文/蕭和舜

鐵腕整治房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象

文/蕭和舜

房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)發(fā)揮著信息傳播、牽線搭橋、促成成交的積極作用。這些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的不懈努力密不可分，房地產(chǎn)中介在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住需求方面發(fā)揮了積極的作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介工作主要集中于住房市場(chǎng)的租售居間、代理服務(wù)，而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)則拓展到了房地產(chǎn)業(yè)的眾多領(lǐng)域，大量涉獵寫(xiě)字樓、商鋪、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)乃至海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購(gòu)置或資產(chǎn)管理的咨詢、顧問(wèn)、代理服務(wù)，提高了行業(yè)專業(yè)知識(shí)、技術(shù)密集程度和專業(yè)分工的細(xì)化程度。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊、魚(yú)龍混雜，在利益驅(qū)動(dòng)下，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的不規(guī)范行為越來(lái)越觸目驚心，他們所采取的手段五花八門(mén)，有的甚至走上了違法犯罪的道路。這些中介機(jī)構(gòu)的行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)正常秩序，損害了房地產(chǎn)交易行為人的合法權(quán)益，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最主要的短板之一。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，政府部門(mén)必須以鐵腕整治房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象，并將規(guī)范中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)行為納入房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

一、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象頻出是當(dāng)前樓市的最大短板之一

當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康穩(wěn)定的，雖然房?jī)r(jià)仍然高企，普通市民買(mǎi)房仍然有不少困難，但是供應(yīng)還是充分的，更重要的是保障性住房建設(shè)有序進(jìn)行，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)條件放寬和公共租賃房的充分提供，使“住有所居”之夢(mèng)越來(lái)越接近現(xiàn)實(shí)。不過(guò)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法犯罪行為已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的最大短板之一。住建部副部長(zhǎng)陸克華在全國(guó)“兩會(huì)”期間表示，在我國(guó)6萬(wàn)多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，存在著一些不良甚至違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)各種方式謀取不正當(dāng)利益。這些年來(lái)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為層出不窮，以下所羅列的并不是中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的所有劣跡。

（一）違反房地產(chǎn)居間、代理服務(wù)規(guī)定提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，并未經(jīng)委托人同意；4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名；5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說(shuō)明和書(shū)面告知規(guī)定事項(xiàng)；6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書(shū)面同意，擅自對(duì)外發(fā)布房源信息；8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；9.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員達(dá)到為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，為就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)以分割出租；12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

（二）違反價(jià)格相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自收取未予標(biāo)明的費(fèi)用；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用虛假或者會(huì)使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐；4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，未明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，而是混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)；5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，仍然收取傭金構(gòu)成價(jià)格違法行為；6.兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，未按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，向委托人增加收費(fèi)；7、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格；8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)。

（三）違反市場(chǎng)秩序經(jīng)營(yíng)的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)虛假宣傳、廣告違法；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或人員宣傳規(guī)劃用途為商辦類的房屋可以用于居住，違規(guī)代理商辦類房屋銷售；4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未取得相關(guān)金融資質(zhì)，利用網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，或雖取得相關(guān)金融資質(zhì)，但違規(guī)開(kāi)展相關(guān)金融業(yè)務(wù)。

以上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為有如下幾項(xiàng)不良影響：一是損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。上海市消保委調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)感到滿意的，只占11%；認(rèn)為一般的占37%，感到不滿意的則高達(dá)52%。盡管問(wèn)題多多，但令人感到意外的是，選擇投訴的消費(fèi)者占比僅為21.6%，選擇忍氣吞聲的消費(fèi)者卻高達(dá)78.4%。上海市消保委副秘書(shū)長(zhǎng)認(rèn)為，吃虧、上當(dāng)受騙后，之所以只有20%的消費(fèi)者選擇伸張正義，還是出于對(duì)中介的“懼怕”，因?yàn)橹薪闀?huì)騷擾威脅。

