攸寧

伴隨著房地產市場的過熱，房地產中介機構的各類違法違規(guī)行為屢見不鮮。某些中介機構通過編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規(guī)開展金融業(yè)務、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營等誤導市場預期，引起了市場的波動。

近日，針對此類違法違規(guī)中介機構，住房和城鄉(xiāng)建設部在整頓規(guī)范房地產開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上，通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產中介機構和開發(fā)企業(yè)，其中北京存房房地產經(jīng)紀有限公司，上海弘錦房地產經(jīng)紀事務所等均有上榜。

住建部要求各地重點整治房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求各地配合金融主管部門繼續(xù)嚴肅查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進入房地產市場的行為。

這些違法違規(guī)中介機構所受到的處罰視情節(jié)輕重不盡相同，其中包括限期整改、暫停網(wǎng)簽、處以罰款等行政處罰。針對對情節(jié)嚴重的，要在整改期內暫停中介機構所有門店的業(yè)務辦理。在此基礎上，住建部還將部分違法違規(guī)的中介機構公開曝光，列入嚴重失信企業(yè)“黑名單”，性質惡劣的要依法清出市場，構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。

那么，其他國家的房產中介有怎樣的行業(yè)規(guī)范，是否也存在著類似的亂象，政府部門又是如何對中介機構進行監(jiān)管的呢？

德國：房價較平穩(wěn)，中介亂象少

德國人比較重視實體經(jīng)濟，房地產在國民經(jīng)濟中的比重很小，某種程度上講，德國的房地產是為實體經(jīng)濟和社會穩(wěn)定服務的。德國歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過各種法律以及稅務措施來壓縮房產的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質，不是用來發(fā)展經(jīng)濟，更不是用來炒作盈利的。

德國相關法律對房屋出租和租住都做了細致的規(guī)定，尤其是房客的權益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買房。德國對于自住房只征收土地稅，根據(jù)各州情況不同，稅率在3%-5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用于出售或者出租等商用目的的房產，不但要征收不動產稅，而且還有15%的盈利所得稅，對于購買十年內再次出售的房產還要征收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國的房產中介機構有相對統(tǒng)一的行業(yè)和收費標準，主要服務內容是接受賣方和買方的委托并促成交易。中介人員要陪同客戶一起去察看房產，參與房地產的購買、公證過程，并要繳納土地稅、公證費以及交易額3%左右的中介費。房子在購買之后，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費、街道清掃費、垃圾清運費等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻煩。

澳大利亞：有規(guī)范行業(yè)的法規(guī)，但仍存在小部分違規(guī)行為

在房產中介的管理問題上，澳大利亞有專門的代售房產和商業(yè)中介法規(guī)，這一法規(guī)從總體上規(guī)范了房產中介的行為，使絕大部分的中介在房產銷售時，遵循相關法令，但是一小部分的中介也存在違規(guī)問題。比如為了促進銷售，一些中介會惡意壓低房屋的報價，宣傳價格甚至比房屋價格便宜數(shù)十萬元的低報價，能夠吸引更多購房者。之后告訴房主，這一較低的價格已經(jīng)是房屋價值的極限，從而實現(xiàn)快速銷售，或在有較大量的意向購房者之后，迅速提高房價，這些惡意壓低房價的行為在澳大利亞是不被允許的。

此外，澳大利亞房產的海外銷售中，中介問題頗為嚴重。在一些境外房產推介會上，由于信息不對稱，被誤導的海外購房者經(jīng)常會在不知情的情況下違規(guī)購買澳大利亞房產，甚至有一些房產中介會無中生有地將房產和移民直接掛上鉤，這是根本不存在的騙局。澳大利亞各州的公平交易廳是打擊違規(guī)房產中介的主要職權部門，因此公平交易廳的工作人員會在周末舉行對違規(guī)中介整治的突擊行動，但這些整治并不能解決全部問題。

日本：讓中介規(guī)范運營有門道

同樣由于相關法律比較完善以及執(zhí)行得力，日本房地產中介運營整體來說規(guī)范有序，哄抬房價、合同造假現(xiàn)象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細致且嚴格，行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強，違法違規(guī)成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。

在日本開設房地產中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產中介業(yè)務的，其申請開始房地產中介業(yè)務之前的本業(yè)結算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產交易專員，在公司全職工作。三是房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業(yè)保證金，保證金由當?shù)胤▌站止芾?，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年，一旦合同出現(xiàn)錯誤，房屋出現(xiàn)瑕疵，中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現(xiàn)問題時前任負責人已經(jīng)卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強，也是日本房地產中介運營比較規(guī)范的重要原因。在日本不管干什么行業(yè)，一般都有行業(yè)管理，而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會。做房地產有不動產協(xié)會，中介公司都要加入?yún)f(xié)會。

英國：清晰流程助解決消費者與中介糾紛

總體而言，盡管沒有一個明確的監(jiān)管機構，但相對完善的市場經(jīng)濟規(guī)則和法規(guī)還是使英國的房地產中介行業(yè)健康地運行。房地產中介大多數(shù)情況下無法鉆空子，消費者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時，可以通過向公司和行業(yè)協(xié)會投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護其合法權益。

英國買房人、賣房人如果與中介產生爭執(zhí)，通常的解決流程如下：消費者首先可以向地產中介公司投訴，如果不能解決，再向監(jiān)察專員投訴，如果監(jiān)察專員仍然解決不了問題，消費者還可以向行業(yè)協(xié)會投訴。消費者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執(zhí)行力的僅有的兩個渠道。

盡管如此，當前英國房地產中介市場仍然存在監(jiān)管不足的現(xiàn)狀，有業(yè)內人士呼吁進一步加強監(jiān)管，但被政府以影響市場競爭和消費者的理由拒絕了。英國政府認為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就可能導致交易手續(xù)費用提高，最終使消費者權益受損，得不償失。

美國：房地產“炒不起來”的根源

美國房子之所以“炒不起來”，是因為相關稅費制度設計給一般投資者的炒房沖動戴上了“緊箍咒”。

事實上，“炒房”這個概念在美國不適用。美國房地產市場商業(yè)化歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣繁華的大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、管理費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠“炒房子”在短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資地產要在短期內盈利幾乎不可能。雖然也有不少美國人買房做投資，但大都做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子價值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投資房地產，遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

作者系本刊記者