李伯秦

摘 要：近年來，隨著經(jīng)濟高速發(fā)展、居民收入水平逐漸提高、城鎮(zhèn)化進度加快，政府陸續(xù)出臺政策，為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了全新的生機。自20世紀80年代我國房地產(chǎn)行業(yè)初具規(guī)模開始，經(jīng)過這些年的發(fā)展，不但在產(chǎn)業(yè)規(guī)模方面有很大提高，行業(yè)的內(nèi)涵也得到重新的定義，在中國國民經(jīng)濟體系中占據(jù)越來越重要的地位。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金方面存在融資渠道狹窄、融資方式單一等問題，已對我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展形成了困擾。目前，在國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大部分資金鏈的源頭均為預收房款和銀行貸款。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；融資渠道

中圖分類號：F832 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）29-0126-02

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較少，風險過于集中。特別是當房企主要獲取資金方式為銀行貸款時，原則上會以與之相關(guān)的房地產(chǎn)作為貸款抵押物。這是一種可能進一步增加風險的融資行為：當房價價格偏高時，房企的賬面資產(chǎn)價值較高，因而還款能力較強；銀行的資產(chǎn)負債組合中的價值也就變大了，也就更有能力、更希望借款給房企。在此過程中，尤其開發(fā)貸款和住房抵押貸款兩項，導致信貸膨脹的可能性非常大，將會使越來越多的資金和資源繼續(xù)涌入房地產(chǎn)業(yè)。然而一旦房市遇冷，以上的邏輯關(guān)系將逆行而引發(fā)惡性循環(huán)，特別在我國現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)問題，將帶來影響巨大的經(jīng)濟危機。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題及原因分析

隨著國家金融調(diào)控政策和宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺，與之相關(guān)的問題逐漸凸顯出來，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.融資渠道太單一。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金一半以上是直接或者間接來自于各大商業(yè)銀行。然面只有相當少部分的房企持有達到銀行貸款最低要求的自有資金，自有資金不超過20%的中小房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)很高比例。這樣高負債的企業(yè)財務結(jié)構(gòu)，大大增加了中小型房企的財務風險，對房地產(chǎn)市場大環(huán)境的健康發(fā)展形成了阻礙。

2.忽視了企業(yè)本身資金的累積。房地產(chǎn)作為近年社會關(guān)注的熱門行業(yè)，其熱度持續(xù)上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更多機遇及挑戰(zhàn)。然而，由于民間資本、海外資金的大肆“入侵”，促使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快和行業(yè)競爭劇烈程度加大，也導致越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴來自商業(yè)銀行貸款去占領(lǐng)市場以及發(fā)展企業(yè)，不加思考擴張企業(yè)和盲目性投資開發(fā)，從而忽視了企業(yè)自身資金的累積和核心競爭力的培養(yǎng)。

3.多層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)金融體系缺失，以及與之相關(guān)的金融市場欠發(fā)達。對房地產(chǎn)體系來說，我國現(xiàn)階段還缺乏形成房地產(chǎn)金融體系的條件，缺少構(gòu)成房地產(chǎn)金融關(guān)鍵組成部分，例如抵押貸款、擔保、投資以及保障等相關(guān)機構(gòu)。房地產(chǎn)金融衍生投資理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，對于我國房地產(chǎn)金融市場顯然是一種積極探索，然而由于國家宏觀政策調(diào)控，以及銀行信貸對房企采取銀根緊縮的態(tài)度，一定程度上致使多數(shù)房企資金鏈供應出現(xiàn)問題，企業(yè)資金運行效率偏低。

4.相關(guān)的法律制度體系不完善，與之相關(guān)金融市場調(diào)控機制一定程度缺乏合理性和有效性，相關(guān)政策法規(guī)不健全，房地產(chǎn)金融等方面的法律法規(guī)尚未形成行之有效的制度。目前在房地產(chǎn)金融市場方面的法規(guī)制定比較遲緩，相比較房地產(chǎn)市場發(fā)展來說，除了有關(guān)銀行設立資金運用規(guī)定在商業(yè)銀行法中有涉及外，目前有關(guān)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管機構(gòu)還未成立，與房地產(chǎn)金融業(yè)務相關(guān)制度也有待于制定。

5.缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃，短視行為比較多，大部分企業(yè)處于走一步看一步的狀態(tài)，或者處于一種等待市場反應的狀態(tài)中，而不是跟理論分析和實踐調(diào)查去預判市場。什么都靠以前的經(jīng)驗和企業(yè)領(lǐng)導者的個人感覺，缺乏科學的理論分析和客觀的實踐調(diào)查，這種現(xiàn)狀廣泛存在中小心企業(yè)中。再者不注重企業(yè)品牌的建設，給人造成低端和廉價感覺。而且開發(fā)比較分散，難以形成規(guī)模效應，難以讓消費者信任，難以形成客戶忠誠度。總是過分重視政策相對于人才的吸收和培養(yǎng)。由于以往政策、法規(guī)的不健全，部分企業(yè)靠采取一些不正當?shù)母偁幨侄位蛘叽蛘卟吝吳蚍绞降墨@取不菲利益。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范和制度愈發(fā)完善，存在這些行為和問題企業(yè)的發(fā)展開始紛紛陷入困境。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題的對策

