李波

摘 要：全面預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，主要是作為一個(gè)有效的運(yùn)營(yíng)管理工具，來(lái)進(jìn)行公司整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程、現(xiàn)金流管理的規(guī)劃和編制建議，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)行編制、建議和指導(dǎo)從而提高企業(yè)管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大值。近幾年來(lái)，全面預(yù)算管理已經(jīng)走進(jìn)了我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，但由于經(jīng)驗(yàn)不足使公司的全面預(yù)算管理仍舊不夠完善，在預(yù)算編制、實(shí)施以及考核等方面都存在—些問(wèn)題。本文對(duì)企業(yè)中的預(yù)算管理進(jìn)行闡述，分析其存在的問(wèn)題，并對(duì)全面預(yù)算管理提出建議。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè) 問(wèn)題 措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F203 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）06（b）-141-02

在企業(yè)的各類(lèi)管理方式方法中，全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)的管控及風(fēng)險(xiǎn)防范有著非常重要的作用，可以使企業(yè)的資源得到最有效的分配與使用。當(dāng)全體員工管理中加入預(yù)算，可以充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，為企業(yè)帶來(lái)更高的收益，實(shí)現(xiàn)效益最大化。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的背景下，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，全面預(yù)算管理已經(jīng)在大部分的企業(yè)中廣泛應(yīng)用，而房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，需要通過(guò)全面預(yù)算管理來(lái)提升經(jīng)濟(jì)效益。

1 全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步相對(duì)較晚，但是，由于住房貨幣化改革的大力推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在粗放的模式下快速發(fā)展，企業(yè)的盈利主要是土地的自然升值，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視預(yù)算管理，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)的盈利能力逐步下降，甚至有一些中小房企因?yàn)楣芾泶址哦归]，或被迫終止和轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，精細(xì)化管理日益得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的重要工具，可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，提升企業(yè)的管理水平，防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與周期性結(jié)合得非常緊密，因此照顧房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模大、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)高、經(jīng)濟(jì)效益受到市場(chǎng)波動(dòng)影響較大的特點(diǎn)，需要對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理進(jìn)行全面預(yù)算管理，這種全面預(yù)算管理主要是運(yùn)用在綜合的精細(xì)化管理過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制需要特別注意。

2 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 缺乏良好的意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)在早期的開(kāi)發(fā)中，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一些因?yàn)橘Y金不足和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等情況而造成房地產(chǎn)無(wú)法前行發(fā)展的問(wèn)題，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金金額巨大，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，如果在項(xiàng)目實(shí)施前預(yù)算做的不好，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入一種經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀態(tài)，而房地產(chǎn)需要運(yùn)用全面預(yù)算管理，制定相應(yīng)的一系列的考核制度，然后加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定，保證形成健康平穩(wěn)的狀態(tài)，可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，如果發(fā)現(xiàn)了一些不良的制度，可以及時(shí)加以改正，在執(zhí)行全面管理的過(guò)程中，最好便是做好及時(shí)的反饋工作。不僅僅只是資產(chǎn)預(yù)算，而且還可以通過(guò)一些預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行科學(xué)的資金分配管理，從而使房地產(chǎn)的項(xiàng)目和危機(jī)降到最低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的項(xiàng)目需要投資的成本非常高，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)高，投資就往往會(huì)垮掉，所以全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的作用是非常大的。

2.2 外部因素的不確定性和治理結(jié)構(gòu)不健全

預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算的核心內(nèi)容。許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于外部因素的不確定和企業(yè)自身的原因，導(dǎo)致預(yù)算在執(zhí)行的過(guò)程中存在形式主義，比如對(duì)剩余材料沒(méi)有合理的規(guī)劃和安置、日常原材料和耗材浪費(fèi)。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生，是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理造成的，如果項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和專(zhuān)業(yè)的監(jiān)督人員形成良好的治理結(jié)構(gòu)，相互制約相互配合，則不會(huì)導(dǎo)致這種亂象。不僅資源浪費(fèi)，還導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)的成本也大大增加，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)中缺失的一種良好的意識(shí)，在近幾年來(lái)都沒(méi)有得到重視，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)合理的結(jié)合，全面預(yù)算的作用不能得到充分發(fā)揮或者說(shuō)得到發(fā)揮也不會(huì)特別理想，一些房地產(chǎn)不能從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看待全面預(yù)算，房地產(chǎn)的投資人眼里只有利益，在不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)利益下，沒(méi)有人會(huì)在意是不是進(jìn)行了合理的規(guī)劃，是不是每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算都可以落到實(shí)處，有沒(méi)有發(fā)展前景、長(zhǎng)期性的目標(biāo)，對(duì)于一些目標(biāo)的戰(zhàn)略發(fā)生了一些偏差或者說(shuō)只能看到短期的一些經(jīng)濟(jì)利益，而沒(méi)有進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃和整合，從而全面融入到一些管理意識(shí)可以讓企業(yè)加速管理。

