文/ 王勇 王麗英

池州市多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場建設(shè)中農(nóng)村土地估價現(xiàn)狀

文/ 王勇 王麗英

隨著安徽省建立多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場政策的實施，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了政策依據(jù)和法律保障，農(nóng)村土地制度改革取得了突破,農(nóng)村土地市場進(jìn)入了快速發(fā)展階段。為了推進(jìn)多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展，必須對農(nóng)村土地估價進(jìn)行系統(tǒng)研究。本文結(jié)合池州市農(nóng)村土地市場的現(xiàn)狀特點，嘗試對農(nóng)村土地估價的現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，并提出推動農(nóng)村土地估價市場建設(shè)和發(fā)展的建議。

一、多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場內(nèi)涵

農(nóng)村土地市場是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的總稱，主要包括土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場等。農(nóng)村土地市場建設(shè)是實現(xiàn)農(nóng)村土地利用布局合理化、利用方式集約化、利用手段現(xiàn)代化、利用效益規(guī)?；谋匾侄巍?/p>

根據(jù)2013年11月12日安徽省人民政府發(fā)布的《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》，多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場包括五個方面要求：（一）農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證實現(xiàn)全覆蓋；（二）土地流轉(zhuǎn)準(zhǔn)入機(jī)制、風(fēng)險評估機(jī)制和監(jiān)督保障制度完善，集體建設(shè)用地和土地承包經(jīng)營權(quán)可以實現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)；（三）補償和激勵機(jī)制健全，農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)儲備制度完善，農(nóng)村土地高效利用；（四）土地市場交易規(guī)則完善和交易程序規(guī)范，具有相應(yīng)的監(jiān)督制約和責(zé)任追究機(jī)制；（五）土地交易平臺城鄉(xiāng)統(tǒng)一。總而言之，多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場是產(chǎn)權(quán)明晰、制度健全、機(jī)制完善、交易規(guī)范、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。

二、池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

政策實施以來，安徽省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)客體、流轉(zhuǎn)規(guī)模、流轉(zhuǎn)形式和流轉(zhuǎn)目的等方面都發(fā)生了較大的變化，池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大化、流轉(zhuǎn)主體多元化、流轉(zhuǎn)對象復(fù)雜化、流轉(zhuǎn)方式多樣化、交易程序規(guī)范化、流轉(zhuǎn)價格確定方式單一化的特征。

（一）流轉(zhuǎn)規(guī)模大，區(qū)位條件影響明顯

在新背景下，池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體規(guī)模和單個規(guī)模流轉(zhuǎn)數(shù)量都有所增加。2014年，池州市貴池區(qū)共流轉(zhuǎn)耕地12.24萬畝，占耕地總面積的23.1%。青陽縣東流、丁橋、木鎮(zhèn)三鎮(zhèn)，100畝以上規(guī)模流轉(zhuǎn)主體69個，流轉(zhuǎn)面積2.05萬畝，占耕地面積的23.4%。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)規(guī)模受區(qū)位因素制約，距離市區(qū)較近的區(qū)域流轉(zhuǎn)頻繁，距離市區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域流轉(zhuǎn)相對較少。池州市墩上村、大路村、白沙村和碧山村四個村集體中，距離池州市市區(qū)較遠(yuǎn)、交通相對不便的墩上村和大路村農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)平均面積低于3.1畝，而距離池州市市區(qū)較近、交通發(fā)達(dá)的白沙村和碧山村，農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的平均面積都超過6畝。

（二）流轉(zhuǎn)方式多樣化，流轉(zhuǎn)程序有所規(guī)范

在池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式以農(nóng)戶委托村集體集中對外流轉(zhuǎn)為主，包括股份合作形式等。同時，一些地區(qū)還建立了網(wǎng)上交易平臺，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式。青陽縣木鎮(zhèn)鎮(zhèn)雙云村成立土地股份合作社，通過股份合作，將全村1800畝土地集中對外流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)率達(dá)69%。青陽縣規(guī)模以上土地流轉(zhuǎn)都是由農(nóng)戶委托村集體進(jìn)行流轉(zhuǎn)，即農(nóng)戶與村集體簽訂委托流轉(zhuǎn)合同，村集體再與流轉(zhuǎn)主體簽訂規(guī)模流轉(zhuǎn)合同。這種形式流轉(zhuǎn)的土地集中連片、規(guī)模較大、合同手續(xù)較為完備。

（三）流轉(zhuǎn)主體多元化，流轉(zhuǎn)客體類型多樣

在池州市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，宅基地的流轉(zhuǎn)主體主要是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體之間有40%以上具有親屬關(guān)系，經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體有集體組織、法人和其他組織的自然人等。在意見實施前，農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)客體主要是農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。政策實施以來，除農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、林地使用權(quán)、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)外，掛鉤規(guī)劃中的建設(shè)用地指標(biāo)和耕地占補平衡指標(biāo)也成了流轉(zhuǎn)對象。