二是為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因很多，最主要的是市場(chǎng)的供求關(guān)系因素，但此輪房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)中介起到了很大的助推作用。一些機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員制造恐慌氣氛加劇需求。例如：上海去年網(wǎng)絡(luò)上流傳“9月起上海市將實(shí)行購(gòu)房信貸新政”的謠言，大量網(wǎng)民在社交平臺(tái)、微博論壇群發(fā)、轉(zhuǎn)載，以訛傳訛，導(dǎo)致消費(fèi)者非理性搶房、市場(chǎng)情緒過(guò)熱，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。天津的一些中介機(jī)構(gòu)在春節(jié)后散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺(tái)新政策，提高貸款首付比例，鼓動(dòng)大家趕緊買(mǎi)房過(guò)戶，由于所謂“新政”并未出臺(tái)，又開(kāi)始散播5月1日后將出政策的說(shuō)法。還有一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格等，攪得人心惶惶，加劇了恐慌，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

二、整治房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的若干對(duì)策措施

房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)行為嚴(yán)重侵害群眾合法權(quán)益，擾亂市場(chǎng)秩序，社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。為促進(jìn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，今年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又通報(bào)了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)。這是繼去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)三次通報(bào)96家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)之后，再次集中公開(kāi)曝光違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)名單。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。同時(shí)，要求配合金融主管部門(mén)繼續(xù)嚴(yán)肅查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，持續(xù)打擊違法違規(guī)行為，依法從嚴(yán)從重處理，進(jìn)一步凈化市場(chǎng)環(huán)境，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。近兩年里，住建部加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的執(zhí)法監(jiān)管，取得了一定的成效。在此，再?gòu)?qiáng)調(diào)幾點(diǎn)意見(jiàn)。

（一）依法從嚴(yán)從重從快查處

過(guò)去在對(duì)房地產(chǎn)中介違法違規(guī)問(wèn)題的追究處理上，有一個(gè)軟肋，那就是涉及行政執(zhí)法部門(mén)多，而第一線執(zhí)法人員少，因而導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)的多，受到法律追究的少。這樣的狀況，自然助長(zhǎng)了違法違規(guī)行為人的膽量。法律的價(jià)值在于落實(shí)，法律的生命在于實(shí)施，如果法律得不到落實(shí)或不能有效實(shí)施，再好的法律也會(huì)是一紙空文，依法治國(guó)就會(huì)成為一句空話。公平正義是市場(chǎng)運(yùn)行的生命線，行政主管部門(mén)要切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序，重點(diǎn)解決好損害群眾權(quán)益的突出問(wèn)題，讓人民群眾切實(shí)感受到公平正義就在身邊，要從讓人民群眾滿意的事情做起，從讓人民群眾不滿意的問(wèn)題改起，為人民群眾的安居樂(lè)業(yè)提供保障。

房管、建設(shè)、規(guī)土、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、物價(jià)、金融、宣傳等相關(guān)部門(mén)應(yīng)表現(xiàn)出高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度，主動(dòng)作為，可以成立整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)各行政主管部門(mén)實(shí)施單獨(dú)或聯(lián)合執(zhí)法。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)整治應(yīng)當(dāng)以上海城市交通整治和“五違四必”為樣板，雷厲風(fēng)行、鍥而不舍、毫不手軟，做到“無(wú)法外之地、無(wú)法外之人，無(wú)法外之企業(yè)，再硬的骨頭也要用鐵齒銅牙啃個(gè)干凈”。對(duì)房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，應(yīng)多部門(mén)共同行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，絕不姑息。對(duì)于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實(shí)，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)；對(duì)于編造散布謠言情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，一律依法停業(yè)整頓；對(duì)嚴(yán)重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場(chǎng)秩序的中介機(jī)構(gòu)，要公開(kāi)曝光，構(gòu)成犯罪的，要移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。只有依法嚴(yán)管，行刑對(duì)接，才能真正發(fā)揮法律的威懾力。

