王波

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在房地產(chǎn)二、三級市場中發(fā)揮著重要作用，促進(jìn)了房產(chǎn)的順利成交和流轉(zhuǎn)，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。特別是在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展發(fā)揮著重要影響。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度的不足之處

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，主要是二手房的服務(wù)方式，基本上采用撮合制，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受意向賣家或意向買家的委托后，在潛在買賣雙方之間進(jìn)行價格撮合，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的交易并收取傭金。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般收取約2%-3%的傭金收入。對于高房價的一二線城市，相對于其付出的勞動價值來說，屬于高收入了。由于近幾年的市場競爭的加劇，經(jīng)紀(jì)人個人的收入逐步升高，造成經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在傭金收入分配方面的勞資倒掛，同時因低層次競爭迫使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對經(jīng)紀(jì)人試行超高強(qiáng)度的管理，高額的傭金收入誘使部分經(jīng)紀(jì)人放棄了誠信底線，造成行業(yè)內(nèi)頻繁出現(xiàn)暗箱操作、不誠信、吃差價、陰陽合同、偷漏稅、跑單跳單等多種不良現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要靠規(guī)模效應(yīng)來擴(kuò)大營業(yè)收入和利潤，因此需要招聘更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開設(shè)更多的門店，而人員與門店的擴(kuò)張又造成了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成本的增加。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度在價格形成機(jī)制和客戶利益保護(hù)等方面，主要有以下幾點不足之處。

1.很難形成公平公正的市場價格

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，經(jīng)紀(jì)人比買家和賣家擁有更多的信息資源，讓經(jīng)紀(jì)人可以利用買家或賣家的信息缺陷，制造信息不對稱，促成成交，謀取不當(dāng)利益。假設(shè)一個城市里只有一家經(jīng)紀(jì)公司，所有的價格信息來源都從這個公司發(fā)出，那這個公司基本可以決定這個城市的二手房價格，他們?nèi)绾伪３止牧瞿兀坑绕涫窃诠拘枰獦I(yè)績快速增長時，該經(jīng)紀(jì)公司可以讓所有的經(jīng)紀(jì)人一起抬價，只需發(fā)出指令即可，如果有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為不該漲價，就只有選擇離開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)了。

而房地產(chǎn)市場的價格不能保證公平公正，就會帶來多方面的不利影響。

第一，房地產(chǎn)買賣雙方的實際供需狀況會得不到真實的反映，會給買賣雙方做出正確的交易決定帶來極大的干擾，尤其在目前市場波動較大的時候，壟斷經(jīng)紀(jì)人為了自身成交需求，壟斷型中介往往會利用其信息的壟斷性，在市場中推波助瀾，形成斷尾式波動的市場。

第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要針對房地產(chǎn)三級市場，若三級市場的價格不能保證公平公正，也會對一、二級市場的價格水平造成扭曲，造成社會資源錯誤配置，經(jīng)濟(jì)損失巨大。

第三，房地產(chǎn)市場不只有市場機(jī)制作用其中，政府政策也在不斷地影響著房地產(chǎn)市場，并且政府會根據(jù)相關(guān)的市場指標(biāo)適時地調(diào)整政策，市場價格就是這些指標(biāo)的其中之一。當(dāng)市場價格不是公平公正的價格時，會讓政府對市場形勢進(jìn)行誤判，從而影響政府政策調(diào)整的準(zhǔn)確性，容易造成政策失誤，影響房地產(chǎn)行業(yè)及整體社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.容易造成行業(yè)壟斷和信息壟斷

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，保護(hù)了大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一旦在資本的推動下迅速擴(kuò)張，則可以在一定的片區(qū)、地區(qū)，或是某些領(lǐng)域形成規(guī)模優(yōu)勢，逐漸形成寡頭格局。譬如某個在北京的二手房市場已經(jīng)占據(jù)超過一半的份額，甚至在局部地區(qū)超過70%的份額，并持續(xù)獲得資本的支持。

