文/施健

“類住宅”項目整頓后的影響分析

文/施健

2017年初，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，有近150個“類住宅”項目（即商業(yè)性質(zhì)住宅）被暫停銷售，在業(yè)內(nèi)引起不小的轟動。相關(guān)部門表示：“為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約?！蓖蝗缙鋪淼摹邦愖≌表椖空D讓市場猝不及防，本文對此次事件進行多方面分析。

一、“類住宅”整頓的起因

這次進行“類住宅”整頓的緣由，相關(guān)主管部門表示：“近期關(guān)于商業(yè)辦公項目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導(dǎo)購房人?！边@或許是原因之一，但我們認為這次大力度的整頓“類住宅”市場與去年該市場的火熱交易密不可分。

圖1 近兩年類住宅項目成交量價對比

在2016年，全市年度整體商辦物業(yè)交易量相比2015年上漲超五成，其中“類住宅”項目成交的反彈較明顯，其交易量相比2015年提升超一倍以上，同時整體成交均價漲幅也在20%以上。去年住宅物業(yè)市場限購限貸從嚴，房價持續(xù)高企，迫使大量投資需求與被限剛需流入“類住宅”市場，促使“類住宅”項目量價齊升，強勢反彈，熱度堪比住宅市場。故穩(wěn)定市場發(fā)展，或也是此次“類住宅”整頓的原因之一。

二、“類住宅”項目分析

（一）停售項目區(qū)域分布

據(jù)統(tǒng)計，本次網(wǎng)上房地產(chǎn)停售的項目總計149個，涉及15個區(qū)，分別為楊浦、寶山、閔行、嘉定、浦東、南匯、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、徐匯、普陀、閘北和虹口。

圖2 商辦停售項目區(qū)縣分布

從圖2可見，此次停售整頓的“類住宅”項目主要集中在外圍區(qū)域，其中嘉定區(qū)是受影響最大的區(qū)，有多達28個項目，浦東新區(qū)次之，有18個項目。

圖3 2017年3月底商辦物業(yè)存量走勢

把各區(qū)縣商辦存量走勢與“類住宅”項目銷售叫停區(qū)縣進行比較，可見商辦物業(yè)存量較大的區(qū)縣往往是“類住宅”項目的集中區(qū)域，例如嘉定、青浦、松江等。一方面，這些遠郊區(qū)域由于前期成交大量商辦用地，但基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入等多項配套未跟上，導(dǎo)致傳統(tǒng)商辦物業(yè)需求呈現(xiàn)飽和，去化停滯，產(chǎn)生大規(guī)模存量物業(yè)；另一方面，住宅市場價格大幅攀升，限購限貸政策不斷收緊，而市場需求卻源源不斷，這時不限購、低總價的“類住宅”項目既滿足了購房者的居住需求，也可達到開發(fā)商去化樓盤回籠資金的目標(biāo)，故這些商辦物業(yè)存量較大的外圍區(qū)域聚集大體量“類住宅”項目也存在一定客觀因素。若此次政府進行“一刀切”式地禁止“類住宅”項目銷售，或?qū)@些區(qū)域的商辦項目去化情況產(chǎn)生較大負面影響。

（二）“類住宅”與住宅對比分析

由于大量“類住宅”項目的存在，我們或許會擔(dān)憂，當(dāng)商辦項目被改造成“類住宅”項目，帶動一定規(guī)模的人口導(dǎo)入，進而稀釋所在區(qū)域原本的生活配套資源，這樣是否會降低區(qū)域內(nèi)其他住宅項目的價值呢？

為研究“類住宅”項目是否對住宅項目價值形成減損作用，我們選取住宅市場中同質(zhì)性較高的板塊，然后挑選其中“類住宅”項目聚集度高的板塊與聚集度不高的板塊，通過住宅VISS基價月度環(huán)比漲幅進行對比分析。

1.同區(qū)同質(zhì)板塊對比。松江區(qū)的松江新城東區(qū)板塊與松江新城西區(qū)板塊為兩個相鄰的板塊，具有較高的可比性。在這次“類住宅”項目整頓中，東區(qū)板塊有多達7個“類住宅”項目被暫停銷售，并且區(qū)域內(nèi)不乏已售和在售的其他“類住宅”項目，該類項目體量較大。而在西區(qū)板塊中，僅有1個“類住宅”項目停售，同時區(qū)域內(nèi)“類住宅”項目極少。

表1 松江新城東、西區(qū)板塊停售“類住宅”項目明細

如圖4所示，從松江新城東、西區(qū)板塊近兩年多的VISS基價月度漲幅走勢來看，除2015年11月、2016年4月等個別月份產(chǎn)生較大差距外，兩板塊總體的漲幅走勢保持基本一致。