（二）行業(yè)組織必須發(fā)揮監(jiān)督管理作用

房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要積極響應(yīng)并配合整頓措施落實(shí)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)秩序。要繼續(xù)按照上海市工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于在本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推行“五公示”、“兩示范”的實(shí)施意見(jiàn)》，指導(dǎo)各中介機(jī)構(gòu)切實(shí)做到“五公示”即：公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》正本應(yīng)當(dāng)置于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)住所或者營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的醒目位置；公示執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人信息，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人信息須包括執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、證號(hào)和照片；公示由執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人署名的租售信息；公示經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目和傭金標(biāo)準(zhǔn)；公示申（投）訴電話，包括“12315”消費(fèi)者申（投）訴舉報(bào)熱線?！皟墒痉丁奔矗汗膭?lì)使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本；鼓勵(lì)使用租售信息示范表。房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要監(jiān)督各中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員落實(shí)合規(guī)性管理要求，房源信息要有書(shū)面委托作憑證，確保房源真實(shí)、合法、可靠，并制定細(xì)則對(duì)經(jīng)營(yíng)合規(guī)性進(jìn)行詳細(xì)梳理，從門(mén)店經(jīng)營(yíng)資質(zhì)到經(jīng)紀(jì)人行為規(guī)范形成系統(tǒng)化管理規(guī)定，包括經(jīng)紀(jì)人必須佩戴建委發(fā)放的信息牌，以及在門(mén)店公示三類（租賃/買(mǎi)賣(mài)/居間）合同范本、公示三名備案經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)人證、公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和交易流程等。

（三）消費(fèi)者要謹(jǐn)慎消費(fèi)以免上當(dāng)

無(wú)論是購(gòu)房還是租房，消費(fèi)者都應(yīng)該選擇正規(guī)的房屋中介公司提供的服務(wù)，在消費(fèi)前要多渠道了解房源信息，確認(rèn)合同條款細(xì)節(jié)等。首先要核實(shí)清楚中介公司的營(yíng)業(yè)資質(zhì)，可通過(guò)查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照確定其營(yíng)業(yè)范圍是否包括二手房中介業(yè)務(wù)。此外，還要看該中介公司是否擁有有合法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的從業(yè)人員，提供的居間合同是否標(biāo)準(zhǔn)化合同范本，為顧客簽訂合同的業(yè)務(wù)員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)閱讀相關(guān)條款，對(duì)于交易的重要環(huán)節(jié)應(yīng)仔細(xì)確認(rèn)，以免出現(xiàn)糾紛后追悔莫及。具體而言，簽訂租賃合同要注意房屋租賃期限、租賃付款方式，以及租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網(wǎng)費(fèi)用等如何分?jǐn)?；簽訂買(mǎi)賣(mài)合同要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰、交易中各項(xiàng)費(fèi)用如何分?jǐn)?、雙方違約責(zé)任如何承擔(dān)等問(wèn)題。簽約過(guò)程中注意保留收款、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，避免日后發(fā)生不必要的糾紛。

（四）整頓房源信息網(wǎng)站

房地產(chǎn)中介市場(chǎng)整治還應(yīng)當(dāng)將發(fā)布房源信息的網(wǎng)站作為執(zhí)法檢查的又一個(gè)重點(diǎn)對(duì)象。4月11日，北京市住建委、工商局、網(wǎng)信辦聯(lián)合約談15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站，包括鏈家網(wǎng)、我愛(ài)我家網(wǎng)、房天下網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋網(wǎng)、家園網(wǎng)、新浪樂(lè)居網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)網(wǎng)、趕集網(wǎng)、安居客、58同城、房多多、侃家網(wǎng)、好屋中國(guó)，對(duì)這些網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范要求，并把“自查整改”的最后時(shí)限設(shè)定為不足48小時(shí)。上海對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的整治也要向北京學(xué)習(xí)。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）