)為可能會(huì)下跌，另外還有14.8%的受訪者選擇了“維持現(xiàn)狀”。

租房可以“任性”嗎？

有房，任性;租房，也能任性嗎？

時(shí)至今日，劉強(qiáng)仍對去年年底在朋友圈刷屏爆紅的一篇題為《一家三口花40萬改造北京出租屋》的文章念念不忘。這篇文章講述的是一位名為Yvonne的室內(nèi)設(shè)計(jì)師與她老公為了給孩子一個(gè)充滿陽光和快樂的家，花了40多萬元裝修出租屋的故事。

花40萬裝修，不少見，但是，花40萬裝修出租屋，卻并不多見。

初看此文，劉強(qiáng)也同大多數(shù)讀者一樣，認(rèn)為用自己的血汗錢給房東做嫁衣，是不是瘋了？但換個(gè)角度想想，在房價(jià)不斷攀升的情況下，買房很難，不想在租房上將就，其實(shí)是可以理解的。而立之年的劉強(qiáng)目前在一家私營企業(yè)做財(cái)務(wù)，每月收入12000元左右，面對北京動(dòng)輒8萬、9萬一平的房子，他早已徹底打消了在北京買房的念頭。

“要房子，還是要生活，我選擇了后者?！眲?qiáng)對記者坦言，身邊太多因買房而背上沉重負(fù)擔(dān)、生活困頓的例子讓他感到焦慮。但買房難，租房也不容易。作為一個(gè)資深租客，劉強(qiáng)認(rèn)為租房存在著較多的問題，租房中介普遍不太守規(guī)矩，發(fā)布虛假房源信息、編造陰陽合同，兩頭吃差價(jià)、無照經(jīng)營、強(qiáng)行亂收費(fèi)、任意終止合同，加上個(gè)別房東持有各種歧視排斥，劉強(qiáng)坦言租房的白領(lǐng)很難找到幸福感、安全感。

不過，最近的一則消息讓劉強(qiáng)看到了“任性”的曙光。近日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）發(fā)布，其中將近一半的篇幅重點(diǎn)放在了如何保障租房人的權(quán)益：合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金;政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。

“在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著‘弱勢群體的角色。這個(gè)條例的出臺對于城市里的租客來說無疑是個(gè)好消息?！眲?qiáng)感嘆道，“租房的那些糟心事終于要有人管了?！?/p>

三成受訪者對物業(yè)不滿

關(guān)于居住，國人還有哪些不滿呢？

在“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中，面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、周邊生活配套等選項(xiàng)，超過三分之一的受訪者將選票投給了物業(yè)服務(wù)（36.3%），此外還有較多的受訪者把票投給了“社區(qū)鄰里關(guān)系”（33.5%），“與工作地點(diǎn)的距離”（32.1%）、“小區(qū)環(huán)境”（29.8%）、“停車狀況”（27.9%）則分列第三至五位。

伴隨著城市化率不斷提高，新建樓盤鱗次櫛比，物業(yè)糾紛這一“城市病”在大中城市日益凸顯。

中南大學(xué)地方治理研究院研究員吳曉林曾專門針對“商品房小區(qū)治理”在上海、長沙、廈門、深圳等9大城市進(jìn)行調(diào)研，據(jù)他2016年底發(fā)布的《中國城市商品房社區(qū)治理報(bào)告》顯示，有85.4%的業(yè)主遭遇過各種物業(yè)糾紛。業(yè)主群體遭遇的物業(yè)糾紛問題排在前三位的分別為：物業(yè)費(fèi)高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，公用場所缺乏或者被侵占，水電、網(wǎng)絡(luò)、電梯問題。

“商品房小區(qū)治理存在的種種問題是城市化進(jìn)程中公民權(quán)利需求與制度供給不足之間的產(chǎn)物?！眳菚粤纸ㄗh，要完善商品房小區(qū)的治理結(jié)構(gòu)，不但要調(diào)整法律法規(guī)、健全市場體制來促使業(yè)主與市場主體權(quán)益平衡，確保業(yè)主群體與市場組織利益增進(jìn);還要引入大數(shù)據(jù)技術(shù)，推進(jìn)城市社區(qū)治理現(xiàn)代化。

另外，住房帶給人們的壓力很大，對人們的生活也會(huì)造成種種影響， 排在首位的是擔(dān)心失業(yè)，其次是覺得自己沒用，再次是心煩，排在第四至十位的依次是推遲結(jié)婚、日常生活精打細(xì)算、社交圈萎縮、對生活缺乏熱情、減少休閑娛樂活動(dòng)、家庭爭吵、喪失斗志。

“2017中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，25%的受訪者認(rèn)為自己最適合居住在城鎮(zhèn)，20.8%的受訪者心儀二線城市，16.5%的受訪者青睞鄉(xiāng)村，12.7%的受訪者喜歡三線城市，8.3%的受訪者打算移居國外，只有16.7%的受訪者明確表示自己適合一線城市。

（感謝國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所研究室主任呂慶喆提供的支持）