崔鵬

很多人都熱衷于判斷接下來中國的房地產(chǎn)價格，北京、上海的房地產(chǎn)價格還會漲嗎？一般情況下，這是個非常難的問題，因為你很難找到一個比較確定的坐標來判斷，那我們不妨換個角度看。

從大歷史的角度看人類的生活方式是怎樣的。

在很久以前，人們從本能出發(fā)，從事狩獵和采集生產(chǎn)。那時候要養(yǎng)活一家四五口人（當然那時家庭規(guī)模并不只四五口人），需要二十多平方公里土地。為什么要那么多呢？因為要打野獸啊——人們追一只受傷的鹿相當于在3600個足球場上奔跑。這還是在人類已經(jīng)發(fā)明了投擲武器和長矛之后，而一只孟加拉虎的領(lǐng)地范圍多達一百平方公里。

按這個需求量衡量，中國大概只能住下180萬人，上海只能住下900人，這個數(shù)字都趕不上你住的小區(qū)吧？

人類生活方式的一次大飛躍是從采獵社會到農(nóng)耕社會，一家人生活所需的土地面積從二十多平方公里縮小到0.3平方公里左右，大概縮小到了百分之一。這對大多數(shù)人來說是個好事，因為如果你沒能在3600個足球場之內(nèi)追到那頭鹿也不至于餓死了，另外，也不用為了多生一個小孩就要想辦法干掉你的鄰居。

0.3平方公里，你很可能把這個面積想得過小了，它是30萬平方米。而一個傳統(tǒng)的工人，大概只需要200平方米的工作空間，再加上他一家人居住的房子，也就300平方米。到了工業(yè)時代，養(yǎng)活一家人所需要的平均面積縮小到原來的千分之一。從人類必須擁有面積的變化來說，工業(yè)革命也許是人類歷史上最偉大的革命。

再到后來，人們養(yǎng)活一家人所需要的土地面積持續(xù)縮小，這時人們學會蓋樓，土地使用效率增加了?？傮w來說，從人圍著足球場追野獸，到他們在辦公室的格子間里寫PPT，一個工作的人養(yǎng)活自己所需要的面積縮小到了約百萬分之一。其實不止是這樣，人類現(xiàn)在的平均生活水平遠遠好于農(nóng)耕時代的一個國王。比如，到東漢蔡倫才發(fā)明了紙，這種新玩意推廣開又花了很長時間，因此在相當漫長的時間里，人們用一種非?！皻埲獭钡姆绞讲疗ü?。

人養(yǎng)活自己以及家庭所必需的土地面積越來越小，這為人們逐漸扎堆的生活方式創(chuàng)造了條件?？偟膩砜?，人類的生活方式是越來越扎堆的。人口總數(shù)越來越多，那些大城市容納的人口也越來越多。

其實，幾千年來增加的社會人口，在農(nóng)村的很有限，增量基本都來自那些超級大城市。一千年前，人口超過十萬的城市沒有幾個，而現(xiàn)在，某個城市人口超過千萬也并不令人吃驚。

只要經(jīng)濟體系支撐得住，人們傾向于一個適于生活的地方能住多少人就住多少人。這從一個側(cè)面也表明了一件事，計劃經(jīng)濟不那么高效的一個原因是它阻止了人們的扎堆行為，或者說這種生產(chǎn)組織方式不知道應該怎么組織人們扎堆到什么地方。僵化的管理者總是傾向于讓人口均勻地分散到廣大土地的各個角落，這真是愚不可及。

想要判斷一個地方的房地產(chǎn)價格是否還會上漲，只要知道它在現(xiàn)有的經(jīng)濟水平下是不是已經(jīng)完成人的聚集過程就行了。中國的這一過程顯然還沒有完成，人們還在不斷向超級和一線城市集中。戶口的管制作用只是讓這個過程變慢。

原先人們以為互聯(lián)網(wǎng)的普遍使用會讓大城市衰落，從理論上看這似乎有道理，但預言家們忽略了一個要素，那就是競爭。城市根本沒有變小，中國的大城市在互聯(lián)網(wǎng)廣泛應用前后，居民規(guī)模大概增長了50%，房屋價格增長了十倍左右。

只要人類的扎堆史沒有結(jié)束，那么那些超級城市的房地產(chǎn)價格從長期來看就會上漲。沒辦法，人類就是個喜歡扎堆的物種。

（李彩霞摘自《第一財經(jīng)周刊》）