2.4 預(yù)算缺乏有效的評(píng)價(jià)和分析機(jī)制

全面預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算是以項(xiàng)目作為依據(jù)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，實(shí)施全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃。最終，預(yù)算的核心是執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)在預(yù)算方面缺乏一個(gè)完整的體系和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的復(fù)雜性，有些項(xiàng)目的預(yù)算形同虛設(shè)，有的項(xiàng)目預(yù)算就像是走形式，靠的是經(jīng)驗(yàn)主義，帶有很大的主觀性，為了預(yù)算而進(jìn)行預(yù)算，預(yù)算和執(zhí)行同步進(jìn)行，甚至為了填表，先執(zhí)行后寫(xiě)預(yù)算，用到哪里算哪里，這樣會(huì)導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際差距較大，嚴(yán)重缺乏對(duì)預(yù)算內(nèi)容的客觀評(píng)價(jià)和理性分析。

3 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的建議

3.1 完善全面預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)考核的健全，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容之一，對(duì)于全面預(yù)算編制的執(zhí)行力，需要建立在重視程度的基礎(chǔ)之上。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃指標(biāo)、施工進(jìn)度計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算、成本估算、籌資計(jì)劃、資金平衡等問(wèn)題的管理，需要全面的執(zhí)行過(guò)程。全面預(yù)算的執(zhí)行差異需要進(jìn)行執(zhí)行結(jié)果的書(shū)面分析和評(píng)價(jià)，全面預(yù)算的編制和執(zhí)行、監(jiān)控都需要成為房地產(chǎn)企業(yè)的硬約束。并不需要考慮各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)同配合和環(huán)節(jié)，使全面預(yù)算環(huán)節(jié)成為一紙空文。在進(jìn)行全面預(yù)算管理中，可以將企業(yè)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)推動(dòng)，在詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況下，幫其自身進(jìn)行了合理的整改和分析，這樣可以在做好全面預(yù)算管理的過(guò)程中，幫企業(yè)提前制定好目標(biāo)，而且可以更好地實(shí)施全面預(yù)算的管理，從而可以讓預(yù)算得到一些實(shí)用性，并讓項(xiàng)目之間的預(yù)算得到合理的分配，這樣不僅僅可以提高經(jīng)濟(jì)效率， 同時(shí)還可以達(dá)到全面管理的作用。

3.2 使全面預(yù)算管理和企業(yè)的外部環(huán)境相聯(lián)系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的外部環(huán)境是非常重要的，一些外部環(huán)境的影響往往是伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷產(chǎn)生波動(dòng)的，對(duì)于企業(yè)在制定預(yù)算的時(shí)候，一定要考慮到外部因素的影響再進(jìn)行編制，這樣可以使利益最大化，同時(shí)可以減少一些風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)全面管理，對(duì)于外部市場(chǎng)的作用是非常重要的。因?yàn)楫?dāng)今社會(huì)外部市場(chǎng)是使房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的成因，只有在外部市場(chǎng)的作用下，互相聯(lián)系、互相發(fā)展，才可以讓企業(yè)在更好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以適應(yīng)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面評(píng)估和理性分析

房地產(chǎn)企業(yè)只有全面科學(xué)客觀的編制預(yù)算，才能夠真正落實(shí)全面預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算的科學(xué)性和合理性需要全面的進(jìn)行評(píng)估，包括項(xiàng)目預(yù)算和經(jīng)營(yíng)預(yù)算。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，需要在不斷的發(fā)展中進(jìn)行完善，這一過(guò)程中對(duì)預(yù)算進(jìn)行客觀的總結(jié)，理性的分析。具體的實(shí)施過(guò)程，需要總經(jīng)理到普通的員工全員積極參與。專(zhuān)業(yè)人員發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一線(xiàn)工作人員密切配合，詳細(xì)分析，群策群力，有序進(jìn)行。最后，進(jìn)行資料的整理入庫(kù)，資料進(jìn)入到數(shù)據(jù)庫(kù)體系，并打印書(shū)面的材料，對(duì)于每次的預(yù)算，都是完整的一個(gè)過(guò)程，每一次都要對(duì)上一次進(jìn)行總結(jié)，起到承上啟下的作用，從而對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面評(píng)估和科學(xué)合理的分析。

3.4 完善企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，全面預(yù)算的考核也是非常重要的，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)中常常會(huì)進(jìn)行一些戰(zhàn)略目標(biāo)的考核，在這些預(yù)算的實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常也會(huì)出現(xiàn)一些困難，企業(yè)可以根據(jù)自己的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行考核，通過(guò)這些考核從而加強(qiáng)全面管理的設(shè)施，把通過(guò)考核的結(jié)果和定制的目標(biāo)進(jìn)行相互比較，就會(huì)存在一定的偏差或者是存在一定的問(wèn)題，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行完善的審核分析，找出來(lái)導(dǎo)致這些形成的原因，及時(shí)做好防范，及時(shí)做好改進(jìn)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以根據(jù)它的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考核，對(duì)于考核失敗的情況進(jìn)行懲罰，在全面預(yù)算管理的實(shí)施情況下，考核就是通過(guò)預(yù)算管理把預(yù)算目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行比較，可以更好地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，在建立完好的設(shè)施情況下，實(shí)行一些獎(jiǎng)懲制度?？梢允蛊髽I(yè)的管理人員與員工都具有積極參與預(yù)算管理的行為，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得到體現(xiàn)，同時(shí)也可以使企業(yè)在發(fā)展中降低風(fēng)險(xiǎn)。

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