根據(jù)《中華人民共和國反壟斷法》，一個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額達(dá)到1/2的，即可以推定經(jīng)營者具有市場支配地位，若該經(jīng)營者從事相關(guān)濫用市場支配地位的行為，以排除、限制競爭，則涉嫌壟斷。伴隨行業(yè)壟斷而來的則是信息壟斷，其結(jié)果一定是讓客戶產(chǎn)生心理錨定、眾口鑠金的羊群效應(yīng)。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)形成壟斷格局，會造成多方面的弊端。第一，社會資本介入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，勢必讓機(jī)構(gòu)在效益的驅(qū)動下，單純追求利益的最大化，而將公平、專業(yè)、服務(wù)放在經(jīng)營的次要位置。第二，壟斷的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)容易拉高房價，以獲取更多的傭金。這不但會造成社會不公，也會因不真實的價格累積行業(yè)風(fēng)險和金融風(fēng)險。第三，壟斷格局會排除、限制行業(yè)良性競爭。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形成壟斷，會失去提升自身競爭力的動力，這將阻礙新技術(shù)、新制度、新模式在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的應(yīng)用，阻礙行業(yè)創(chuàng)新，從長遠(yuǎn)來講，這會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)直至整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來極大的不利影響。第四，對行業(yè)管理形成障礙，因為個別大企業(yè)會以本機(jī)構(gòu)的利益為出發(fā)點，綁架行業(yè)協(xié)會等自律性組織。

3.不能為非理性的市場參與者提供客觀的市場價值引導(dǎo)

在房地產(chǎn)交易市場，大部分市場參與者都是非理性的，因為他們無法獲取足夠充分的相關(guān)市場信息，包括歷史信息、內(nèi)部信息，超強(qiáng)的計算能力和對選擇進(jìn)行后果分析的能力也是大多數(shù)人所欠缺的，而經(jīng)紀(jì)人的存在，正是為了彌補(bǔ)這些能力的缺失，引導(dǎo)買房人進(jìn)行理性的選擇。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度下，以成交為唯一目的的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能為非理性的市場參與者提供客觀的市場價值引導(dǎo)，容易在市場中形成濃厚的非理性氛圍，引導(dǎo)非理性的交易行為，造成瘋狂的投機(jī)，甚至部分經(jīng)紀(jì)人自身也參與炒房行為，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)和整體社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4.經(jīng)紀(jì)人脫離了代理本質(zhì)，轉(zhuǎn)向居間，忽略了客戶利益

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。代理人以代理權(quán)為基礎(chǔ)，代理委托人進(jìn)行民事法律行為，要進(jìn)行獨立的意思表示，而居間人并不代委托人進(jìn)行民事法律行為，僅為委托人報告訂約機(jī)會或提供訂約媒介服務(wù)，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系。居間人也沒有將處理事務(wù)的后果移交給委托人的義務(wù)。簡言之，居間人不得代委托人行使法律行為，而代理人則可以代被代理人行使法律行為。

在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度下，經(jīng)紀(jì)人作為居間商存在，而不是買家或賣家的利益代理人。他們只關(guān)注能否成交、能收多少傭金，并不真正關(guān)心客戶的需要是否得到了最大化的滿足、客戶的利益是否得到了保護(hù)。如同在法律糾紛中，一個律師既代表原告，又代表被告，而律師的收費，只根據(jù)官司能否順利裁決下來，至于當(dāng)事人的權(quán)益是否能得到保證？不是他關(guān)心的事情。更有甚者，有的經(jīng)紀(jì)人會坑蒙客戶吃差價。在法律行業(yè)，有律師做原告或被告的單方代理，才能保證原告或被告的權(quán)利。房地產(chǎn)買賣雙方需要有自己的獨權(quán)代理人，才能買到自己理想的房產(chǎn)或以合理的價格順利賣出房產(chǎn)，最大程度地保護(hù)自己的利益。

二、房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度的特點

在國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家中，最具代表性的國家是美國，長期的發(fā)展探索，使得美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無論在法律體系、經(jīng)紀(jì)人管理培訓(xùn)，還是在操作流程、技術(shù)等方面，都擁有一套完整成熟的體系（見圖1）。

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獨立合同制下與中介機(jī)構(gòu)平等合作形成的一種從業(yè)模式。作為平等主體關(guān)系，獨立經(jīng)紀(jì)人與機(jī)構(gòu)簽有書面協(xié)議，但不簽訂任何雇傭合同。獨立經(jīng)紀(jì)人的收入為傭金形式，獨立經(jīng)紀(jì)人中心或運營商不向獨立經(jīng)紀(jì)人支付任何薪水。獨立經(jīng)紀(jì)人有50%-90%的高額傭金提成。高收益是與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人最大的區(qū)別之一，也是吸引獨立經(jīng)紀(jì)人的重要原因。準(zhǔn)確地說，是獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用自己經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入中的10%-50%，雇傭了一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)提供品牌支持及業(yè)務(wù)后續(xù)服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方是代理和被代理人的關(guān)系，正如律師和自己的代理人那樣，而不是國內(nèi)那種商家與客戶的關(guān)系，也就是說代理人要永遠(yuǎn)把被代理的人最高利益放在自己工作的首要位子。為客戶贏得最大的利益，才是每個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人追求的。被代理人贏得買賣交易“戰(zhàn)役”的勝利是每個經(jīng)紀(jì)人最終目標(biāo)，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為經(jīng)紀(jì)人帶來好的職業(yè)生涯和口碑。

