梁毅

（甘肅天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，甘肅 蘭州 730051）

住宅樓公共區(qū)域照明燈具改造和光控紅外感應(yīng)燈具選用事例分析

梁毅

（甘肅天恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，甘肅 蘭州 730051）

本文通過對某住宅小區(qū)一期項目23棟高層住宅樓公共區(qū)域原有光控聲控?zé)艟哌\行進行分析，找出各類問題癥結(jié)，提出采用光控紅外感應(yīng)燈具進行替換的技改方案，實施后取得了較好效果，降低了小區(qū)綜合運營成本。

光控聲控；光控紅外感應(yīng)；燈具；住宅樓公共照明；照明設(shè)計

某住宅小區(qū)一期項目共建成23棟高層住宅樓，入住3734戶。樓內(nèi)公共區(qū)域照明采用光控聲控?zé)艟?，故障率較高，物業(yè)公司維修壓力較大，通過技改，徹底消除了上述問題，該小區(qū)一期項目23棟高層住宅樓公共照明系統(tǒng)綜合運行成本有了較大程度的降低。

1 住宅小區(qū)一期項目23棟單體樓公共區(qū)域安裝燈具使用現(xiàn)狀及存在問題

（1）現(xiàn)安裝照明燈具共有兩種形式，分別采用白熾燈泡，功率25W。①帶應(yīng)急和帶消防強啟功能光控聲控照明燈具（滿足消防需求），采用墻壁安裝光控聲控開關(guān)控制。②普通照明燈具，采用光控聲控?zé)纛^控制。

（2）23棟住宅樓全部為高層建筑，樓內(nèi)公共區(qū)域光線較弱，并且混響效果嚴重，稍有聲響，即可接通相近樓層的數(shù)只光控聲控?zé)艟?，造成燈具長時間內(nèi)反復(fù)工作。特別是在第一年裝修期間，各類聲響造成光控聲控?zé)艟呓咏Ａ翣顟B(tài)。

（3）燈具使用的白熾燈泡為國家明令淘汰產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量較差。裝修期間，白熾燈泡使用不足半月即損壞。

（4）由于白熾燈泡長時間反復(fù)工作，發(fā)散熱值高，造成兩款燈具內(nèi)普通燈頭和光控聲控?zé)纛^損壞較多。

（5）帶消防強啟、應(yīng)急功能燈具由光控聲控墻壁開關(guān)控制，燈泡損壞后業(yè)主并不知道，多數(shù)業(yè)主會用力拍打光控聲控墻壁開關(guān)，又造成光控聲控墻壁開關(guān)損壞。

（6）光控聲控?zé)纛^和光控聲控開關(guān)屬于易耗品，質(zhì)量良莠不齊，難以識別采購。

（7）樓內(nèi)消防通道混響效果非常嚴重，消防通道內(nèi)有一半數(shù)量的燈具安裝位置光線較弱，各類聲響均會將消防通道內(nèi)一半數(shù)量的燈具開啟，造成不必要的電能浪費和電費支出。

（8）由于上述問題存在，致使燈具損壞及維修極為頻繁，但是仍然不能徹底解決燈具損壞問題。業(yè)主在樓內(nèi)公共區(qū)域需要不停地大聲喊叫等來啟動光控聲燈具，但是由于照明燈具長時間反復(fù)工作，損壞率高，處理不及時容易引起矛盾。燈具反復(fù)損壞和維修以及部門之間反復(fù)溝通也容易引起物業(yè)公司工作人員之間的矛盾。

2 原設(shè)計安裝燈具能耗分析

2.1 原設(shè)計安裝燈具數(shù)量統(tǒng)計（表1）

表1

2.2 用電支出分析

原設(shè)計照明燈具功率為40W，為節(jié)省電費支出變更為25W白熾燈泡，照明亮度明顯降低。裝修期結(jié)束后經(jīng)測算，正常情況下住宅樓公共區(qū)域每盞燈具每天工作約3小時，消防通道每盞燈具每天工作約2小時估算，電費支出估算數(shù)據(jù)見表2。

表2

2.3 材料損耗分析

（1）從2012年底投運至2015年底進行初步統(tǒng)計，該小區(qū)一期項目23棟住宅樓電梯前室和公共過道的光控聲墻壁開關(guān)和燈頭每個燈位每年最少更換1只，消防通道的光控聲控墻壁開關(guān)每個位置每年最少更換0.5只。

（2）住宅樓內(nèi)公共區(qū)域白熾燈泡多數(shù)使用不滿到一個月即損壞。樓內(nèi)電梯前室和公共過道白熾燈泡每個燈位每年更換約8只，消防通道白熾燈泡每個燈位每年更換約4只。維修更換材料統(tǒng)計見表3。

