文/蕊紅

住房租賃市場(chǎng)大有可為

文/蕊紅

2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。這是自2015年以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次就發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提出要求。筆者就此分析認(rèn)為，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)居民住有所居的重要途徑。從構(gòu)建多層次住房體系的角度出發(fā)，住房租賃市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間。

住房租賃行業(yè)已吸引企業(yè)先行先試

2015年以來，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)這一行業(yè)發(fā)展。2015年1月，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，明確提出要積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2015年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化以滿足群眾的住房需求。6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，住房租賃行業(yè)已經(jīng)吸引了一些企業(yè)先行先試。2015年11月底，北京掛牌出讓3宗地塊，成功競(jìng)得土地的企業(yè)承諾100%自持物業(yè)70年。這意味著房屋建成后，消費(fèi)者將以租戶的身份入住。而在2015年5月，萬科將其旗下長(zhǎng)租公寓統(tǒng)一使用“泊寓”品牌，有意作為獨(dú)立子品牌運(yùn)營。在2015年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖也宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域。房屋中介公司鏈家則成立了“自如”品牌，負(fù)責(zé)將房屋裝修后，配齊家具，統(tǒng)一出租。

面對(duì)北上廣深等城市的高房?jī)r(jià)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)被認(rèn)為是緩解住房壓力的重要手段之一。同時(shí)，從國外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場(chǎng)份額，很多居民一輩子租房。然而，我國“房改”以來的近20年里，住房供應(yīng)形成基本是銷售的“單極化”發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的租賃市場(chǎng)亂象叢生、發(fā)展偏弱，突出表現(xiàn)在老百姓選擇居住形式時(shí)“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時(shí)，租房人權(quán)益缺乏保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極不對(duì)等。

因此，相比金融杠桿橫行的住房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)價(jià)格更能反映經(jīng)濟(jì)基本面。下一步如何增加房源、規(guī)范租賃市場(chǎng)、保護(hù)租客利益、降低租金、清除租房領(lǐng)域中的痛點(diǎn)，才是通過租賃市場(chǎng)解決住房問題所必須思考的問題。實(shí)際上，現(xiàn)階段我國住房租賃市場(chǎng)房源供給主體主要分為三類：第一類是地方政府此前建設(shè)并管理的公租房；第二類是住房租賃企業(yè)集中建設(shè)并提供的出租住房；第三類是個(gè)人房源出租，這部分也是租賃市場(chǎng)上的供應(yīng)主體，這類房源主要由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來撮合承租人和出租人的合約。

有關(guān)專家表示，租房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，小戶型、低總價(jià)的出租住房供求矛盾突出，這一“硬傷”短期內(nèi)難以解決，但供給主體不成熟，中介服務(wù)體系不夠?qū)I(yè)、規(guī)范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。

龐大穩(wěn)定的潛在房源，有望讓租房痛點(diǎn)成為樓市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)?；銥檎?，或?qū)⒊蔀樽兓_始的第一步。房源向大的租賃機(jī)構(gòu)集中，有利于穩(wěn)定租金以及租賃關(guān)系。由于我國住房租賃市場(chǎng)缺少機(jī)構(gòu)出租者，而機(jī)構(gòu)出租者在市場(chǎng)中能夠起到重要的示范作用。當(dāng)市場(chǎng)上專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)充足時(shí)，即可通過充分競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)化的租金水平。中國民眾屆時(shí)可能不再過于關(guān)注房?jī)r(jià)的漲跌波動(dòng)，而會(huì)根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的租賃服務(wù)支付相應(yīng)的租金，進(jìn)入消費(fèi)者主導(dǎo)的市場(chǎng)化價(jià)格調(diào)節(jié)時(shí)代。

長(zhǎng)租公寓將成為租房市場(chǎng)新熱點(diǎn)

隨著多地房地產(chǎn)市場(chǎng)限購、限貸政策加碼，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)試圖尋求更為長(zhǎng)效、穩(wěn)定的盈利模式，長(zhǎng)租公寓正在成為房企新的“寵兒”。在涌現(xiàn)出愛上租、優(yōu)客逸家、隨寓、拎包客等眾多互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營品牌的同時(shí)，房企也將之作為待開墾的處女地。其中，萬科較早地推出泊寓，旭輝、復(fù)地、景瑞、龍湖等也已相繼在北京、重慶、南京等多城市落地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