（四）價格確定方式單一，流轉(zhuǎn)價格偏低

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格大多以糧食折合現(xiàn)金的方式確定，價格確定方式單一。青陽縣東流、丁橋、木鎮(zhèn)三個鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)規(guī)模流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)價格為國家公布的中秈稻保護(hù)價，按約定畝產(chǎn)糧食數(shù)量和流轉(zhuǎn)面積計算。而其他土地流轉(zhuǎn)，由于規(guī)模較小，價格主要通過協(xié)商方式確定。流轉(zhuǎn)中的主要流轉(zhuǎn)主體為村集體內(nèi)成員，由于流轉(zhuǎn)主體雙方“匹配性”較強(qiáng)，以及村集體之間的親屬關(guān)系等“非正?！苯灰滓蛩卮嬖?，流轉(zhuǎn)價格相對偏低。

三、池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估的現(xiàn)狀

隨著農(nóng)村土地市場的建設(shè)和發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)日益頻繁，對土地估價的需求也有所增加。池州市農(nóng)村土地估價在機(jī)構(gòu)設(shè)置、估價意識、估價對象、估價目的、估價方法、估價程序等方面呈現(xiàn)出不同特點。

（一）評估機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)離待估對象，不利于估價市場的建立

當(dāng)前，池州市土地價格評估機(jī)構(gòu)大多設(shè)立在城鎮(zhèn)區(qū)域，村鎮(zhèn)范圍內(nèi)沒有設(shè)立任何土地估價機(jī)構(gòu)或者派出機(jī)構(gòu)，這不利于土地估價的委托、土地估價知識的宣傳，阻礙了農(nóng)村土地估價市場的建立。

（二）產(chǎn)權(quán)人價格評估的意識不高，不利于土地市場的發(fā)展

池州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格確定主要采用雙方協(xié)商的方式。目前，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶對委托估價認(rèn)識不足，較少通過委托估價方式確定流轉(zhuǎn)價格。少量涉及抵押、拆遷的土地和集體出讓的經(jīng)營性建設(shè)用地雖通過委托評估確定價格，但委托主體大多為銀行和集體組織。土地使用權(quán)、收益權(quán)人估價意識薄弱，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格主觀性強(qiáng)，土地交易缺乏公平性和合理性，不利于農(nóng)村土地市場的建立和發(fā)展。

（三）評估對象多元化，影響因素復(fù)雜，估價難度大

農(nóng)村土地估價對象有集體建設(shè)用地、宅基地和林地使用權(quán)，森林和林木所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，掛鉤規(guī)劃中的建設(shè)用地指標(biāo)，以及耕地占補平衡指標(biāo)等。各類土地估價對象估價目的不同，價格內(nèi)涵各異，土地價格類型多樣。不同對象估價影響因素和權(quán)重存在較大差異，例如：新增農(nóng)村建設(shè)用地價格評估需要考慮原有農(nóng)用地生態(tài)保護(hù)功能和社會保障功能，綜合考慮環(huán)境成本和社會保險成本；掛鉤指標(biāo)價格評估需要考慮國家的政策以及耕地保護(hù)和基本農(nóng)田保護(hù)目標(biāo)的影響。農(nóng)村土地在使用方式、影響因素、價格類型等方面都較城鎮(zhèn)土地更為復(fù)雜，農(nóng)村土地估價體系建立和估價方法選用困難，農(nóng)村土地估價研究和開展難度較大。

（四）估價認(rèn)識不足，評估目的確定困難

由于缺乏對土地價格的科學(xué)認(rèn)識，在委托估價中，委托人對估價目的描述不明確，甚至出現(xiàn)一次委托兩個或多個估價目的的現(xiàn)象。在估價目的確定過程中，估價人員與委托人溝通困難，準(zhǔn)確把握委托人估價目的存在一定的難度。估價目的的不明確阻礙了價格評估后續(xù)工作的開展。價格類型確定和估價方法選擇的困難，不利于農(nóng)村土地估價的發(fā)展。

（五）估價基礎(chǔ)薄弱，估價方法單一，估價的結(jié)果缺乏合理性

在價格評估中，缺少估價所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估價方法也較為單一。農(nóng)村土地市場的發(fā)展較晚，可比的交易實例較少，難以滿足市場比較法的需求；農(nóng)用地的收益不穩(wěn)定，加大了預(yù)測難度，為選用收益法帶來困難；土地成本構(gòu)成復(fù)雜，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的指標(biāo)中的生態(tài)環(huán)境成本和社會成本量化方法不完善，成本法的運用也存在一定的難度；農(nóng)用地基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)匱乏，基準(zhǔn)地價修正系數(shù)確定困難，用基準(zhǔn)地價法進(jìn)行評估缺乏基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。農(nóng)村土地由于類型多樣、功能復(fù)雜、政策多變、市場建設(shè)滯后，估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以獲取，估價方法難以有效運用，科學(xué)開展農(nóng)村土地價格評估難度較大，使農(nóng)村土地估價的結(jié)果缺乏科學(xué)性。

