鄭永年

在今天的中國(guó)，把房地產(chǎn)與中國(guó)社會(huì)的命運(yùn)聯(lián)繫起來(lái)，可能很多人已經(jīng)不會(huì)感覺(jué)到過(guò)於誇張了。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)決定了中國(guó)社會(huì)的命運(yùn)，是進(jìn)步還是退步，穩(wěn)定還是不穩(wěn)定，是改革還是革命，是幸福還是悲慘。

實(shí)際上，很多年來(lái)，房地產(chǎn)的變化是最能牽動(dòng)中國(guó)社會(huì)的神經(jīng)，而今天這種情況變得更為嚴(yán)峻了。在政府調(diào)控接連失效之後，人們已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)失去了信心，自私的人們都在瘋狂，希望在泡沫破滅之前進(jìn)行最後的一搏。

前英格蘭銀行行長(zhǎng)牟維·肯（Mervyn King）最近出版了一本題為《煉金術(shù)的終結(jié)：貨幣、金融和全球經(jīng)濟(jì)的未來(lái)》（The End of Alchemy： Money， Banking and the Future of the Global Economy）的書(shū)。在總結(jié)了2008年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)危機(jī)後，作者說(shuō)，他從危機(jī)中學(xué)習(xí)到了兩點(diǎn)。第一，泡沫持續(xù)的程度遠(yuǎn)較我們預(yù)估的要長(zhǎng)。以前的危機(jī)是這樣，這次（2008年的金融危機(jī)）也一樣，都持續(xù)了數(shù)十年的時(shí)間才最後破滅。第二，泡沫破滅的速度也遠(yuǎn)較我們預(yù)估的要快。

作者把金融經(jīng)濟(jì)稱之為“煉金術(shù)”，終究會(huì)破滅。不管從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)，今天中國(guó)的房地產(chǎn)就面臨著這種情形，人們都知道泡沫總有一天會(huì)破滅，只不過(guò)不清楚哪一天；而在破滅之前，人們不僅還會(huì)繼續(xù)處?kù)丁凹w無(wú)意識(shí)”的狀態(tài)，並且對(duì)此推波助瀾。

實(shí)際上也如此。近年來(lái)，中央高層多次強(qiáng)調(diào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！钡F(xiàn)實(shí)剛好相反，房子被用來(lái)炒，而不是用來(lái)住的。這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，在住房大量空置的同時(shí)，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論中國(guó)經(jīng)濟(jì)的幾個(gè)不平衡，其中一個(gè)就是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的失衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是顯然的，不需要多說(shuō)。

炒一套房的價(jià)值相當(dāng)於一個(gè)不小的實(shí)體經(jīng)濟(jì)公司數(shù)十年的努力?！吧鲜泄举I(mǎi)房救公司”、“兩個(gè)有房產(chǎn)的人結(jié)婚相當(dāng)於兩個(gè)上市公司的合併”、“為了買(mǎi)房，一個(gè)老太太結(jié)婚數(shù)次”等等新聞報(bào)導(dǎo)，一直充斥著新聞媒體。

確切地說(shuō)，住房在中國(guó)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其“居住”的自然屬性，而涉及到個(gè)人、家庭、集體、道德倫理等等方面。歷史地看，世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的住房，能夠像中國(guó)那樣牽動(dòng)著社會(huì)方方面面的變化。

中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展到今天的局面，是幾個(gè)方面全面失效的結(jié)果。

其一、經(jīng)濟(jì)學(xué)的失效。經(jīng)濟(jì)學(xué)家從簡(jiǎn)單的供需出發(fā)，把重點(diǎn)放在土地供應(yīng)和人口自由流動(dòng)。如果住房有充足的供應(yīng)，那麼就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在這樣的情況。不過(guò)，很顯然，房地產(chǎn)並非供需市場(chǎng)決定的。一線城市供應(yīng)不足，而二三線城市住房大量過(guò)剩。經(jīng)濟(jì)學(xué)也假定，如果戶口制度改革容許人口自由流動(dòng)，那麼情況就可以改變。不過(guò)，即使在沒(méi)有自由流動(dòng)的情況下，政府怎麼做也無(wú)法控制人們湧向一線城市。北、上、廣、深這些一線城市的人口，已經(jīng)超過(guò)2000多萬(wàn)了，還沒(méi)有停止的跡象。

其二、政府經(jīng)濟(jì)政策的失效。多年來(lái)，政府千方百計(jì)採(cǎi)取各種限購(gòu)政策，但效果不僅不佳，反而惡化局勢(shì)。限購(gòu)只是暫時(shí)現(xiàn)象，一旦放鬆，泡沫變得更大，不僅沒(méi)有消耗掉泡沫，反而使得泡沫擴(kuò)展得更快。

