文/安民

加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)保障房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

文/安民

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各屆政府一直把改善民生作為“為民辦實(shí)事”的重要任務(wù)之一，而解決市民的住房問(wèn)題更是政府工作的重中之重。自2010年起，上海市政府圍繞打造廉租、公租、共有產(chǎn)權(quán)保障和動(dòng)遷安置“四位一體”的住房保障體系，推進(jìn)住房保障建設(shè)，為本市不同人群實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”交出了一份令人滿意的答卷。尤其是在共有產(chǎn)權(quán)保障住房方面，通過(guò)制度設(shè)計(jì)由政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積和銷售價(jià)格，限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向本市城鎮(zhèn)戶籍中等收入及以下住房困難家庭提供保障性住房。共有產(chǎn)權(quán)保障住房模式一經(jīng)推出便深受百姓們的歡迎，而住房公積金貸款為這一住房模式的推進(jìn)發(fā)揮了積極的作用。

一、 本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款發(fā)放現(xiàn)狀

上海早在2010年就依據(jù)2009年上海市政府發(fā)布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)行辦法》，率先在徐匯、閔行兩區(qū)開展了共有產(chǎn)權(quán)保障住房的試點(diǎn)工作?！渡虾Ｊ薪?jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)行辦法》中明確：經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，即共有產(chǎn)權(quán)保障住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年四季度,上海已開展了六個(gè)批次的共有產(chǎn)權(quán)保障住房的申請(qǐng)供應(yīng)工作，累計(jì)受益家庭達(dá)到12.8萬(wàn)戶。與此相對(duì)應(yīng)，金融信貸支持中低收入群體購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的力度也持續(xù)提高。2010年6月，依據(jù)《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)行辦法》第二十三條中關(guān)于“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房可以按照規(guī)定，申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款或者商業(yè)性購(gòu)房貸款”的規(guī)定，上海市公積金管理中心出臺(tái)《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則》，同年第四季度經(jīng)濟(jì)適用房公積金個(gè)貸在徐匯、閔行兩個(gè)區(qū)配套進(jìn)行試點(diǎn)，隨后在全市鋪開。據(jù)上海市公積金管理中心公布的《上海市住房公積金2014年度運(yùn)行分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)，截至2014年底，上海市公積金管理中心已累計(jì)向3.84萬(wàn)戶家庭發(fā)放公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款超過(guò)100億元。

表1 共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款發(fā)放情況表

2015年及2016年共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款的發(fā)放量每年基本保持在20億元左右，金融支持住房消費(fèi)力度較大，這一惠及民生的措施，為廣大低收入住房困難家庭解決居住問(wèn)題助了一臂之力。

隨著共有產(chǎn)權(quán)住房公積金借貸群體人數(shù)的不斷增多，以及貸款風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)期的來(lái)臨，該群體在公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中暴露出的問(wèn)題也應(yīng)引起各方的關(guān)注，要加快研究公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，采取必要的措施加以改善。

二、當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

（一）借款群體貸款逾期率較高，家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱

共有產(chǎn)權(quán)保障住房面向?qū)ο鬄槌擎?zhèn)中低收入住房困難家庭，并對(duì)其現(xiàn)有住房面積、財(cái)產(chǎn)狀況和可支配收入都作了限制性的規(guī)定。以人均可支配收入為例，2010年推出共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，限定的條件是家庭人均可支配收入不高于2300元，而根據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的數(shù)據(jù)，2010年上海市城市居民家庭人均可支配收入為31838元。這些都決定了相對(duì)于住房商業(yè)性貸款和商品房公積金貸款，其在風(fēng)險(xiǎn)控制方面將面臨更大的壓力，屬于高風(fēng)險(xiǎn)貸款類型。從對(duì)已發(fā)放的共有產(chǎn)權(quán)住房公積金借貸群體的跟蹤分析可知，目前共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款的逾期率是商品住房公積金貸款逾期率的7倍左右。

