吳志勇

摘 要：在多元化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的局面?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在多個(gè)層面都受到了不同程度的影響，而要想得到進(jìn)一步發(fā)展，就要充分注重應(yīng)對(duì)策略的完善制定。文章主要就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中“營(yíng)改增”的重要性以及特征體現(xiàn)加以闡述，結(jié)合實(shí)際，就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響和面臨的問題詳細(xì)分析，探究房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”環(huán)境下的發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增” 特征 問題建議

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-127-03

引言

處在當(dāng)前新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，銷售利潤(rùn)的下滑造成房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大生存壓力?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)以及產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面，都產(chǎn)生了比較重要的影響。通過從理論層面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的研究分析，能為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的進(jìn)一步發(fā)展提供理論依據(jù)，從而更好促進(jìn)其發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中“營(yíng)改增”的重要性以及特征體現(xiàn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中“營(yíng)改增”的重要性分析?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施前，一直是采用增值稅的方法，主要是將商品流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值額作為征收的對(duì)象，由于在每個(gè)環(huán)節(jié)都要納稅，所以得到了推廣。而增值稅的稅種能夠?qū)ι唐吩诰唧w流轉(zhuǎn)當(dāng)中重復(fù)征稅的問題得到有效解決。房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，所以這就必然會(huì)存在著重復(fù)征稅問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，涉及到的成本相對(duì)比較多，裝修以及安裝等方面都要繳納營(yíng)業(yè)稅，在售房的時(shí)候也要繳納營(yíng)業(yè)稅。在比例上雖然相對(duì)比較小，但房?jī)r(jià)高就比較容易出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，“營(yíng)改增”在這一背景下產(chǎn)生{1}?！盃I(yíng)改增”的政策實(shí)施是結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)所購買的材料以及設(shè)備，取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票就能進(jìn)行抵扣，從而大大減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中“營(yíng)改增”的特征體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，在整個(gè)開發(fā)方面有著鮮明的特征體現(xiàn)，主要體現(xiàn)在開發(fā)的周期相對(duì)比較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目從最早的獲得土地，一直到開發(fā)建設(shè)等，需要進(jìn)行實(shí)地勘察以及前期策劃和批報(bào)等等，過程中所需要的人力物力財(cái)力比較大，短則兩到三年，長(zhǎng)到四到五年。投資大的特征比較突出，房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)環(huán)節(jié)，就需要比較大的資金作為支撐，這些資金的取向就分成開發(fā)成本和相關(guān)的費(fèi)用。只是從開放環(huán)節(jié)就有土地使用出讓金以及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多的費(fèi)用。而土地使用出讓金占比就要占到總投資成本的四成到五成左右。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，融資成本高的特征也比較顯著，由于這是比較特殊的行業(yè)，所以在經(jīng)營(yíng)模式上也有著其獨(dú)特性，占用的資金時(shí)間也相對(duì)比較長(zhǎng)，大量籌集資金就成為房地產(chǎn)企業(yè)必走的一個(gè)步驟。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響及面臨的問題和建議

1.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)產(chǎn)生影響，采購的模式方面發(fā)生了變化。實(shí)際采購中在對(duì)供應(yīng)商選擇環(huán)節(jié)，不僅要對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量以及信譽(yù)等要素進(jìn)行考慮，同時(shí)也要對(duì)供應(yīng)商納稅人資格進(jìn)行考慮，納稅人資格關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)采購能否取得增值稅專用發(fā)票，對(duì)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅在成本當(dāng)中的占比有著直接聯(lián)系。“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。“營(yíng)改增”之后允許一般納稅人將不動(dòng)產(chǎn)列入到增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，持有型物業(yè)土地成本抵扣政策還沒有明確化，在開發(fā)中會(huì)增加銷售物業(yè)占比，從而就降低了持有物業(yè)的占比來降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)境下就要能和自身的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合增值稅實(shí)施新的開發(fā)業(yè)態(tài)選擇投資。除此之外，在增值稅的實(shí)施后也對(duì)銷售的方式產(chǎn)生了影響，實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，就要對(duì)銷售時(shí)期和進(jìn)項(xiàng)稅的匹配問題，和當(dāng)期繳納稅款以及整個(gè)項(xiàng)目增值稅稅負(fù)匹配的相關(guān)問題要進(jìn)行詳細(xì)考慮。

“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以及利潤(rùn)表也產(chǎn)生了影響。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)占比較大，在固定資產(chǎn)出現(xiàn)了變化時(shí)候，這就必然會(huì)造成資產(chǎn)的總額發(fā)生變化，這樣就會(huì)引起資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策實(shí)施前，需要繳納營(yíng)業(yè)稅，所購進(jìn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是不能進(jìn)行抵扣的，稅額就會(huì)進(jìn)入到企業(yè)成本當(dāng)中。在對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)固定資產(chǎn)的時(shí)候，結(jié)合增值稅專用發(fā)票就能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。在增值稅的實(shí)施后，固定資產(chǎn)入賬價(jià)值會(huì)下降，從而會(huì)帶來企業(yè)總資產(chǎn)的下降，在總資產(chǎn)的總額上有了減少，就必然會(huì)造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的提高，房地產(chǎn)企業(yè)在這一過程中就會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)減少了，但仔細(xì)分析就可知“營(yíng)改增”后企業(yè)銷售凈利率是上升的。例如A房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)收入是1110，成本是400，營(yíng)業(yè)稅金和附加是200，期間費(fèi)用是200，“營(yíng)改增”實(shí)施后財(cái)務(wù)變化如下表所示，能夠看出銷售凈利率是上升的{2}。