圖4 同區(qū)同質(zhì)板塊住宅VISS基價月度環(huán)比漲幅走勢

2．不同區(qū)同質(zhì)板塊對比。我們選擇了嘉定區(qū)的南翔板塊和寶山區(qū)的顧村板塊這兩個不同區(qū)域同質(zhì)性較高的板塊。

南翔板塊為“類住宅”項目聚集板塊，在此次整頓中也有7個項目被暫停網(wǎng)簽，同時板塊內(nèi)仍存在多個未被停售的“類住宅”項目；顧村板塊有2個停售“類住宅”項目，且板塊內(nèi)“類住宅”項目不多。

表2 南翔板塊、顧村板塊停售“類住宅”項目明細

由圖5可見， 在2015年至今的基價環(huán)比漲幅走勢中，顧村板塊和南翔板塊整體漲幅趨同，各月漲幅交替變化，并未出現(xiàn)顧村板塊漲幅長期高于南翔板塊的現(xiàn)象。

圖5 不同區(qū)同質(zhì)板塊住宅VISS基價月度環(huán)比漲幅走勢

3．小結(jié)。在對兩組板塊進行對比分析后，可以發(fā)現(xiàn)“類住宅”項目對于周邊住宅價值的影響并不明顯，沒有造成其所在范圍內(nèi)住宅項目價值的流失。我們猜測，或許對應(yīng)住宅市場的配套設(shè)施的承載能力足以承受“類住宅”項目所帶來的人口導(dǎo)入，又或許“類住宅”項目中投資需求較多，并未帶來大量的自住人口導(dǎo)入，也可能在房價飛漲的當(dāng)下配套設(shè)施資源的稀釋問題還不足以對住宅價值產(chǎn)生較大作用。當(dāng)然也可能存在其他多種原因。

三、大整頓后影響與預(yù)測

（一）一季度商辦供應(yīng)大幅下挫，成交同受影響

在全市大力整頓“類住宅”市場亂象的背景下，2017年一季度一手商辦物業(yè)市場的交易已經(jīng)遭遇重挫。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全市商辦物業(yè)新增供應(yīng)面積與成交面積分別僅為59745平方米和715512平方米，總量都處在去年以來的最低位置，供應(yīng)量環(huán)比、同比分別大幅減少95.73%和92.63%，成交量環(huán)比、同比分別減少64.02%和37.36%。

數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)量的萎縮幅度要明顯大于成交量。一方面，這是受政府暫停發(fā)放相關(guān)違規(guī)項目預(yù)售證的影響；另一方面，從開發(fā)商的角度看，當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境不利于項目的銷售，尤其是潛在的可供改造為“類住宅”的項目將遭遇成交障礙，因此在主觀意愿上，商辦市場的供應(yīng)積極性大受打擊。隨著調(diào)控實施的不斷推進，預(yù)計在未來較長的一段時間內(nèi)，商辦市場的行情都將處在調(diào)整期。

圖6 2016年一季度至2017年一季度全市一手商辦物業(yè)供求走勢

（二）購房者后期處置問題，或存社會風(fēng)險

1．強制執(zhí)行或損害普通購房者利益。自2016年12月，上海在暫停公寓式辦公樓的規(guī)土管理各項審批事項的審批后，多個商辦項目也相繼暫停辦理網(wǎng)簽，之后便立即進入了整治“類住宅”的正式實施階段，對“類住宅”項目較為集中的閔行、嘉定兩區(qū)進行試點，成熟后將在全市推行。

根據(jù)網(wǎng)上流傳的《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》顯示，閔行區(qū)的做法是責(zé)令相關(guān)開發(fā)商在15日內(nèi)自行整改并恢復(fù)商辦用途原狀，此外還要求項目立即以書面形式告知購房業(yè)主所購房屋為商辦性質(zhì)，不得作為居住使用?？梢?，經(jīng)過整改后的項目將完全失去居住功能。從市場管理者的角度來看，此做法無可厚非，然而從購房業(yè)主的角度來看，相關(guān)整治查處的時間節(jié)點集中在3月中下旬，這也應(yīng)該是普通購房業(yè)主收到有關(guān)通知的時間，可是相關(guān)部門并未在整改通知發(fā)出與正式實施之間留有充分的時間余地，如此將給已經(jīng)打算自住的業(yè)主帶來非常大的不便。例如，某樓盤的業(yè)主已經(jīng)面臨維權(quán)難的現(xiàn)狀：購房時被承諾可裝修成LOFT，如今突然要求被拆除，對于整改后續(xù)的安置解決方案，開發(fā)商與執(zhí)法部門互相推諉，令業(yè)主陷入兩難境地。

此外，值得注意的是，文件中并沒有明確開發(fā)商對業(yè)主的經(jīng)濟補償，執(zhí)法部門的行政對象是開發(fā)商，故應(yīng)由開發(fā)商自行妥善處置業(yè)主的訴求。因此，執(zhí)法部門在監(jiān)督開發(fā)商整改項目的同時，更應(yīng)該敦促其出臺相應(yīng)的補償辦法與措施，以避免使普通購房者成為無辜“受害者”。

