楊曉冬

摘要：1997年我國的房地產(chǎn)住宅投資完成額1539.40億元，到2015年上升為364595.24億元，2015年的房地產(chǎn)住宅投資是1997年236.84倍，房地產(chǎn)住宅投資增長速度極快。同時，在2010年至2015年間，我國商品住宅房屋施工面積不斷的增加，從2010年的314760.12萬平方米，增長到2015年的511569.52萬平方米。2015年的商品住宅房屋施工面積是2010年的1.63倍，反映了我國房地產(chǎn)市場正在快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行健康與否，將對我國國民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展造成很大的影響。因此，對商品住宅市場進(jìn)行深入分析，為國家宏觀調(diào)控提供參考具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：商品住宅；市場；統(tǒng)計(jì)

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程

對我國商品住宅市場分析，不得不對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程進(jìn)行簡單的回顧，因?yàn)檫@兩者是密不可分的，商品住宅市場的發(fā)展總是受到整個房地產(chǎn)市場的起伏而變化。我國的房地產(chǎn)市場大致可以分為起步、初步形成、平穩(wěn)發(fā)展三個階段。

（1）起步階段

1978年12月，黨的十一屆三中全會將黨和國家的工作重心轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來，并把改革開放作為一項(xiàng)長期的基本方針。1980年1月，中央機(jī)關(guān)刊物《紅旗》雜志發(fā)表文章《怎樣使住宅問題解決得快些？》，文章指出住宅是個人消費(fèi)品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。自此，關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討、爭論在全國理論界和實(shí)務(wù)界轟轟烈烈地展開。1987年8月，國家計(jì)委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計(jì)劃。1988年1月，全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃，分期分批加以推行。這一階段，隨著國家對住房商品化的越來越重視，一些支掙陛國家法律與政策相繼出臺，促使我國的房地產(chǎn)市場從無到有，逐步發(fā)展。但這一階段的工作主要在一些試點(diǎn)地區(qū)展開，并沒有在全國開始推廣。

（2）初步形成階段

1991年，全國第二次住房制度改革工作會議召開，由此，房改又進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，住房改革工作從少數(shù)試點(diǎn)城市擴(kuò)展到全國。1994年，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，建立以中低收入家庭為對象的經(jīng)濟(jì)適用房供給體系和高收入家庭為對象的商品房供給體系；建立住房公積金制度和；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)等。這一段時間內(nèi)，由于國家的鼓勵和相關(guān)政策的支持，房地產(chǎn)開發(fā)在全國掀起了前所未有的熱潮。但是盲目的投資造成了房地產(chǎn)業(yè)的過熱，以至于在1993年下半年伴隨著全國性的通貨膨脹，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了大量的泡沫，最鮮明的例子是高溫的海南房地產(chǎn)業(yè)。國家為了控制通貨膨脹，對房地產(chǎn)業(yè)也開始了全面收緊政策，以至于各項(xiàng)指標(biāo)都大幅度回落。這一時期，房地產(chǎn)市場商品化改革在全國范圍得到了推行，使我國的房地產(chǎn)市場的到了快速的發(fā)展，但是由于經(jīng)驗(yàn)不足，片面追求量的發(fā)展，以至于造成投資過熱，產(chǎn)生了大量的泡沫，加速了我國的通貨膨脹，對國民經(jīng)濟(jì)造成了產(chǎn)生了十分消極的影響。

（3）平穩(wěn)發(fā)展階段

在我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了大起大落后，我們國家認(rèn)真總結(jié)了過去房地產(chǎn)發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，使我國的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的時期。1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，以“穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；2005年3月28日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），為穩(wěn)定住房價格和引導(dǎo)居民合理消費(fèi)提出了指導(dǎo)性建議。2008年1月月9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，加強(qiáng)了農(nóng)村集體土地的管理，減少了建設(shè)用地的供給，對抑制房地產(chǎn)市場的升溫起到了積極的效果。

自1998年以來，國家吸取了以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過各種法律與政策，有步驟地推進(jìn)住房改革及房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，避免了過激、過熱的發(fā)展途徑，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展打下了一個良好的基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個平穩(wěn)發(fā)展期。

二、我國商品住宅市場發(fā)展趨勢

（1）商品住宅開發(fā)投資完成情況

房改的路程是艱難、曲折的。經(jīng)過國家在推進(jìn)住宅商品化改革過程中不斷吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我國住宅商品化由高速發(fā)展到持續(xù)低迷，最后進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的時期。1997年我國的房地產(chǎn)住宅投資完成額1539.40億元，到2015年上升為364595.24億元，2015年的房地產(chǎn)住宅投資是1997年236-84倍，可見我國房地產(chǎn)投資完成額的增長速度非?？臁Ｎ覈康禺a(chǎn)住宅投資完成額在2005年突破了10000億元，為10860.9億元；在2008年的時候突破了20000億元，為22440.80億元；在2010年突破了30000億元，為34026.23億元。從2005年的10860.9億元到2008年突破20000億元總共用了3年時間；從2008年的22440.80億元到2010年突破30000億元，總共用了2年時間。我國房地產(chǎn)投資完成額在這一段時間內(nèi)保持了相對較高且平穩(wěn)的增長狀態(tài)。

（2）商品住宅房屋施工面積

在2010年至2015年間，我國商品住宅房屋施工面積不斷的增加，從2010年的314760.12萬平方米，增長到2015年的511569.52萬平方米。2015年的商品住宅房屋施工面積是2010年的1.63倍，反映了我國房地產(chǎn)市場正在快速發(fā)展。2010年，我國商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的37.29%。2015年，我國商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的39.58%。在2010至2015年間，商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的比重有所上升。

（作者單位：西安財(cái)經(jīng)學(xué)院）