張瑾

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在過去十幾年取得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)風險大、投入高，涉及的資金巨大，相對于其他行業(yè)而言財務風險更高，因此對企業(yè)內(nèi)部風險控制有著更高的要求。本文通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制因素進行分析，從而發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制管理中存在的問題，并針對存在的問題提出改進措施，真正發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制管理的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部風險控制 對策

房地產(chǎn)經(jīng)營活動不僅受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響，還要受到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略定位、企業(yè)內(nèi)部管理制度等方面的制約。房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)部控制系統(tǒng)可以明確企業(yè)內(nèi)部組織結構、崗位設置、人員分工，可以使企業(yè)決策機構、管理機構在有效的監(jiān)督和控制下，嚴格履行各自職責，提高工作效率。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，投資回報周期長，在經(jīng)營管理活動中不可預知的風險因素較多，因此還要加強內(nèi)部風險控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中非常重要的一個環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制存在的問題

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理意識薄弱

1.企業(yè)資本結構不合理，導致資產(chǎn)負債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負債率導致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹慎考慮企業(yè)的償債能力，導致企業(yè)資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現(xiàn)象，會導致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財務管理混亂是導致企業(yè)財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進行大范圍市場調(diào)研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業(yè)的財務風險。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設計不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設。有的房地產(chǎn)企業(yè)風險控制體系不健全，決定投資開發(fā)項目時僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗或初步的市場調(diào)研，對開發(fā)過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內(nèi)部風險控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設。內(nèi)部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內(nèi)部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計工作僅局限于財務層面，審計內(nèi)容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內(nèi)部控制制度評價、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計的作用。

（四）內(nèi)部風險控制專業(yè)人才比較缺乏

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達標，這些都會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務能力增強了，才能適應企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業(yè)內(nèi)部風險控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業(yè)資金的用途進行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業(yè)的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經(jīng)理一人獨斷。

3.加強內(nèi)部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結構合理，適度負債經(jīng)營

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點領域，資金運營安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，影響著企業(yè)的經(jīng)營風險。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤空間。

（二）建立房地產(chǎn)風險控制機制，完善監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計部門要有相對的獨立性

當內(nèi)部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應的監(jiān)督機制，導致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發(fā)揮其對部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對被審計單位不僅提高審計業(yè)務，還同時提供會計、稅務等經(jīng)濟咨詢勞務，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督作用。

3.構建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業(yè)務水平，進行全面財務預算管理

企業(yè)管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風險。管理人員通過加強業(yè)務培訓，充實房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務知識，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實現(xiàn)企業(yè)股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營收入計劃，確定規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用等，并認真貫徹執(zhí)行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規(guī)定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規(guī)避企業(yè)風險。

2.提高業(yè)務素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平

在企業(yè)內(nèi)部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務范圍廣，不僅需要工程、財務、管理知識，還需要懂得法律、金融等多方面的知識，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，員工素質(zhì)需要有很大的提升。構建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息技術與現(xiàn)代化管理完美融合，最大限度地提升企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

三、總結

內(nèi)部風險控制管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中具有非常重要的作用，通過優(yōu)化內(nèi)部控制管理環(huán)境、健全內(nèi)部控制管理制度、加強內(nèi)部審計監(jiān)督管理等措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理效率。雖然市場競爭日益加劇，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立和完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，并認真貫徹落實，不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和抵抗風險的能力，能有效促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：上海保利盛茂置業(yè)有限公司）