關(guān)英輝

摘要：我國(guó)在集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)研究管理上，一直處于空白的狀態(tài)。主要原因是我國(guó)建設(shè)用地的規(guī)劃內(nèi)容一直沒(méi)有得到有效的開(kāi)展。所以，為了適應(yīng)當(dāng)前土地交換運(yùn)作模式，我國(guó)應(yīng)該在集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估內(nèi)容的實(shí)踐中結(jié)合試點(diǎn)工作的開(kāi)展，制定相應(yīng)的制度。文章針對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行了相應(yīng)的探究，望得出的結(jié)論可以給工作人員的業(yè)務(wù)開(kāi)展帶來(lái)相應(yīng)的幫助。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展差距越來(lái)越小。國(guó)家已啟動(dòng)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作。我國(guó)某些地區(qū)在建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上，建立出相應(yīng)的制度，對(duì)這些土地資源進(jìn)行相應(yīng)的管理，對(duì)于土地資源的立法史來(lái)說(shuō)具有里程碑式的意義。這項(xiàng)土地制度的出臺(tái)也必將會(huì)對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性的解決。但是，土地資源在使用過(guò)程中，依然會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的發(fā)展模式出現(xiàn)更多新的問(wèn)題，這需要我國(guó)相關(guān)管理工作人員制定出更多管理辦法，對(duì)這些問(wèn)題的發(fā)生進(jìn)行源頭上的解決。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為在正常市場(chǎng)條件下，適用于流轉(zhuǎn)目的，對(duì)現(xiàn)狀利用或規(guī)劃條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一特定估價(jià)期日一定使用年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域（級(jí)別或者區(qū)段）平均價(jià)格。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在的問(wèn)題

1. 我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，很難將這些土地資源進(jìn)行價(jià)值上的判斷，主要的原因是我國(guó)在此方面事務(wù)的開(kāi)展一直處于較為落后的水平，沒(méi)有制定出較為完善的管理制度。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估事務(wù)的開(kāi)展運(yùn)行主要發(fā)生在我國(guó)大型城市主城區(qū)，許多農(nóng)村地區(qū)還沒(méi)有涉及到這部分內(nèi)容的管理，最為重要的是農(nóng)村集體建設(shè)用地由于資源分布比較分散，無(wú)法在管理過(guò)程中進(jìn)行統(tǒng)一性的處理，這也是農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市集體建設(shè)用地上的本質(zhì)區(qū)別。所以，土地資源管理工作人員如何將分散的農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行良好的管理，并在管理過(guò)程中確定出土地資源的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估機(jī)制，是管理人員當(dāng)前工作開(kāi)展的首要任務(wù)。

2. 土地資源管理工作人員在對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行級(jí)別界限上的規(guī)劃時(shí)，因?yàn)檫@些土地資源比較分散，所以很難將界限進(jìn)行劃分。工作人員比較常用的一種劃分方法是將這些土地根據(jù)區(qū)域上的位置，進(jìn)行定級(jí)單元上的劃分。與此同時(shí)，相鄰比較近的兩塊建設(shè)用地，可以進(jìn)行單元合并的處理方式。在對(duì)基準(zhǔn)的假的級(jí)別界限進(jìn)行規(guī)定時(shí)，工作人員主要采用的方法是用自然線狀物進(jìn)行隔離，例如，鐵路公路或者河流等。這樣的處理方法不僅可以節(jié)省劃分過(guò)程中的資金投入，也可以利用自然景物進(jìn)行功能性上的發(fā)揮。

農(nóng)村集體建設(shè)用地在規(guī)劃難度上，也要比城市集體建設(shè)用地難度要大的多，主要的原因是這些土地資源的基礎(chǔ)構(gòu)件遠(yuǎn)不如城市集體建設(shè)用地，例如，農(nóng)村的集體建設(shè)用地在路網(wǎng)建設(shè)上不夠完善，與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施也無(wú)法達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些因素的產(chǎn)生同樣會(huì)給建設(shè)用地的級(jí)別界限劃分帶來(lái)非常大的困難，建設(shè)用地在農(nóng)村可操性難度大，主要的原因是農(nóng)民的基本文化水平?jīng)]有達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，一直處于比較落后的水平，這就直接導(dǎo)致了工作人員在開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)，很難將工作的劃分內(nèi)容與參考依據(jù)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行講解。所以農(nóng)村集體建設(shè)用地在規(guī)劃過(guò)程中會(huì)有非常多的阻礙，這也直接導(dǎo)致了工作開(kāi)展的效率低下。

三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的若干思考

（一）評(píng)估范圍的確定

工作人員在對(duì)土地資源進(jìn)行評(píng)估內(nèi)容時(shí)，確定基準(zhǔn)地價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)一直無(wú)法得到確切的建立主要的原因是城市與農(nóng)村建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)無(wú)法混為一談，兩種建設(shè)用地在質(zhì)量上有著本質(zhì)上的差別，與此同時(shí)，我國(guó)在農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃上一直處于探索階段，無(wú)法找到較為成熟的理論體系可以進(jìn)行參考。這些因素的阻礙，讓工作人員的任務(wù)開(kāi)展遇到了非常多的困難。

