竇小雪 楊景海

摘 要：在現(xiàn)如今的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，房產(chǎn)交易的頻繁促使評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展，評(píng)估方法的恰當(dāng)選擇更是評(píng)估師不可忽視并且需要高度重視的關(guān)鍵點(diǎn)所在。收益法作為在評(píng)估行業(yè)中被評(píng)估師廣泛應(yīng)用的一種方法，在此類能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)地產(chǎn)中幾乎是評(píng)估師的不二之選。本文通過(guò)聯(lián)系現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)際評(píng)估案例，對(duì)收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中的適用性進(jìn)行深刻剖析，同時(shí)重點(diǎn)論述收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)工作中的不足和彌補(bǔ)不足的意見建議，并以其在具體評(píng)估實(shí)例中的應(yīng)用為例予以佐證，從而得出本文最終的研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞：收益法 商業(yè)地產(chǎn) 適用性

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）09（a）-150-02

中國(guó)作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在其經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行的道路中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是最為有力且貢獻(xiàn)最大的推動(dòng)行業(yè)之一。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中也伴隨著諸多衍生行業(yè)的發(fā)展，評(píng)估行業(yè)雖不是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型衍生品，但是，商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)確實(shí)隨之呈現(xiàn)出一種井噴式的發(fā)展趨勢(shì)。如今商品房交易的增加，商業(yè)地產(chǎn)租賃抵押，企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)等諸多經(jīng)濟(jì)行為中都需要專業(yè)的評(píng)估師為其交易行為提供較為公正的依據(jù)和保障。人們對(duì)于專業(yè)評(píng)估的需求增加的同時(shí)也逐漸重視其公允性，評(píng)估結(jié)果能夠?yàn)榻灰纂p方所認(rèn)可，是評(píng)估行為最基本也是最重要的要求。由于在評(píng)估實(shí)際中多種多樣的評(píng)估目的以及具體實(shí)物的差異性，如何選擇最為合適的評(píng)估方法成為評(píng)估師不得不面對(duì)的問題。本文以收益法為研究主體，通過(guò)對(duì)其基本理論的介紹，發(fā)現(xiàn)其在評(píng)估實(shí)例運(yùn)用中的問題，分析得出相對(duì)應(yīng)性的解決對(duì)策從而使得評(píng)估結(jié)果更加科學(xué)、更具有說(shuō)服力。

1 收益法基本論述

1.1 收益法基礎(chǔ)概念

收益法在商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用，主要是通過(guò)預(yù)測(cè)該商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，用一定的還原利率，將被評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而將未來(lái)各年預(yù)期收益相加數(shù)作為評(píng)估價(jià)值的一種方法。

1.2 收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)中的適用性

運(yùn)用收益法必要的前提：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)的收益能力。所以運(yùn)用該方法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)從被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)可獲取的收益出發(fā)，發(fā)掘被評(píng)估對(duì)象的投資品屬性，由此可知該方法比較適用于未來(lái)會(huì)獲取利潤(rùn)或可能獲取利潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)，而不適用于評(píng)估。除此之外，運(yùn)用該方法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)還必須同時(shí)擁有以下兩個(gè)前提：第一，該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有者將來(lái)可獲取的收益必須能夠以貨幣的形式表示出來(lái)；第二，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有者因?yàn)閾?dān)負(fù)了風(fēng)險(xiǎn)而能夠得到的利益也一定是能夠以貨幣的形式表示出來(lái)。

1.3 應(yīng)用公式

2 收益法在評(píng)估實(shí)務(wù)中現(xiàn)存的缺陷

2.1 適用范圍較為局限

對(duì)于將來(lái)能夠獲取收益的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，收益法是最適用的評(píng)估方法，如商場(chǎng)、旅館、公寓、寫字樓等，但對(duì)于單純以消費(fèi)為目的或明顯不以市場(chǎng)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)以及家庭自用商業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)不適用收益法。但在實(shí)務(wù)中，如被評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)資料信息較全面，同類型案例相對(duì)多的情況下，商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估更適用于市場(chǎng)法。

2.2 折舊費(fèi)是否扣除存在不同意見

在以往的評(píng)估事例中，選擇用收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該將折舊費(fèi)納入費(fèi)用類予以扣除，但在現(xiàn)實(shí)生活中，眾多評(píng)估從業(yè)者和學(xué)者都認(rèn)為把折舊費(fèi)充當(dāng)費(fèi)用扣除這一行為不準(zhǔn)確，皆對(duì)這一問題持懷疑態(tài)度。就我個(gè)人而言，我認(rèn)為折舊費(fèi)應(yīng)該當(dāng)作對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的一種投資，計(jì)入商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。