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，改善房地產(chǎn)融資渠道不暢和單一的局面成為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的客觀需要，有必要對當前房地產(chǎn)融資方式進行改善、創(chuàng)新。筆者認為，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首要任務是促進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的多元化，其中包括房地產(chǎn)投資信托制度的建設、公司債券等。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到金融市場創(chuàng)新，在筆者看來，我國房企可以考慮學習或者借鑒其他國家類似企業(yè)在這方面比較典型以及成功的做法，其中包括企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托、發(fā)行企業(yè)債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

1.房地產(chǎn)銷售期權(quán)

定義上的房地產(chǎn)銷售期權(quán)，是把金融風險工具的概念引進到地產(chǎn)交易行業(yè)中來，屬于一種買方期權(quán)。這種房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式在國外非常常見，大部分是用這種方法的都是大環(huán)境不景氣，尤其是對于價格較高的較長銷售周期的商業(yè)地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)銷售期權(quán)的交易的發(fā)生，顯然對于買賣雙方來講是雙贏的。第一，對于買方，這種支付方式間接的降低了支付門檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費者提前享受，增加了消費者的心理滿意度；與此同時，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉(zhuǎn)讓，使持有者可以直接獲得收益，且降低了風險。第二，對于賣方房企來說，可以把庫存中存在銷售困難的積壓品快速清空，使資金回籠，完成資金循環(huán)，使資金運轉(zhuǎn)效率更高效。相對較低的購房門檻與信托收益的多重優(yōu)惠，讓房地產(chǎn)融資可能性進一步增大，不失為一種可行性較大的融資方式。

2.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要指信托投資公司使用資金信托方式集中兩個或多個委托人的自有資金，按照委托人的意愿，以個人的名義，為受益人利益或其他特殊目的，處理和運用房地產(chǎn)信托資金的活動。

房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)相結(jié)合一種產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)提供了充裕的資金。房地產(chǎn)信托在資金運用上，包括了資本市場、貨幣市場以及產(chǎn)業(yè)投資。例如，通過股權(quán)融資、銀行貸款以及交易等方法融資；或階段性購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后以出售的方式籌集資金。與其他融資工具相比，信托的宏觀環(huán)境要寬松得多。

3.合作開發(fā)

合作開發(fā)是一種指房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商相互合作從而一起對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的方法。一定程度上的合作開發(fā)可以降低合作雙方的投資經(jīng)營風險，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)的配套設施建設走向一條可持續(xù)發(fā)展的道路。房企開發(fā)商中采取出售完就離開經(jīng)營策略的占到絕大部分，很少或者根本不會對商業(yè)地產(chǎn)項目進行合理規(guī)劃或者長期經(jīng)營發(fā)展，所以，經(jīng)常出現(xiàn)的場面是開發(fā)商未撤場時銷售狀況如火如荼，一旦離開，商業(yè)地產(chǎn)的商鋪就人走茶涼。開發(fā)商和經(jīng)營商如果采取合作開發(fā)的策略，一定程度上能實現(xiàn)開發(fā)期間目標與長期規(guī)劃目標的一致性，可以減少出現(xiàn)以上情況。

4.買殼上市融資。

上市融資是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商最渴望的融資方式，由于政策上的某些因素制約大部分房企選擇這條融資渠道。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站的統(tǒng)計資料顯示，我國現(xiàn)有房企中大約有60家左右的房地產(chǎn)企業(yè)成功在證券市場上市融資，而我國所有注冊在案的房地產(chǎn)企業(yè)超過2萬多家，相比于證券市場上1 400 多家上市企業(yè)，只占4%左右。換而言之，與大型房企相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來想走上市融資的道路仍舊十分艱難。

借殼上市指非上市公司通過正常途徑的收購，或者其他方式例如股權(quán)交換等方式控股上市公司，使企業(yè)獲得上市企業(yè)地位，之后采取反向收購的手段，向所收購或控股上市公司注入自有企業(yè)的優(yōu)良業(yè)務與資產(chǎn)。與直接獲取上市資格相比，買殼上市或借殼上市不論從難易程度和流程的煩瑣程度，都大幅度降低，更加適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。

5.金融資源整合

金融資源整合是指憑借投資管理公司相關(guān)的專業(yè)優(yōu)勢，幫房地產(chǎn)公司提供一個良好的融資平臺。就大部分情況而言，這種方法應該屬于間接融資。一般大部分投資管理公司會選擇在項目確定后和項目的成熟期前采取這種提供資金支持方式。這種方式好處在于，可以合理及適度優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，且在不增添項目負債的情況下。實現(xiàn)這一方式將十分有利于中小房企的快速擴張，而且這種方式比較靈活，適用性較強。

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