文/栗谷和（上海）

住宅貸款利率是樓市調(diào)控的常規(guī)工具

文/栗谷和（上海）

針對(duì)近期樓市回暖跡象，北京、廣州、廈門、杭州、石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙、成都等二十余城市已密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，或提高限購(gòu)門檻，或提升首付比例，或推出限賣措施，各種手段不一而足，樓市調(diào)控全面升級(jí)。不少城市對(duì)住房貸款紛紛規(guī)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”，普遍采用住宅金融政策來(lái)實(shí)施對(duì)樓市的調(diào)控，因?yàn)橘J款額度、首付比例特別是貸款利率的調(diào)整對(duì)樓市的短期需求波動(dòng)影響非常之大。

例如：全球金融危機(jī)過(guò)去后，2009年不少城市的住宅交易量和房?jī)r(jià)都大幅上漲，2015年至2016年，樓市交易量和房?jī)r(jià)又持續(xù)回升。這種情形出現(xiàn)的重要原因是每一次成交量出現(xiàn)較大幅度的增加之前，相關(guān)部門都相應(yīng)調(diào)整了金融政策。比如2008年和2015年大幅降息，并對(duì)購(gòu)房貸款實(shí)施優(yōu)惠利率，使得購(gòu)房人的支付能力大幅增強(qiáng)。若利率在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅提高，同樣額度的貸款購(gòu)房者的月供金額會(huì)大幅增加，由于收入在短期內(nèi)不可能大幅提高，利率的上升會(huì)造成可負(fù)擔(dān)的貸款總額的下降，即利率提高將會(huì)降低購(gòu)房者的支付能力，房?jī)r(jià)的走向就會(huì)發(fā)生變化。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，住宅金融政策特別是利率調(diào)整是調(diào)控樓市作用較明顯的工具之一。

正因?yàn)闃鞘袑?duì)利率調(diào)整有著顯著的敏感度，所以運(yùn)用利率杠桿來(lái)調(diào)控樓市要十分審慎。由于利率變化是造成短期內(nèi)樓市需求波動(dòng)的最重要因素，為了保持樓市的平穩(wěn)運(yùn)行，需要重視采取有效措施來(lái)對(duì)沖利率變化對(duì)樓市的影響，即建立貸款利率和首付的反向調(diào)節(jié)機(jī)制，在利率下行時(shí)，適當(dāng)上浮首付比例，在利率上行時(shí)，適當(dāng)降低首付比例，這樣有利于減少利率調(diào)整對(duì)樓市的沖擊。