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施之后，對(duì)建設(shè)成本方面也帶來了很大影響。房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)所購買的原料種類比較多，不僅要集中采購水泥鋼筋等來獲得增值稅專用發(fā)票，也要構(gòu)建價(jià)值低以及用途廣的其他材料。這些原料的供應(yīng)商都是私營(yíng)商戶以及個(gè)體工商戶等，多數(shù)都按照定額征收方式進(jìn)行繳納稅款的，這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算應(yīng)納稅額的時(shí)候，不能實(shí)施進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。房地產(chǎn)建筑安裝工程作為開發(fā)成本中重要構(gòu)成，這一部分就要通過房地產(chǎn)上游行業(yè)有資質(zhì)建筑施工企業(yè)完成，在“營(yíng)改增”范圍內(nèi)進(jìn)行改革后，稅負(fù)也會(huì)上升，結(jié)合稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的原理就能夠清晰發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本和費(fèi)用在這一情況下會(huì)進(jìn)一步上升。

“營(yíng)改增”實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，不能像預(yù)期那樣獲得項(xiàng)目增值稅專用發(fā)票，這樣就在進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣目標(biāo)上不能實(shí)現(xiàn)，在稅負(fù)方面并沒有下降，短期內(nèi)還會(huì)上升?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地的成本不能實(shí)施進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，就要花費(fèi)大量資金獲得土地使用權(quán)，這樣就會(huì)有著比較高的稅金，對(duì)繁華地段拿到土地要繳納的稅金就更多。國家實(shí)施“營(yíng)改增”主要就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)能夠選擇低成本土地進(jìn)行開發(fā)，這在短期會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加。對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施前的老項(xiàng)目購買的固定設(shè)備和原材料就不能增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，造成稅負(fù)的增加。

2.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)施面臨的問題分析。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)施還面臨著諸多的問題，首先就是和建筑業(yè)的博弈問題，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)有著緊密聯(lián)系，建筑業(yè)為房地產(chǎn)提供服務(wù)，兩者的發(fā)展是相互促進(jìn)的?！盃I(yíng)改增”實(shí)施在兩個(gè)行業(yè)中開展，在范圍上得到了擴(kuò)大，這樣就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)和上游的建筑業(yè)在關(guān)系上也會(huì)更加的復(fù)雜化。在利用甲供材的博弈問題方面，金額比較大，稅款也比較多，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合作協(xié)議以及選擇合作方式的時(shí)候，就不可避免地進(jìn)行博弈。再有就是建筑企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的博弈問題，在“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注不含稅的進(jìn)價(jià)，在整個(gè)造價(jià)以及核算和合同管理方面就會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展局面，形成開發(fā)企業(yè)倒逼施工企業(yè)開具11%建安專用票，進(jìn)項(xiàng)稅能夠進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)偏好甲供材方式。問題是“營(yíng)改增”前形成的3%營(yíng)業(yè)稅發(fā)票管理模式，除大型查賬征收施工企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)都疏于進(jìn)貨發(fā)票管理，施工方小型供應(yīng)企業(yè)繳稅的意識(shí)也相對(duì)比較差，“營(yíng)改增”的政策實(shí)施會(huì)使得部分傳導(dǎo)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成開發(fā)企業(yè)成本上升和資金壓力。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”環(huán)境下的發(fā)展建議。面對(duì)“營(yíng)改增”政策實(shí)施環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)就要做好進(jìn)一步的發(fā)展策略，要充分重視對(duì)財(cái)務(wù)管理水平不斷提升，在利潤(rùn)以及現(xiàn)金流的變動(dòng)監(jiān)控力度層面進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)所從事的項(xiàng)目在集體規(guī)劃方面要結(jié)合實(shí)際加以完善，從而整合成完整系統(tǒng)，并要能加強(qiáng)各合作企業(yè)付款方式準(zhǔn)確計(jì)算評(píng)估，保障進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間的科學(xué)合理性。對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施后的進(jìn)一步學(xué)習(xí)要加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)涉及到的項(xiàng)目變動(dòng)情況做到心里有數(shù)，針對(duì)性制定發(fā)展策略等，保障房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)獲得一級(jí)現(xiàn)金流的正常化。

加強(qiáng)全面性的籌劃管理工作的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在項(xiàng)目開發(fā)初期就要對(duì)開發(fā)成本加強(qiáng)控制，可從建筑材料供應(yīng)層面進(jìn)行控制以及籌劃，堅(jiān)持材料稅收籌劃，選擇材料供應(yīng)商的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)將能否獲得增值稅專用發(fā)票，和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額度作為重要選擇依據(jù)，從而能進(jìn)一步降低生產(chǎn)成本，這樣才能有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)營(yíng)模式要及時(shí)轉(zhuǎn)變，從而有效避免資金的短缺。“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題是一個(gè)重要難題，房地產(chǎn)企業(yè)要能和實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，從具體的措施實(shí)施上來看，主要就是走開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)的道路，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要進(jìn)一步提高，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率?？s短項(xiàng)目運(yùn)作的周期，從而有效減少資金占用以及降低財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

除此之外，要注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行梳理，并能積極地實(shí)施稅務(wù)籌劃，從多方面來采取措施，保障房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，面對(duì)新政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就要從多方面著手，積極制定完善的發(fā)展策略，從而在市場(chǎng)中能更好地生存發(fā)展。通過從理論層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策實(shí)施的影響進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供支持，對(duì)其健康發(fā)展有著非常重要的促進(jìn)意義。

注釋：

{1}徐江東.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響解讀與思考[J].建設(shè)科技，2016（23）

{2}劉金鋒.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理[J].企業(yè)改革與管理，2016（19）

（作者單位：江西省地礦局九0二地質(zhì)大隊(duì) 江西新余 338000）

（責(zé)編：玉山）