獨立經(jīng)紀(jì)人制度對促進(jìn)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用，主要表現(xiàn)在如下幾個方面。

1.有助于保護(hù)客戶的利益

在獨權(quán)代理關(guān)系下，被代理人與經(jīng)紀(jì)人簽訂獨權(quán)代理合同，經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)就是為被代理人找到合適的買家或賣家，一切以被代理人的需求得到最大限度的滿足為最終目標(biāo)。同時，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)（MLS系統(tǒng)）的開放性，所有系統(tǒng)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人都可以看到價格信息，實現(xiàn)了信息對稱，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良性競爭。這可以有效保護(hù)被代理人的利益，避免出現(xiàn)暗箱操作、價格欺詐、賺取差價等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)模式下容易出現(xiàn)的問題。

2.促進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人之間的合作

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間更多的是一種競爭關(guān)系。在MLS系統(tǒng)下，賣方經(jīng)紀(jì)人手中的房源，不擁有此房源的其他經(jīng)紀(jì)人也可以為其尋找意向買方，促成交易，獲取一定的傭金分配。通過經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作，增強(qiáng)了系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力，促成了友好合作、良性競爭的運作機(jī)制，有利于整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

3.大大提高了經(jīng)紀(jì)信息的質(zhì)量，提高了成交效率

由于獨權(quán)代理的機(jī)制，避免了開放性代理關(guān)系下信息發(fā)布的重復(fù)性，從根源上確保了需求信息的高質(zhì)量。MLS上的需求信息可以在MLS系統(tǒng)內(nèi)所有成員間傳播，實現(xiàn)了信息共享，大大降低了經(jīng)紀(jì)人的信息搜尋及交易成本，提高了成交效率。

4.有助于保障經(jīng)紀(jì)人的合法利益，客觀上提高經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量

在獨權(quán)代理關(guān)系下，只要房產(chǎn)在獨權(quán)代理合同規(guī)定的時期內(nèi)成功售出，不管房產(chǎn)最終由誰售出，接受委托的經(jīng)紀(jì)人都可以獲得合同規(guī)定的傭金，從而保障了經(jīng)紀(jì)人的合法利益，避免了其后顧之憂，客觀上有助于提高經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量。這避免了撮合制度下，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人之間的無序競爭而導(dǎo)致客戶服務(wù)質(zhì)量低下的問題。

三、美國房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度對我國的借鑒意義

當(dāng)前，由于我國房地產(chǎn)市場近幾年的劇烈波動，房地產(chǎn)行業(yè)的問題已經(jīng)十分凸顯，經(jīng)紀(jì)人傳統(tǒng)模式的弊病也暴露無遺。因此，在整體調(diào)控市場運行的今天，調(diào)整經(jīng)紀(jì)行業(yè)運營規(guī)則，克短揚長，恰逢其時。

1.逐步向房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度過渡，建立獨權(quán)代理的模式

逐步推行獨權(quán)代理，允許經(jīng)紀(jì)人個人獨立運作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度可以較好地解決經(jīng)紀(jì)人忽視客戶利益的問題，采用獨權(quán)代理的模式也可以有效保護(hù)經(jīng)紀(jì)人的利益，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人之間的合作，形成行業(yè)良性競爭氛圍，這也符合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益和行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的要求。

從提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成交效率方面來看，獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度可以大幅提高成交效率，符合成本效益最佳配比的原則。可以預(yù)測，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境也將持續(xù)變化，實行獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度也是客觀經(jīng)紀(jì)規(guī)律的必然要求。越早在獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度上面進(jìn)行探索，越有可能在將來的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)取得先發(fā)優(yōu)勢。

2.推動行業(yè)合作，建立利益共享

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獨權(quán)代理，可以充分保護(hù)經(jīng)紀(jì)人利益，同時，必須建立合作分傭制度，讓經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量置于客戶的評價中，才能更好地調(diào)動經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)意識，為客戶提供真實、全面、及時的市場信息。要徹底改變目前“跳房”“跳客”的行業(yè)陋習(xí)，必須以提升對客戶的服務(wù)水平為核心，也應(yīng)該盡快推出機(jī)構(gòu)合作制度。