共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款客戶逾期還貸的主要原因是家庭收入低，經(jīng)濟(jì)發(fā)生困難。當(dāng)就業(yè)不穩(wěn)定、家庭成員疾病等造成借款人家庭收入減少、支出增加時(shí)，較少的積蓄往往使借款人家庭無(wú)法承擔(dān)還款壓力。同時(shí)，在公有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款中，也有惡意逾期的情況。有個(gè)別借款人在貸款時(shí)就缺少還款意愿（其中部分借款人同時(shí)缺少還款能力），甚至有人在辦理貸款手續(xù)時(shí)就表示未來(lái)將不會(huì)按時(shí)還款。但是由于公積金貸款政策性的特點(diǎn)，只要其符合相關(guān)條例、辦法規(guī)定的貸款條件，很難以主觀判斷拒絕其貸款申請(qǐng)。而后文提到的共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款處置的困境從某種角度來(lái)說(shuō)，又進(jìn)一步縱容了惡意逾期者的行為。

（二）貸款逾期抵押回購(gòu)無(wú)法落實(shí)到位，增加抵押物處置難度

共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性是可以預(yù)見的，而住房公積金的性質(zhì)是職工的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，其對(duì)安全性有相當(dāng)高的要求，因此各方在推出公有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款時(shí)設(shè)計(jì)了較為完善的風(fēng)險(xiǎn)防范和處置措施：一是設(shè)立住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)機(jī)制，這是共有產(chǎn)權(quán)保障住房貸款最具特色、最為有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制；二是以共有產(chǎn)權(quán)保障住房作為抵押，使該筆公積金貸款有了物的保證；三是由專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)貸款提供連帶保證責(zé)任擔(dān)保，確保住房公積金貸款資金的安全。上述三道風(fēng)險(xiǎn)屏障的設(shè)計(jì)可以說(shuō)為確保共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款的安全性提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，更能激發(fā)公積金貸款人參與這項(xiàng)民生工程的積極性，但幾年來(lái)的實(shí)際操作卻不盡如人意，到目前為止，共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款逾期六期以上客戶尚無(wú)一筆實(shí)現(xiàn)回購(gòu)。

（三）逾期訴請(qǐng)對(duì)象不完整，化解風(fēng)險(xiǎn)手段缺失

對(duì)公積金貸款的借款人而言，用于購(gòu)房貸款的抵押物為有限產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的另一部分為住房保障機(jī)構(gòu)擁有。那么問(wèn)題就來(lái)了，當(dāng)公積金貸款出現(xiàn)逾期經(jīng)催收無(wú)效需訴諸法律時(shí)，訴請(qǐng)對(duì)象是否應(yīng)把保障機(jī)構(gòu)也一并列入？若把保障機(jī)構(gòu)作為被告，是由民事庭受理還是由行政庭受理？在現(xiàn)實(shí)操作中法院對(duì)此是極為謹(jǐn)慎的，可見，共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款的前兩道屏障基本上形同虛設(shè)。在貸款逾期后，只有通過(guò)專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的代償和墊付來(lái)保證公積金貸款資金的回收。倘若擔(dān)保機(jī)構(gòu)的代償款不能通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)處置予以化解，這第三道屏障也終將被沖垮。

2015年3月1日上海市公積金貸款擔(dān)保模式進(jìn)行了調(diào)整，取消了專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，改為住房抵押。從此，共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款失去了風(fēng)險(xiǎn)處置的最后一道屏障，處于“裸奔”的狀態(tài)。

三、共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

共有產(chǎn)權(quán)保障住房對(duì)于中低收入住房困難家庭解決居住問(wèn)題的意義重大，政府還將繼續(xù)推進(jìn)這項(xiàng)民生工程。為中低收入家庭購(gòu)房提供資金支持也是推行住房公積金政策的宗旨，而安全性又是住房公積金的基本要求，因此完善共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)處置手段是當(dāng)務(wù)之急。在研究管理創(chuàng)新的同時(shí)，切實(shí)落實(shí)原有的風(fēng)險(xiǎn)處置設(shè)計(jì)思路不失為一條佳徑。