（六）估價程序不完善，估價結(jié)果沒有保障

由于估價意識淡薄，委托估價程序不完善，評估目的以及價格類型等的確定程序不完整或比較隨意，價格類型的判斷存在誤差。由于數(shù)據(jù)的缺乏，估價的技術(shù)方法選用程序不完整，估價技術(shù)方法建設(shè)滯后，流轉(zhuǎn)價格缺乏科學(xué)性，估價結(jié)果的有效性無法保障。由于對估價目的認(rèn)識不足，估價報告使用者將同一估價結(jié)果用于不同時期或者不同目的的交易，不能有效保障土地流轉(zhuǎn)主體的合法權(quán)益。

四、池州市農(nóng)村土地估價市場建設(shè)建議

（一）加快農(nóng)村土地估價機(jī)構(gòu)建設(shè)，加強(qiáng)土地估價宣傳

土地估價機(jī)構(gòu)是接受價格評估委托，進(jìn)行土地價格評估的主要機(jī)構(gòu)，農(nóng)村土地估價的發(fā)展與估價機(jī)構(gòu)建設(shè)密切相關(guān)。為了推動池州市農(nóng)村土地估價市場的發(fā)展，必須加強(qiáng)農(nóng)村土地估價機(jī)構(gòu)的建設(shè)。首先，對池州市農(nóng)村進(jìn)行分區(qū)，土地估價機(jī)構(gòu)在各分區(qū)設(shè)立辦事點、受理點或者分支機(jī)構(gòu)，方便準(zhǔn)委托人的咨詢與委托辦理；其次，定期對農(nóng)村居民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)法律和估價知識等宣傳，使農(nóng)戶對土地估價有正確的認(rèn)識。

（二）提高產(chǎn)權(quán)人估價意識，推動農(nóng)村土地委托估價的發(fā)展

池州市土地價格委托評估案例較少，為進(jìn)一步推動農(nóng)村土地估價的發(fā)展，需要提高委托估價比例。加強(qiáng)農(nóng)村土地估價作用和意義的宣傳，提高產(chǎn)權(quán)人對估價結(jié)果的法律性和科學(xué)性的認(rèn)識，提升產(chǎn)權(quán)人委托估價的積極性。

（三）完善農(nóng)村土地估價程序，有效保障委托人的權(quán)益

農(nóng)村土地估價發(fā)展處于起步階段，農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地區(qū)別，城鎮(zhèn)土地估價程序過于復(fù)雜，不符合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點，需要建立農(nóng)村土地估價程序。首先，要構(gòu)建符合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)特點的土地估價程序，合理確定土地估價目的，保障估價結(jié)果的針對性和有用性；其次，建立評估保障程序，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的公平性和合理性，保障委托人的合法權(quán)益。

（四）完善土地價格體系，創(chuàng)新土地評估方法

當(dāng)前城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地具有較為完善的價格體系和評估方法，但農(nóng)村土地中建設(shè)用地的價格體系和評估方法較為欠缺，流轉(zhuǎn)價格的科學(xué)性和合理性得不到保障。為保障農(nóng)村建設(shè)用地價格的科學(xué)性，需要構(gòu)建價格體系，創(chuàng)新估價方法。首先，根據(jù)農(nóng)村建設(shè)用地的功能用途、流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)目的等建立農(nóng)村建設(shè)用地價格體系，完善土地價格體系；其次，針對農(nóng)村土地不同的流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)目的、原始用途、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可獲取性等因素，構(gòu)建科學(xué)的價格評估方法，保障土地評估價格的科學(xué)性。

（五）構(gòu)建農(nóng)村土地價格影響因素體系，建立農(nóng)村土地價格基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

農(nóng)村土地估價對象的多樣性、影響因素的復(fù)雜性，給土地價格的評估帶來一定困難，必須在農(nóng)村建立科學(xué)的價格影響因素體系和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。首先，根據(jù)不同估價對象構(gòu)建科學(xué)合理的價格影響因素體系；其次，結(jié)合估價目的確定影響因素的重要程度和權(quán)重范圍；最后，搜集已有的交易案例、估價案例和政府指導(dǎo)價格、征收價格等數(shù)據(jù)，建立農(nóng)村土地價格數(shù)據(jù)庫，為價格評估提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

五、結(jié)論

由于多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場政策的實施，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)類型日益多樣，交易愈發(fā)頻繁。交易特點的突出，增加了土地估價的需求。然而，池州市農(nóng)村土地估價在估價機(jī)構(gòu)設(shè)置、估價目的確定、估價方法選用、估價程序建立方面尚未完善。要推動農(nóng)村土地估價的發(fā)展，就必須建立農(nóng)村土地估價機(jī)構(gòu)，提高評估意識，優(yōu)化委托評估程序，構(gòu)建價格體系，完善評估方法。

（作者單位：江蘇省東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計有限公司、池州學(xué)院）

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池州學(xué)院人文社科重點項目 多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場建設(shè)背景下池州市農(nóng)村土地估價現(xiàn)狀研究（2015RWZ004）

安徽省社科規(guī)劃青年項目 安徽省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格評估研究（AHSKQ2016D106）