2．疏堵結(jié)合方能更好地執(zhí)行調(diào)控。治理“類住宅”市場的亂象還是應(yīng)該做到疏堵結(jié)合，調(diào)控的效果絕不僅僅是將相關(guān)項目趕盡殺絕，這只能算是調(diào)控的第一階段，“類住宅”之所以在一線城市占有一席之地，其根本原因在于住宅市場限購限貸令的執(zhí)行，對特定人群造成了較為嚴重的自住房供需矛盾。很多無資格或無能力購買住宅的剛需家庭，會選擇“類住宅”作為過渡階段的自住房以及日后置換住宅的“敲門磚”，這其中就包括相當(dāng)一部分非戶籍的人群，市場潛在的自住房需求可謂非常旺盛。如若無法很好地解決當(dāng)下存在的矛盾，即便在“類住宅”整治取得一定成效后，其他性質(zhì)的“類住宅”產(chǎn)品也會取而代之，如工業(yè)用地性質(zhì)的項目就能規(guī)避先行的調(diào)控政策。所以要避免治標(biāo)不治本，就要從問題的源頭入手，緩解購買“類住宅”作為自住房的群體的實際居住困難。

例如，北京作為同樣擁有較大比重非戶籍常住人口的一線城市，“類住宅”已經(jīng)占據(jù)其新房市場的半壁江山，其市場規(guī)模和價格的一路飆升已嚴重影響到房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。在前期發(fā)布取締“類住宅”的調(diào)控政策后，北京又在近期發(fā)布了一項新的試點辦法以解決新北京人的住房困難。北京市住建委將在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點，首先將市保障房中心持有的部分公租房房源分離出不少于總量的30%用于實施專項配租，其次將部分自住房轉(zhuǎn)化項目向符合北京市住房限購政策的非京籍無房家庭出售，并且此次試點后將形成面向新北京人專項分配公租房和自住房的長效制度?？梢哉f，這一配套試點方案的推出，將更好地輔助“類住宅”禁令的實施。

（三）商辦項目存量較大，后期展望

1．結(jié)合地方實情，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)或成“類住宅”新希望。與其他城市的樓市現(xiàn)狀有明顯不同，上海的存量商品房中住宅的數(shù)量非常少，而商鋪、寫字樓等物業(yè)的比重相對較大。正值樓市調(diào)控收緊的當(dāng)下，上海整治“商改住”的力度持續(xù)加大，商住類產(chǎn)品被“打回原形”之后或?qū)⑦M一步加劇商辦類物業(yè)的存量高企，因而如何將商辦類物業(yè)加以合理、合規(guī)、合法地利用，是整治“類住宅”之后必須要考慮的問題。以“類住宅”為例，這部分項目在建造之時已經(jīng)考慮了居住功能，如若強制進行“去居住化”的改造，實則也是一種資源浪費。因此，將這部分房源進行“騰籠換鳥”的改造再利用將會獲得較高的收益。

在2017年3月，國務(wù)院發(fā)布了《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確提出我國將支持社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵整合改造企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、存量商品房用于養(yǎng)老服務(wù)，加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“放管服”改革。上海作為國內(nèi)老齡化程度較高的城市，公辦養(yǎng)老機構(gòu)無法滿足巨大養(yǎng)老需求的矛盾已經(jīng)十分突出，因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)亟待向市場化方向改革。市面上大量民辦養(yǎng)老機構(gòu)存在無證經(jīng)營的情況，配套設(shè)施、服務(wù)情況良莠不齊，難以形成規(guī)模效應(yīng)。此番《規(guī)劃》的發(fā)布對于“類住宅”改造前景的合理性與可行性，都具有較好的指導(dǎo)意義，未來存量商品房的改造也將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇，通過改變存量商品房的屬性使其更好地滿足市場需求，如發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)將是一個符合國情和地方實情的較好的突破口。

2．“類住宅”持有者或?qū)⒁云髽I(yè)和機構(gòu)為主。近年來，決策部門發(fā)展房屋租賃市場的決心越來越明確，中央經(jīng)濟工作會議也特別強調(diào)“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。

2016年6月，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，強調(diào)“充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平”，以此作為“培育租賃住房供應(yīng)主體”的首要舉措，同時還制定了一系列發(fā)展住房租賃企業(yè)的支持政策。

由此可見，未來開發(fā)商在建和未售出的“類住宅”可由房企自持，或出售給住房租賃企業(yè)甚至政府，個人持有的“類住宅”也可以合適的價格出售給住房租賃企業(yè)。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價有限公司、中國社會科學(xué)院研究生院）