楊磊

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位不容小覷。而房屋銷售作為房地產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)越來越受到企業(yè)的重視。在現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)中銷售管理工作已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)公司整個(gè)運(yùn)營管理過程中的每個(gè)細(xì)節(jié)，如何建立一個(gè)科學(xué)長效機(jī)制的信息化房屋銷售經(jīng)營管理體系，為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供具有跨區(qū)域管理、政策規(guī)范性、時(shí)效性指導(dǎo)以及信息化安全運(yùn)維等服務(wù)成為未來房屋銷售管理系統(tǒng)所面臨的重大課題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) SQLServer javascript MVC

中圖分類號(hào)：TP311.52 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2017）03（a）-0113-02

高速發(fā)展的信息產(chǎn)業(yè)給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的工作理念，形成了嶄新的銷售網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。IT產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)獲得前所未有的發(fā)展良機(jī)，信息系統(tǒng)的應(yīng)用擴(kuò)大到社會(huì)的各個(gè)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)了信息的自動(dòng)化處理，不僅提高了企業(yè)管理的工作效率，而且更加提高了事務(wù)處理的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，在重視系統(tǒng)功能的全面性及過程可控性的同時(shí)，更應(yīng)重視先進(jìn)技術(shù)的易用性對(duì)應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)能夠很好地使用高效而又完善的銷售管理系統(tǒng)，才能在房地產(chǎn)行業(yè)中做出更好的業(yè)績。

作為研究國外房產(chǎn)銷售系統(tǒng)的參照物，早在20世紀(jì)美國就使用的MLS（多重上市服務(wù)系統(tǒng)）尤為典型，它充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)采集相關(guān)信息資源。此系統(tǒng)一度在歐美國家盛行，由于此系統(tǒng)的廣泛使用促使美國各大州都成立了相應(yīng)的MLS協(xié)會(huì)。它是一種以互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，集中房源數(shù)據(jù)庫信息的解決方案，同時(shí)提供了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行專業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營管理和社區(qū)化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的工具，其實(shí)質(zhì)是廣泛實(shí)施的基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)業(yè)信息共享平臺(tái)。在商品房銷售管理中，MLS在軟件上能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間在多個(gè)國家，在不同區(qū)域的Web房屋銷售和房屋信息，進(jìn)行行政管理州郡間的溝通，通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。同時(shí)美國健全的法律依據(jù)使房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為、保護(hù)當(dāng)事人的利益提供了有力的保障。

在國內(nèi)近年來也有很多營銷管理系統(tǒng)，例如中國思源房地產(chǎn)銷售管理軟件、營銷管理軟件就是很好的例子。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，了解人們的需求、建立統(tǒng)一的客戶資源、以確定潛在的客戶、縮短租賃周期、降低租金成本、規(guī)范業(yè)務(wù)操作步驟、科學(xué)地統(tǒng)計(jì)分析、找出有價(jià)值的信息、完善服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度，建立長期的合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)公司降低成本、增加利潤和提高對(duì)銷售范圍的占有率。

大家可以很清楚地看到，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，只有不斷提高銷售管理，以高品質(zhì)的服務(wù)水平和效率來滿足消費(fèi)者的需求，利用先進(jìn)的信息技術(shù)和房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)，才能減少不必要的開支從而最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提升。所以房產(chǎn)企業(yè)只有在行業(yè)中引進(jìn)高科技管理理念才能保持快速發(fā)展，才能在國際市場上擁有強(qiáng)大的競爭實(shí)力和地位，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自身價(jià)值。

這個(gè)系統(tǒng)就是針對(duì)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)管理進(jìn)行規(guī)范，在不同區(qū)域只要有網(wǎng)絡(luò)的地方就有辦公操作的需求，對(duì)房源的信息各種資料及用戶資料進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一的管理，對(duì)購房的業(yè)主和銷售房屋的企業(yè)進(jìn)行有效的關(guān)聯(lián)管理，這樣可以更加方便地了解客戶的需求，可對(duì)業(yè)務(wù)的處理達(dá)到準(zhǔn)確、高效的效果。管理人員可以隨時(shí)查看詳細(xì)的銷售情況獲得各類需要的信息，通過分類查詢、統(tǒng)計(jì)分析來幫助企業(yè)管理者做出重要的決策，同時(shí)提高管理水平的層次。

該系統(tǒng)主要用于提高房產(chǎn)銷售企業(yè)信息化管理水平，代替原來落后的手工操作流程。對(duì)房屋從開售到最終交付客戶過程及銷售后期運(yùn)維的信息化管理工作進(jìn)行了詳細(xì)設(shè)計(jì)，其中重點(diǎn)包括銷售產(chǎn)品管理（即樓盤房屋信息）、客戶信息管理、銷售管理（包括預(yù)訂、退換）、付款管理等功能。