工作人員一般情況下會(huì)采用以實(shí)現(xiàn)為單位，進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)上的統(tǒng)一測(cè)算。此時(shí)需要對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行劃定上的處理，來(lái)確定具體的面積范圍，建設(shè)用地的種類劃分上，主要分為以下三種情況，首先，土地面積范圍比較大的集體建設(shè)用地，這種土地在分布上比較獨(dú)立，與此同時(shí)，面積也較其他集體建設(shè)用地面積要大很多。內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，并且有大片的土地資源未被開(kāi)發(fā)使用。在土地范圍的劃分上，有很多地方?jīng)]有使用。這種處理方式對(duì)區(qū)域進(jìn)行劃分以及測(cè)算的范圍，需要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地界限進(jìn)行劃定。其次，是土地資源的分布范圍不廣，與此同時(shí)，建設(shè)用地的分布也比較零散，此時(shí)可以采用行政邊界的測(cè)算范圍，對(duì)這些土地資源進(jìn)行面積上的估算。最后，土地資源的測(cè)算范圍比較小，但是這些土地資源分布比較集中，工作人員在進(jìn)行測(cè)算時(shí)還算比較省力，可以用面積上的劃分依據(jù)進(jìn)行確定。

（二）級(jí)別界線的處理

對(duì)集體建設(shè)用地在劃分過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有線狀物可以與邊界線進(jìn)行吻合，此時(shí)工作人員可以用級(jí)別界限，將這些土地進(jìn)行劃分處理。開(kāi)展劃分工作時(shí)，許多偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村道路等線狀物較少，與此同時(shí)道路的路名也不夠完善，許多鄉(xiāng)村道路并沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的路標(biāo)指示牌，這些都直接導(dǎo)致了農(nóng)村建設(shè)用地在規(guī)劃處理過(guò)程中的難度變得很大，工作人員很難進(jìn)行資源劃分上的處理。此時(shí)土地資源管理人員，就應(yīng)該使用那些實(shí)用性更強(qiáng)的操作方法，結(jié)合地價(jià)的規(guī)律的級(jí)別界限，對(duì)參照物進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，可以以行政村為最小的劃分單元，如果建設(shè)用地在劃分過(guò)程中跨過(guò)了兩個(gè)同一水平的行政村，此時(shí)可以將這兩個(gè)村進(jìn)行界限上的合并，這樣的處理，可以讓級(jí)別界線的范圍變得比較清晰。在對(duì)這些建設(shè)用地進(jìn)行處理時(shí)，也可以減少很多不必要的阻礙，不僅大大減輕了工作人員的劃分負(fù)擔(dān)，也便于成果上的操作使用。

（三）地價(jià)真實(shí)情況的采集

工作人員開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作時(shí)，首先要做的是對(duì)土地資源的估價(jià)資料進(jìn)行收集，這些估價(jià)上的資料在地價(jià)評(píng)估工作中占有非常重要的地位。工作人員在對(duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行開(kāi)展時(shí)，首先要保證這些估價(jià)資料的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。因?yàn)檫@些關(guān)鍵性的資料對(duì)地價(jià)評(píng)估成果的參考價(jià)值具有非常重要的影響作用，可以直接反映出這些建設(shè)用地的交易價(jià)格或是收益情況。與此同時(shí)，工作人員還要使用科學(xué)合理的估計(jì)方法對(duì)這些資源進(jìn)行準(zhǔn)確的估價(jià)。按照評(píng)估上的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，進(jìn)行估價(jià)處理，制定出符合實(shí)際的基準(zhǔn)地價(jià)。只有這樣，才能讓這些集體建設(shè)用地在交易過(guò)程中以較為合適的價(jià)格進(jìn)行流通使用。

由于我國(guó)在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)上，一直沒(méi)有一個(gè)較為完善的體系可以進(jìn)行參考，所以這些建設(shè)用地在買賣過(guò)程中，很容易出現(xiàn)價(jià)格不夠規(guī)范，或是被有些不法人員哄抬價(jià)格的情況出現(xiàn)。這就需要工作人員深入到基層中去，將基準(zhǔn)地價(jià)的真實(shí)情況進(jìn)行了解與掌握。同時(shí)，政府人員也要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)土地資源進(jìn)行制度上的規(guī)定，制作出相應(yīng)的登記制度，讓建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中可以得到良好的監(jiān)控，掌握建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格上的變動(dòng)狀態(tài)。只有這樣，才能為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供一個(gè)比較權(quán)威的交易參考資料，讓集體建設(shè)土地資源上的價(jià)格更為合理公道。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地資源管理人員在對(duì)集體建設(shè)用地的計(jì)算地價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)這些建設(shè)用地進(jìn)行范圍上的規(guī)劃與處理，采用科學(xué)的手段對(duì)這些土地進(jìn)行交易或是流傳，這些集體建設(shè)用地只有得到規(guī)范性的處理，才能在流轉(zhuǎn)過(guò)程中以公平的低價(jià)進(jìn)行交易。

參考文獻(xiàn)：

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[2]炎朱，介鳴，袁奇峰.福利型村社體制約束與集體建設(shè)用地改造突圍——以珠三角南海區(qū)為例[J].現(xiàn)代城市研究，2016（12）.

（作者單位：黑龍江省土地利用監(jiān)測(cè)中心）