（一）落實(shí)回購(gòu)政策，回購(gòu)與售轉(zhuǎn)租相結(jié)合

切實(shí)落實(shí)回購(gòu)政策，強(qiáng)制性回購(gòu)與售轉(zhuǎn)租相結(jié)合，既可解決貸款的安全性問(wèn)題，又可以避免產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題。

2010年7月上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于支持市公積金管理中心、商業(yè)銀行提供經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款的指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定，“對(duì)購(gòu)房家庭在取得經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)權(quán)證五年內(nèi)發(fā)生逾期還款超過(guò)規(guī)定期限的情形”，“由批準(zhǔn)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)按照經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格加銀行定期存款利息進(jìn)行回購(gòu)，借款人所得的回購(gòu)款優(yōu)先用于清償貸款債務(wù)”。

政策在保障貸款安全的同時(shí)，也充分考慮到民生問(wèn)題。2012年上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局聯(lián)合發(fā)布的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》第四十一條對(duì)于回購(gòu)也進(jìn)行了表述：“原購(gòu)房家庭可以與住房保障機(jī)構(gòu)按照規(guī)定，辦理租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)手續(xù)，以租賃方式使用原居住地經(jīng)濟(jì)適用住房?！痹诮杩詈贤幸灿邢鄳?yīng)約定：“在貸款發(fā)放之日起至權(quán)利人取得經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)權(quán)證滿五年之日止期間，甲方（借款人）未按借款合同的約定按期歸還貸款，且累計(jì)逾期達(dá)到或超過(guò)六期時(shí)，丙方（連帶保證責(zé)任保證人）要求住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)的，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照丙方的要求回購(gòu)該經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房的權(quán)利人及共同申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)配合經(jīng)濟(jì)適用住房的回購(gòu)?！焙贤忻鞔_“應(yīng)當(dāng)”，說(shuō)明逾期回購(gòu)是住房保障機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人及共同申請(qǐng)人的義務(wù)。

（二）適時(shí)引入專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為公積金貸款安全保駕護(hù)航

引入專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，既有制度上的必要性又有現(xiàn)實(shí)的必需性。

擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為為借貸雙方提供服務(wù)的第三方媒介，一方面通過(guò)貸款擔(dān)保，為購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的借款人增信；另一方面通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸后專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)管理手段，保障公積金貸款的資金安全。實(shí)踐證明，本市公積金貸款引進(jìn)專業(yè)化機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理后，資產(chǎn)質(zhì)量明顯提升。同時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行及時(shí)的分析和總結(jié)，適時(shí)向住房保障機(jī)構(gòu)和公積金管理中心提出政策建議和對(duì)策，優(yōu)化和完善制度設(shè)計(jì)，使這項(xiàng)惠及民生的工程越辦越好。擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保費(fèi)可從住房公積金收益中列支。

（三）暢通司法訴訟途徑，優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)保障房公積金貸款法律環(huán)境

共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款盡管有政策支持力度大的特點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)管理的要求不能弱化，甚至應(yīng)該強(qiáng)化，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：一是確保共有產(chǎn)權(quán)保障住房公積金貸款逾期訴訟有門。當(dāng)住房保障機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)人和共同申請(qǐng)人未主動(dòng)履行合同義務(wù)，公積金貸款人作為原告可以把借款人和保障機(jī)構(gòu)列為共同被告，行使自己的權(quán)利。二是加強(qiáng)執(zhí)行力度，并與“售轉(zhuǎn)租”政策相結(jié)合，既妥善解決現(xiàn)有的不良貸款的處置難題，又有利于對(duì)有惡意逾期意圖的借款人產(chǎn)生威懾作用。三是貸款機(jī)構(gòu)、住房保障機(jī)構(gòu)以及參與該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)可以建立定期的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，形成合力，共同為本市住房保障體系的建設(shè)添磚加瓦。

（作者單位：上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司）