由于互聯(lián)網(wǎng)品牌有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，房企有房源，兩者在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的互動(dòng)也越發(fā)頻繁。2015年12月，綠城服務(wù)與優(yōu)客逸家宣布合作，成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司。綠城服務(wù)作為杭州物業(yè)服務(wù)公司，旗下有大量由其提供管理服務(wù)的樓盤資源，可作為優(yōu)客逸家的儲(chǔ)備房源。而優(yōu)客逸家則提供標(biāo)準(zhǔn)化的租賃和租住管理服務(wù)。目前，綠城優(yōu)客已在杭州濱江、下沙、城西等多地進(jìn)行房源布點(diǎn)。

行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國互聯(lián)網(wǎng)＋長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年，我國房屋租賃的交易額總規(guī)模達(dá)到8000億元左右。目前，國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率計(jì)算，約有2.3億人口的租賃需求，租賃市場(chǎng)未來的租金規(guī)?？蛇_(dá)萬億級(jí)別。因此，長(zhǎng)租公寓被普遍寄予厚望。

2016年3月，國家發(fā)改委、商務(wù)部等十部委制定發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！胺课荩蚕怼背蔀閲颐鞔_支持的行業(yè)，這使長(zhǎng)租公寓站在了風(fēng)口之上，各公寓品牌紛紛選擇一、二線城市和更勇于嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點(diǎn)。

只有發(fā)展租賃市場(chǎng)才會(huì)利于“住有所居”

當(dāng)前，我國居民獲得住所主要有三條途徑，即交易市場(chǎng)、住房保障和租賃市場(chǎng)。與前兩者相比，租賃市場(chǎng)的形成相對(duì)滯后。一些在一線城市工作的年輕人甚至感嘆，租房子比找工作還難。鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，我國住房租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬億元，房屋交易市場(chǎng)大約為15萬億元，房屋租賃占交易市場(chǎng)比重僅7%，這與美國、日本等成熟市場(chǎng)相比，差距甚大。美國的舊金山、紐約和日本東京的租房人群都超過了40%。

從結(jié)構(gòu)上看，北上廣深等大城市住房交易額近6萬億元，但這4個(gè)城市住房租賃規(guī)模僅2500億元左右，租房人群在城市人群中占比較低，而且在租賃供給中，供給結(jié)構(gòu)較為單一，老公房、經(jīng)濟(jì)適用房等中低端供給較多，很難滿足租房人群對(duì)高品質(zhì)住房的需求。應(yīng)注意的是，在房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，潛在的租賃人群必然選擇盡可能購房?，F(xiàn)在大城市房?jī)r(jià)高企，租售比較低，在北京、上海等一線城市，有些房屋甚至需要出租近百年才能收回成本，使租賃市場(chǎng)難以成規(guī)模發(fā)展。此外，租房提取公積金困難，中介機(jī)構(gòu)服務(wù)不規(guī)范、無序競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)監(jiān)管不到位等問題也亟待解決。

為促進(jìn)、規(guī)范住房租賃行業(yè)的發(fā)展，相關(guān)部門需多策并舉，制定出臺(tái)住房租賃支持政策，引導(dǎo)居民通過租房解決居住問題，推進(jìn)公租房貨幣化，加快規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展等。同時(shí)，還要加強(qiáng)監(jiān)管，提高中介服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。

對(duì)于大部分一、二線城市而言，房地產(chǎn)交易已經(jīng)無可爭(zhēng)辯地進(jìn)入存量房時(shí)代。如何看待并分析這種變化，將直接影響未來宏觀市場(chǎng)的發(fā)展策略及走勢(shì)。正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所指出的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，其重要標(biāo)志是購租并舉成為常態(tài)。尤其在購買市場(chǎng)中，一手房和二手房的各自交易也要平衡。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

基于此，對(duì)于行業(yè)而言，既要加快房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，也要加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，同時(shí)，還要加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。由此可以肯定的是，隨著住房租賃市場(chǎng)的管理體系和法律法規(guī)的逐步建立和健全，住房租賃市場(chǎng)將不斷得到規(guī)范，從而得以健康有序地發(fā)展。換言之，只有住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起來，才有利于老百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）