2.3 無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的隱性收益難以確認(rèn)

由于我國(guó)評(píng)估人員對(duì)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足且理解不同，所以在評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，關(guān)于無(wú)形資產(chǎn)這一問題，評(píng)估行業(yè)沒有明確的規(guī)定。所以在評(píng)估中，若將商業(yè)地產(chǎn)中無(wú)形資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期可獲取的收益計(jì)入商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中，這將會(huì)導(dǎo)致該資產(chǎn)最終的評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)偏差，很多注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估初期就已知被評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值份額比重較大，但由于評(píng)估方法規(guī)定得不明確和評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)的不足，沒有辦法準(zhǔn)確計(jì)算出被評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)中無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，所以只能用類似的評(píng)估實(shí)例與評(píng)估對(duì)象相對(duì)比，用以扣除評(píng)估對(duì)象中無(wú)形資產(chǎn)所獲取的收益。這是目前評(píng)估人員都較為認(rèn)可的一種方法。但是這一方法也存在較大的局限性，例如該比較對(duì)象在評(píng)估時(shí)也未將無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值剔除或沒有足夠的理論依據(jù)精確地計(jì)算出無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，所以，即使評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中意識(shí)到無(wú)形資產(chǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響并計(jì)算出它的價(jià)值，也無(wú)法真正精確地評(píng)估出該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。

2.4 評(píng)估師專業(yè)技能、職業(yè)道德水平參差不齊

在很多評(píng)估實(shí)例中，委托方在于評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成評(píng)估協(xié)議簽前，往往會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果有一定的要求，而評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)為了獲得高額利益，迎合委托方要求，從而放棄自身原則，不再堅(jiān)持客觀公正的立場(chǎng)，在用收益法評(píng)估的過(guò)程中，對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期和預(yù)測(cè)設(shè)置相關(guān)參數(shù)，以獲取早已規(guī)劃好的評(píng)估結(jié)果。再者，評(píng)估行業(yè)存在著不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的問題，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取評(píng)估業(yè)務(wù)，會(huì)采取降低評(píng)估酬勞，回扣或是承諾盡量滿足委托方要求等不良手段，這就會(huì)致使評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中受到外部不良因素的影響，從而違反職業(yè)道德要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果脫離實(shí)際。

3 改進(jìn)思路與對(duì)策

3.1 準(zhǔn)確核算評(píng)估對(duì)象中無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值

正如我們所了解的，商業(yè)地產(chǎn)收益的來(lái)源具有多樣性，也就是說(shuō)并不是所有的收益都來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)本身。因此在具體評(píng)估實(shí)務(wù)中，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)明確包含在整體收益中的非商業(yè)地產(chǎn)自身收益，例如無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益等。非商業(yè)地產(chǎn)收益對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的影響是不可忽視的，因此在評(píng)估中必須予以剔除。此時(shí)，盡可能準(zhǔn)確量化無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值量就顯得尤為重要，雖然這將對(duì)評(píng)估師的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)要求很高，但是這不失為解決這一問題最有利的解決方案。

3.2 折舊費(fèi)不應(yīng)該作為費(fèi)用扣除

在評(píng)估實(shí)例中，把折舊費(fèi)當(dāng)做費(fèi)用予以扣除已成為一種常態(tài)，但其合理性仍然有待考察。折舊費(fèi)應(yīng)作為一種投資計(jì)入商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，折舊雖然使得商業(yè)地產(chǎn)貶值，但這種貶值是為了取得收益而發(fā)生的，而且，折舊并非是實(shí)際支出，它不等同于費(fèi)用中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等。

3.3 設(shè)立專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)信息資料整合查詢部門

設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)信息資料部門，該部門應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)信息的更新，并且對(duì)所有資料進(jìn)行匯總、整理、分析、歸納和總結(jié)，從而使評(píng)估人員在進(jìn)行資料查詢時(shí)，不必為所查資料的真實(shí)性有所擔(dān)心，也使得評(píng)估時(shí)所用資料有理可依。該部門還可以使得估價(jià)人員及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，從而提高所評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)精度。

3.4 提高評(píng)估師專業(yè)素養(yǎng)