該系統(tǒng)通過使用微軟asp.net、Javascript技術(shù)及B/S架構(gòu)方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售及相關(guān)數(shù)據(jù)的管理。

系統(tǒng)開放性的考慮：要充分考慮該系統(tǒng)與其他周邊系統(tǒng)的接口問題，要考慮到系統(tǒng)的升級(jí)擴(kuò)展。

系統(tǒng)功能的考慮：要能滿足各種用戶的使用要求，首先是滿足系統(tǒng)維護(hù)人員（管理員）。此系統(tǒng)對(duì)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)管理要求做到及時(shí)、可靠、富有保障。

操作性的考慮：凸顯易操作性，當(dāng)前系統(tǒng)的搭建易操作性變得越來越重要，尤其要注重用戶的實(shí)際可操作性。

系統(tǒng)通用性的考慮：在通用性設(shè)計(jì)方面，以日常使用習(xí)慣為基礎(chǔ)，遵循規(guī)范性和通用性。

從安全性的角度考慮，利用系統(tǒng)授權(quán)功能和密碼校驗(yàn)過程，來過濾掉非法用戶的訪問。

系統(tǒng)總體功能是對(duì)房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績模塊進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化操作，大致整理出來了如下功能模塊。

（1）房源信息管理。

①房源信息登記。

系統(tǒng)提供將需要進(jìn)行銷售的房源信息登記到系統(tǒng)中的功能。

②房產(chǎn)信息查詢。

系統(tǒng)提供根據(jù)模糊信息的查詢方式，也就是可以根據(jù)房源的相關(guān)信息進(jìn)行檢索，關(guān)鍵字如房源的地址、房號(hào)、樓號(hào)等信息可供查詢。

（2）銷售信息管理。

①客戶需求管理。

對(duì)了解房源的客戶做登記，如登記客戶對(duì)房源的各類需求、客戶的聯(lián)系方法等。

②訂單信息管理。

提供客戶預(yù)訂信息的登記，當(dāng)客戶確定購買具體哪一套房屋后，可登記具體預(yù)訂信息。

③銷售業(yè)績管理。

就是對(duì)員工的銷售業(yè)績做記錄和統(tǒng)計(jì)工作，方便管理員查詢、統(tǒng)計(jì)、考核，作為員工獎(jiǎng)金策略的有力依據(jù)。

④退貨管理。

根據(jù)客戶的不同特殊需求提出退訂或者直接退款退貨時(shí)，需要對(duì)客戶的退訂或退款退貨的理由進(jìn)行詳細(xì)記錄以及規(guī)范的申請(qǐng)報(bào)批流程控制。把退房信息重新加入現(xiàn)存房源，恢復(fù)可銷售狀態(tài)，同時(shí)在房屋銷售數(shù)據(jù)里相應(yīng)剔除，進(jìn)行退貨登記。如果涉及到房產(chǎn)登記部門已經(jīng)預(yù)登記的狀況，則需要在房產(chǎn)登記部門的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中提前進(jìn)行撤銷登記操作。

（3）人員信息管理。

①入職員工資料增加。

對(duì)公司入職人員的登記，包括離職、退休、崗位變動(dòng)各類信息的記錄。

②員工信息修改。

針對(duì)已輸入的員工信息進(jìn)行修改，如職務(wù)升遷、部門調(diào)動(dòng)、聯(lián)系方式等。

（4）客戶信息管理。

對(duì)客戶有購房需求或意向的人員，進(jìn)行信息管理和維護(hù)。

①客戶信息創(chuàng)建。

當(dāng)客戶來訪樓盤后，就成為意向客戶，意向客戶的信息需要銷售員登記到系統(tǒng)中，以便在后期將意向客戶轉(zhuǎn)化為簽約客戶。

②客戶信息修改。

對(duì)一些有必要的信息進(jìn)行資料的維護(hù)修改，如購買需求的變更、聯(lián)系方式、家庭住地址等。

（5）查詢功能。

該系統(tǒng)軟件所有需求功能基本能夠滿足中小型房產(chǎn)企業(yè)銷售管理的要求，銷售管理系統(tǒng)中完成的模塊功能能夠很好地對(duì)房源、員工、銷售管理及退訂房子、換房子管理等，而且可以按照不同的條件，進(jìn)行模糊查詢以及特定條件和多維查詢方式的檢索。所開發(fā)的各類接口都能與對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)的平臺(tái)進(jìn)行可靠有效的銜接，同時(shí)數(shù)據(jù)交換實(shí)時(shí)有效。另外對(duì)系統(tǒng)的后期維護(hù)提供了便捷的操作界面，用戶可以方便地對(duì)常規(guī)維護(hù)進(jìn)行操作。

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