房子10年不準買賣？

馬光遠

獨立經(jīng)濟學家、央視財經(jīng)評論員

如果10年不得買賣的規(guī)則真正執(zhí)行的話，房子就真的成了名副其實的“不動產(chǎn)”。

本輪調(diào)控已經(jīng)覆蓋全國50多個城市，出臺100多項調(diào)控措施。調(diào)控的范圍之廣前所未有，手段之多前所未有，從限購限價限賣到限離，從一線城市到全國貧困縣全覆蓋，拿出渾身解數(shù)來為房價降溫。

在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中迄今為止最為嚴格的措施，雖然只是特定地塊的特例，而不是普遍的規(guī)則，但仍然引發(fā)了市場的恐慌。

那么，通過這種極端的限制房子流轉(zhuǎn)的措施，就真的可以改變看漲的預期，真的可以抑制炒房嗎？

答案是恰好相反！

因為大家都知道，這樣貌似嚴厲的舉措一旦真正執(zhí)行，甚至普遍化，不是意味著炒房得到了遏制，而是意味著這個市場肯定死掉了。

以北京為例，在一連出臺10多項刀刀見血的調(diào)控之后，北京房地產(chǎn)市場的預期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，交易量大幅度下滑，新房價格被人為凍結(jié)，二手房價格出現(xiàn)了明顯的松動。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至15日，北京二手房累計網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，比新政前下跌了一半。

從本輪調(diào)控的特點看，我認為有兩個突出的特點：

一是直接針對價格，比如年初很多熱點城市承諾，今年房價環(huán)比不上漲；

二是手段更為行政化短期化，比如限賣的措施。

承諾房價不上漲，于是調(diào)控的手段就直接針對價格，比如，限制新房的價格，高于某個政府規(guī)定的限價不給預售證，開發(fā)商要么推遲上市，要么窮盡各種辦法降低成本，二手房的限價措施則更為嚴厲，直接規(guī)定某個區(qū)域的價格不能超過多少，超過限定價格的，不許中介公開掛牌，這也是直接凍結(jié)交易的手段。

限賣則更直接，凍結(jié)了交易和價格，表面看調(diào)控效果明顯，但實際是，一方面大家對市場的未來悲觀，另一方面，絕大多數(shù)的人認為這種調(diào)控不可持續(xù)。

越是嚴厲的違背規(guī)律的調(diào)控措施，越不可能長期執(zhí)行。房價下降，不是調(diào)控起到了效果，而是市場被凍結(jié)而已。

采取極端的辦法調(diào)控，表面上達到了效果，但事實上對市場未來的發(fā)展和長期的預期并沒有太大的好處。

“房子是用來住的”這個出發(fā)點沒有錯，但要真正實現(xiàn)房子是人住的這一基本目標，需要重起爐灶，圍繞這一目標構(gòu)建一套長期的政策體系。

而且，要真正實現(xiàn)房子是住的這一目標，必須建立在市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是人為凍結(jié)市場的基礎(chǔ)上；建立在對市場和政策長期預期的基礎(chǔ)上，而不是不信任的基礎(chǔ)上。

應該承認，住房回歸居住，房地產(chǎn)政策回歸民生，這是對的。

但要實現(xiàn)這個目標，需要的是扎扎實實的制度建設(shè)，而不是依靠一驚一乍的行政調(diào)控，更不能靠無法堅持的極端措施。