專業(yè)性評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)于評(píng)估師主觀行為的約束無(wú)疑是巨大的，因此盡快完善相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則，但是縱觀其他行業(yè)，即使再健全的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則也難以完全約束工作人員的主觀行為。評(píng)估師要提高估價(jià)師要提高自身的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)道德，估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)自己的社會(huì)責(zé)任，做到獨(dú)立、客觀、公正，在評(píng)估中不因?yàn)槔娴仍蚱晃蟹?。評(píng)估師在面對(duì)任何評(píng)估對(duì)象時(shí)都應(yīng)端正自己的態(tài)度，明確自己的身份，仔細(xì)認(rèn)真地分析影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，從而得到最為公正準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格。

4 實(shí)例應(yīng)用與分析

4.1 評(píng)估對(duì)象及目的

本次評(píng)估的目的是為A商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司為出售本公司寫字樓提供價(jià)格依據(jù)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2018年5月，評(píng)估對(duì)象為A公司2014年5月建成的一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，該寫字樓建于本公司于2012年5月購(gòu)入的，土地使用年限為50年的土地上。寫字樓占地面積為700平方米，寫字樓建筑面積為1100平方米，當(dāng)時(shí)該寫字樓造價(jià)為每平方米2500元，尚可使用年限為50年，殘值率為2%，據(jù)調(diào)查得知，近期同類型寫字樓重置價(jià)格為每平方米3200元。寫字樓在出售之前用以出租，每月收取4萬(wàn)元。

4.2 評(píng)估程序

（1）應(yīng)確定該次評(píng)估的評(píng)估方法。由于該酒店可獲取經(jīng)濟(jì)收益，所以可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。

（2）收集評(píng)估資料。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，該地區(qū)同類寫字樓租金為每平方米每月70元，空置率為11%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的 4%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的 2%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米 25元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 0.3%，土地資本化率為 7%，建筑物資本化率為9%。

（3）明確收益期限。根據(jù)評(píng)估對(duì)象概述所知，該寫字樓的收益期限為48（50-2）年。

（4）根據(jù)相關(guān)公式計(jì)算出評(píng)估所需要的數(shù)據(jù)。如下：年總收益為822360元；年總費(fèi)用為141354.4元；商業(yè)地產(chǎn)年凈收益為681006元；建筑物凈收益為290400元；土地年凈收益為390606元。

（5）通過(guò)上述計(jì)算數(shù)據(jù)套入收益法計(jì)算公式得出

5 結(jié)語(yǔ)

評(píng)估作為一個(gè)排除在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系之外的第三方經(jīng)濟(jì)行為，其存在的價(jià)值就是通過(guò)其專業(yè)程序及方法，為評(píng)估結(jié)果使用者提供一個(gè)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)公允的具有權(quán)威性的參考依據(jù)。然而，由于如今評(píng)估行業(yè)規(guī)范性管理體系的不完整，以及評(píng)估師自身能力的限制等原因，使得評(píng)估行業(yè)未來(lái)的發(fā)展不容樂觀。近幾年來(lái)政府在評(píng)估行業(yè)進(jìn)行了較大的變革，究竟如何提高評(píng)估行業(yè)的整體水平、促進(jìn)評(píng)估行業(yè)有力且長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展迫在眉睫。通過(guò)文中對(duì)于收益法在商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中的適用性研究，增強(qiáng)了對(duì)收益法的認(rèn)識(shí)與了解，也為其他評(píng)估方法的研究提供借鑒與參考。正如我們所了解的，評(píng)估對(duì)象與評(píng)估方法并不是一對(duì)一的關(guān)系，但是，面對(duì)不同的評(píng)估具體實(shí)例總能找到其最為適合的方法。希望通過(guò)本文的研究，能為評(píng)估行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到一定的推進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)

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①基金項(xiàng)目：2014年度遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院校級(jí)大學(xué)生校外實(shí)踐教育基地建設(shè)項(xiàng)目“遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院-大連仲量聯(lián)行服務(wù)有限公司財(cái)會(huì)人才實(shí)踐教育基地”研究階段性成果。

作者簡(jiǎn)介：竇小雪（1995-），女，甘肅省定西市人，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院2014級(jí)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)本科生，主要從事資產(chǎn)評(píng)估方面的研究；楊景海（1970-），遼寧岫巖人，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院教授，主要從事財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)評(píng)估方面的研究。