3.行業(yè)自律為主，行政監(jiān)管為輔

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展不僅需要依靠行政監(jiān)管和立法約束，還需要依靠行業(yè)自律，重視行業(yè)協(xié)會和行業(yè)組織在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為中的作用。行業(yè)組織推行的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一般都嚴(yán)于法律，因此行業(yè)自律對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起到了很好的約束作用。行政監(jiān)管與行業(yè)自律兩者互相結(jié)合，方能推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的長期健康發(fā)展。

我國管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全國性組織為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，其側(cè)重于全國房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、繼續(xù)教育等工作。目前政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理起了決定性作用，賦予行業(yè)協(xié)會的權(quán)利有限。政府的過多干預(yù)，使行業(yè)協(xié)會的職能未能充分發(fā)揮。國家應(yīng)該適當(dāng)下放行業(yè)協(xié)會的管理權(quán)限，逐步讓行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理中起主導(dǎo)作用。

4.嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

在信息透明和嚴(yán)格法律管轄下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會自身遵循職業(yè)的道德約束，每次交易在保護(hù)自己客戶利益的同時，也保證自己不違規(guī)出錯，不犯法，不被吊銷執(zhí)照。

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，以深圳為例，大專以上學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人不足10%，而且還有大量無證上崗人員存在。部分從業(yè)人員由于專業(yè)知識的匱乏和職業(yè)道德的缺失，導(dǎo)致其不能為客戶提供滿意的服務(wù)，甚至出現(xiàn)賺取差價、欺詐客戶的惡劣行為。借鑒美國的做法，我國可以完善現(xiàn)有的持證上崗考試制度，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)技能和職業(yè)道德，并對違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員給與處罰。

5.實現(xiàn)信息共享

目前，即使國內(nèi)一些大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源等信息，但相關(guān)信息的真實性和時效性一致為社會大眾所詬病。而且房源和客源信息未能在我國各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間實現(xiàn)信息共享，仍被各機(jī)構(gòu)壟斷，未能實現(xiàn)公開化。這嚴(yán)重影響了成交效率，而且買賣雙方之間的匹配程度也未達(dá)到可能的最優(yōu)狀態(tài)，這實際上是一種對信息資源的浪費，既不利于客戶的利益，也不利于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。

以國家或地方協(xié)會牽頭，建立獨立于所有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之外的，適合我國國情的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享系統(tǒng)（MLS系統(tǒng)），要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引入MLS系統(tǒng)，上傳并分享可靠的房源信息，實現(xiàn)信息資源的共享化和經(jīng)紀(jì)活動的規(guī)范化，打破信息壟斷和信息壁壘。

6.加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用管理

嚴(yán)格信用管理。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員來講，因違規(guī)操作而產(chǎn)生不良信用記錄，問題嚴(yán)重的經(jīng)紀(jì)人可能被暫?；虻蹁N執(zhí)照，甚至追究刑事責(zé)任，并會對將來的工作和生活產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。經(jīng)紀(jì)人只要有一次因違反職業(yè)道德而被暫停或吊銷執(zhí)照的行為，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告上，從此難以從事經(jīng)紀(jì)行業(yè)。由此，可以在社會樹立良好的社會形象，改變“黑中介”的形象。

我國早已發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》，但落實效果欠佳。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)欺詐消費者、不正當(dāng)競爭、賺取不正當(dāng)差價等情形時有發(fā)生。政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該對失信人員和機(jī)構(gòu)給與相應(yīng)的處罰，增加其失信成本，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的正常市場秩序和良性競爭。

四、結(jié)束語

雖然撮合制在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍占絕對主導(dǎo)地位，但其實國內(nèi)早已有行業(yè)領(lǐng)頭羊?qū)Ψ康禺a(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度做出積極探索。但由于市場環(huán)境不規(guī)范，管理制度不完善，欠缺配套服務(wù)以及相關(guān)技術(shù)滯后，利益關(guān)系復(fù)雜，我國的房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度還有很長的路要走。房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀(jì)人制度是未來的發(fā)展大趨勢，希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、機(jī)構(gòu)及全體行業(yè)同仁可以一起抓住時代的機(jī)會，共同分享行業(yè)價值，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。相信，隨著此輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的春天即將到來。

今天，全國正在轟轟烈烈地整頓房地產(chǎn)市場，調(diào)整現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)人制度，推廣獨立經(jīng)紀(jì)人的獨家代理模式，倡導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人、機(jī)構(gòu)之間的合作共贏關(guān)系，應(yīng)該具備了“天時、地利、人和”，這是保障行業(yè)健康發(fā)展的好模式，恰逢其時。

作者系中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長