商娜

摘 要：“營改增”是我國為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，必須采取的稅收改革措施，是對我國現(xiàn)有稅制結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。當(dāng)前，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響是非常顯著的，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，并提升其管理水平。本文就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響進(jìn)行探討，并就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 影響

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（c）-096-02

從根本上來說，“營改增”是稅種的一種改變，在企業(yè)的發(fā)展上有著一定的促進(jìn)作用。在實踐過程中，“營改增”能夠?qū)χ貜?fù)征稅的現(xiàn)象進(jìn)行控制，有利于提升社會與企業(yè)之間的協(xié)調(diào)性，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的方方面面，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作影響大。因此，在“營改增”這個背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要更長遠(yuǎn)發(fā)展，就需要對其財務(wù)管理工作進(jìn)行優(yōu)化，更好地提高自身市場競爭力。

1 影響分析

1.1 對企業(yè)利潤的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有長期利潤和短期利潤之分，但無論哪種利潤，都會受到“營改增”稅收改革的積極影響。在“營改增”以后，房地產(chǎn)不需要再繳納原來的增值稅金，由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售金額比較大，所以其繳納的增值稅金在運營成本中所占的比例比較大。在減免增值稅金后，房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本就會大幅度的降低，其獲利空間就會提升不少。因此，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會有大幅度的增長。而從長遠(yuǎn)利潤來看，“營改增”能夠從整體上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，那么企業(yè)就能預(yù)留出更多的資金用于開發(fā)新的項目，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)，獲取更多的利潤，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2 對企業(yè)資金流的影響

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)資金流的影響主要表現(xiàn)在三個方面：第一“，營改增”會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，企業(yè)需要采取各種措施促進(jìn)資金的回流，并在新的開發(fā)項目中不斷地追加資金投入。在“營改增”后，資金流比營業(yè)稅制度下的資金流更小，所以企業(yè)能將更多的資金用于新項目的開發(fā)中。第二“，營改增”會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流。隨著“營改增”制度的推行，房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本能大幅度的降低，從而可增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的可用資金流。第三“，營改增”會影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)如果想獲得更快、更好的發(fā)展，就需要更多的資金用于擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從外部籌集更多的資金，使企業(yè)的經(jīng)營活動能夠更加順利。但是，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的外部負(fù)債就會增加，企業(yè)經(jīng)營中所面臨的風(fēng)險也會更多。

1.3 對企業(yè)負(fù)債的影響

根據(jù)相關(guān)分析可知，“營改增”的實施，是對產(chǎn)品、服務(wù)中的增值部分進(jìn)行一定程度的納稅，是避免重復(fù)納稅的重要途徑之一，雖然最初是在現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)、交通行業(yè)實行，但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)快速應(yīng)用到各個行業(yè)，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展也有著重要意義。在實行“營改增”制度后，會減少房地產(chǎn)企業(yè)的原值入賬金額，也會減少房地產(chǎn)企業(yè)的累計折舊。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅以后，資產(chǎn)負(fù)債表中的期末余額相比營業(yè)稅制度下的期末余額也會有所降低。受“營改增”制度的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)運營一段時間以后，不僅其內(nèi)部的資產(chǎn)流動比重會增加，且其負(fù)債比重也會有很大幅度的上升。但是，從長遠(yuǎn)來看，“營改增”能促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是十分有益的。

2 應(yīng)對策略

2.1 提升財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作是由財務(wù)管理人員來執(zhí)行的，財務(wù)管理人員的整體素質(zhì)決定著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的質(zhì)量。因此，在國家推行“營改增”制度后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)對改革前后的財務(wù)制度進(jìn)行對比學(xué)習(xí)，并深入研究“營改增”制度，吃透相關(guān)的政策，提升財務(wù)管理人員的財務(wù)管理水平以及會計技能水平。比如，企業(yè)可為財務(wù)管理人員提供培訓(xùn)機(jī)會，讓財務(wù)人員到專業(yè)的會計培訓(xùn)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)，讓財務(wù)人員意識到“營改增”過程中企業(yè)所面臨的風(fēng)險，幫助企業(yè)順利渡過從營業(yè)稅過渡到增值稅的關(guān)鍵時期。而在財務(wù)人員開展財務(wù)工作的過程中，要對工作中遇到的問題進(jìn)行討論分析，以確定出最佳的解決方案，盡可能的規(guī)避企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險。與此同時，在開展財務(wù)管理人員的培訓(xùn)活動時，需要加強(qiáng)其紀(jì)律方面的監(jiān)督、控制，嚴(yán)禁“營改增”政策實施引起人為過失問題出現(xiàn)，并對審計、財務(wù)工作的開展進(jìn)行監(jiān)督，以提高財務(wù)管理人員的整體能力，從而促進(jìn)財務(wù)管理人員協(xié)作能力進(jìn)一步提升。