表3

2.4 人工維修成本分析

該住宅小區(qū)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域照明燈具的損壞，修復(fù)的流程有兩種方式。

第一種方式：業(yè)主電話投訴→物業(yè)公司客服中心受理→通知工程部維修→工程部安排完成維修→給客服中心反饋信息→客服中心給業(yè)主反饋信息，上述工作均需一定數(shù)量工作人員實施。

表4

第二種方式：對于公共區(qū)域照明燈具頻繁損壞，工程部的應(yīng)對方案只有加強巡檢，并配備數(shù)量充足的備品備件，樓管員和工程部巡檢發(fā)現(xiàn)損壞，立即進行更換。但是由此衍生出一系列工作量的增大：客服中心接聽電話工作量，樓管員巡樓工作量，工程部巡檢工作量，工程部派人維修工作量，各部門主管領(lǐng)導(dǎo)忙于應(yīng)付此項工作的工作量，采購、庫管工作量，部門之間核實工作完成流程的工作量，由此產(chǎn)生的一些隱形費用，反復(fù)維修燈具和開關(guān)相應(yīng)增加的輔材費用，電梯使用費用、各類維修工具費用均有較高增加。

由于該住宅小區(qū)一期項目建設(shè)規(guī)模較大，經(jīng)估算上述工作需要6名工作人員，此項每年需要多支出人工成本：2500元/月×12月×6人=180000元。

2.5 原設(shè)計安裝燈具綜合維修成本分析（表4）

3 新設(shè)計變更選型燈具介紹

通過上述分析可以得出該項目一期23棟高層住宅樓光控聲控?zé)艟哌\行成本高，且各類衍生問題多。因此，必須通過技改，徹底解決此類問題。

（1）通過市場調(diào)研，在確保新選型燈具具備消防強啟、應(yīng)急功能的前提下，將原設(shè)計安裝兩款燈具變更為帶消防強啟、應(yīng)急功能的光控紅外感應(yīng)LED燈具和普通光控紅外感應(yīng)LED燈具較為理想。

（2）新選型燈具控制系統(tǒng)為光控紅外感應(yīng)，控制準確，紅外感應(yīng)在半徑2米范圍左右，只有人通過時，方可接通該盞燈具照明回路，無人經(jīng)過時，樓內(nèi)發(fā)出的任何聲響都不能接通照明回路，徹底杜絕了各類噪音同時開啟數(shù)層照明燈現(xiàn)象。

（3）新選型燈具采用LED光源，使用壽命長，功率只有6W，遠低于白熾燈泡功率（原設(shè)計白熾燈泡40W，后變更為25W），并且照明亮度增加，節(jié)電效果明顯。

（4）新選型燈具附屬功能可以滿足高層建筑消防設(shè)計驗收規(guī)范中的強啟和應(yīng)急需要，我們拿來樣品安裝，對燈具消防強啟和應(yīng)急功能進行試驗，驗證完全可以滿足消防強制功能需要。

（5）新選型燈具處于免維護狀態(tài)，基本可以保證連續(xù)正常使用5～8年以上，并且取消了墻壁開關(guān)和燈泡裝置，杜絕了傳統(tǒng)損壞造成的費用支出。

4 實際應(yīng)用及估算對比

（1）2016年初，對該項目一期23棟高層住宅樓公共區(qū)域燈具進行更換。①帶消防強啟、應(yīng)急功能的光控聲控?zé)艟咦兏鼮閹缽妴?、?yīng)急功能的光控紅外感應(yīng)LED燈具。②普通光控聲控?zé)艟咦兏鼮楣饪丶t外感應(yīng)LED燈具。③上述更換燈具全部按照在原燈位進行更換。④將墻壁光控聲控開關(guān)內(nèi)線路直接連接，并做好絕緣處理，用平蓋板進行封堵。

（2）該項目一期23棟高層住宅樓公共區(qū)域燈具變更安裝投運后，使用近1年時間全部完好，杜絕了各類噪音開啟照明燈現(xiàn)象，維修率接近于零。

（3）新選型燈具電費支出數(shù)據(jù)估算見表5。

表5

（4）技改前后兩類燈具運行綜合成本估算對比見表6。

表6

綜上所述及綜合分析可以看出，該項目一期23棟高層住宅樓將光控聲控?zé)艟咦兏鼮楣饪丶t外感應(yīng)LED燈具后，綜合節(jié)能效果明顯，并且綜合支出費用有了很大程度的降低，每年可以節(jié)省各類支出344552元，原本小問題引起大矛盾的難題，得到徹底解決。住宅樓公共照明燈具采用光控紅外感應(yīng)LED燈具的經(jīng)驗值得在已建成的住宅樓和房地產(chǎn)新開發(fā)的住宅樓加以推廣應(yīng)用。

TU113

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1671-0711（2017）05（上）-0062-03