2.2 對稅收籌劃工作進(jìn)行優(yōu)化

固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資產(chǎn)，固定資產(chǎn)的變動會影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，而這些變動都是通過資產(chǎn)負(fù)債表來反映的。在“營改增”背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行優(yōu)化，首先要意識到房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”過程中所面臨的壓力和風(fēng)險，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身運營過程中的實際情況，以及企業(yè)自身的納稅能力，從整體上對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行籌劃。同時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加大對稅收籌劃工作的重視程度，要在合理的范圍內(nèi)，通過資金的流通環(huán)節(jié)，實現(xiàn)稅費的轉(zhuǎn)移，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在最大限度上享受國家的相關(guān)優(yōu)惠政策。例如，普通的住宅項目享有的土地增值稅免征優(yōu)惠政策是20%以下，因此，通過合理的計算將免稅最高定價作為實際參考數(shù)據(jù)，可以提高開發(fā)方案的科學(xué)性，并避免增值稅率比起征點更高的情況出現(xiàn)，是降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要途徑。

2.3 正確處理與稅務(wù)部門的關(guān)系

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視的稅收籌劃工作包括銷售、材料、成本等多個方面，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，需要處理好與國家稅收部門之間的關(guān)系。由于稅收部門是主管納稅的國家機(jī)關(guān)，其主要職責(zé)是對企業(yè)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)督管理，使企業(yè)能夠自覺的依法納稅。同時，針對企業(yè)存在的偷稅、漏稅等行為，稅務(wù)部門應(yīng)給予嚴(yán)厲的打擊，并對其施以相應(yīng)的懲罰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)與國家稅務(wù)部門的聯(lián)系，嚴(yán)格按照稅務(wù)部門工作的流程開展稅務(wù)工作。并且，加強(qiáng)與稅務(wù)部門之間的交流溝通，還能使房地產(chǎn)企業(yè)更加深刻地理解當(dāng)前的稅法，使企業(yè)的財務(wù)管理工作能夠與國家相關(guān)政策保持一致性，從而能夠使稅務(wù)部門認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.4 合作伙伴的正確選擇

在“營改增”全面實施的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)不但要加強(qiáng)財務(wù)管理，還要增強(qiáng)納稅意識，正確面對該政策帶來的影響，以及合作伙伴的正確選擇，避免成本過高問題出現(xiàn)。首先，在進(jìn)行原材料采購時，要及時索取發(fā)票，在接受各種勞務(wù)時，也必須開具相應(yīng)的發(fā)票，才能作為財務(wù)管理工作的依據(jù)；在進(jìn)行工程決算相關(guān)工作的管理時，需要對每個環(huán)節(jié)的資金使用情況進(jìn)行核算，嚴(yán)禁發(fā)票出現(xiàn)滯后、拖延等問題，以提高財務(wù)管理工作質(zhì)量，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)每一筆資金的去向明確，也是提高其時效性、會計信息準(zhǔn)確性的重要保障。其次，在選擇合作伙伴時，必須對其信用評級、實力等進(jìn)行嚴(yán)格考察，以及其是否具有開具增值稅發(fā)票的資格，以便房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營改增中的優(yōu)惠政策，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險，是保證房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的重要內(nèi)容。

3 結(jié)語

綜上所述，隨著“營改增”制度的推行，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作深受影響，包括對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤、資金流、負(fù)債等的影響。因此，為適應(yīng)國家“營改增”制度帶來的變化，房地產(chǎn)在開展財務(wù)管理工作時，需要提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)，對稅收籌劃工作進(jìn)行優(yōu)化，并正確處理與國家稅務(wù)部門之間的關(guān)系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的順利開展。

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