其三、市場(chǎng)的失效。因?yàn)橹袊?guó)本來(lái)就不存在一般意義上的市場(chǎng)（或者說(shuō)概念中的市場(chǎng)根本不存在），市場(chǎng)的失效非常容易理解。因此，不管一線城市的房?jī)r(jià)多麼離譜，人們還是拼命離開(kāi)二三線城市，擁擠到一線城市。這裡，價(jià)格因素不起任何作用，大城市的房?jī)r(jià)越高，人們?cè)蒋偪?；而二三線城市的低價(jià)住房則吸引不了人們的興趣。

其四、社會(huì)壓力的失敗。中國(guó)社會(huì)一直對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀感到不滿，也用各種途徑表達(dá)著不滿，但社會(huì)的壓力顯然沒(méi)有反映到政府的政策上面，或者市場(chǎng)波動(dòng)上面。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的矛盾是，儘管人們普遍感到不滿，但人人都想成為房地產(chǎn)的“利益相關(guān)者”，從中得到一份利益。對(duì)沒(méi)有住房的人來(lái)說(shuō)，不滿是真正的；但對(duì)很多已經(jīng)有住房的人來(lái)說(shuō)，不滿針對(duì)的只是利益分配不公，或者希望再多得一些利益。

避免房地產(chǎn)泡沫破滅

需要大變化

如果要避免房地產(chǎn)的破滅，就必須有傷筋動(dòng)骨的變化。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，那麼傷筋動(dòng)骨的不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身了，而很可能是整個(gè)中國(guó)社會(huì)。一些觀察家已經(jīng)指出，越來(lái)越高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得一些社會(huì)群體，尤其是年輕人群體對(duì)政府的執(zhí)政能力失去信心。人人需要住房，當(dāng)人們看不到希望的時(shí)候，這種情緒的產(chǎn)生是很自然的事情。

中國(guó)房地產(chǎn)今天所面臨的困境，並不是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題，而是城市體制問(wèn)題，是城市化模式問(wèn)題。本欄多次論述中國(guó)城市化模式的弊端，這裡不再重複。但有一點(diǎn)必須強(qiáng)調(diào)，那就是，房地產(chǎn)病只是中國(guó)城市化模式的一個(gè)反映而已。

由於中國(guó)政治和行政體制的特殊性（例如城市所具有的行政級(jí)別），優(yōu)質(zhì)資源高度集中在幾個(gè)大城市，尤其是一線城市。在優(yōu)質(zhì)資源高度集中的情況下，所有意在促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的改革顯得“違反”人性，從而變得無(wú)效，甚至失敗。

這種例子比比皆是。例如，因?yàn)橐痪€城市太大了，人太多了，需要減少人口，因此很多城市都在出臺(tái)驅(qū)趕沒(méi)有城市居住權(quán)的人（往往是農(nóng)民工和窮人）的政策，但問(wèn)題在於窮人最需要交通便利、能夠找得到工作的城市。例如，城市的醫(yī)院太擁擠了，但問(wèn)題在於只有在城市才能找到好醫(yī)院、好醫(yī)生，老百姓為了一條命而到城市找醫(yī)院和醫(yī)生是人性所趨。例如，城市裡的學(xué)區(qū)房?jī)嵐芤呀?jīng)太貴了，但房?jī)r(jià)還是拼命往上漲，這只是因?yàn)槌鞘械膶W(xué)校太好了，人們只有把自己的小孩送入這些學(xué)校，才會(huì)有一個(gè)更好的未來(lái)。

更為重要的是，大城市所具有的優(yōu)質(zhì)資源，使得城市聚集的既得利益者的規(guī)模越來(lái)越大，勢(shì)力也越來(lái)越強(qiáng)，這更使得改革變得越來(lái)越困難。例如，討論多年的房地產(chǎn)稅遲遲不能成為現(xiàn)實(shí)，只是反映了既得利益者的阻力是多麼有效這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)。更多的既得利益者需要更多的優(yōu)質(zhì)資源，也能得到他們所需要的資源，因?yàn)榧鹊美嬲呤侵袊?guó)社會(huì)最有權(quán)勢(shì)的群體。

事實(shí)上也如此。這些年來(lái)，國(guó)家的優(yōu)質(zhì)資源源源不斷地流向大城市，而很多二三線城市則得不到應(yīng)當(dāng)有的資源，更不用說(shuō)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)了。大城市越來(lái)越富，中小城市越來(lái)越窮，城市間的差異，便是利益在不同社會(huì)階層的差異的反映。

如果這個(gè)邏輯不改變，那麼結(jié)果必然是整個(gè)國(guó)家的發(fā)展會(huì)變成幾個(gè)大城市的發(fā)展，即圍繞著北、上、廣、深幾個(gè)大城市。實(shí)際上，這也正是有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家學(xué)者所設(shè)計(jì)的發(fā)展模式，即大城市群模式。如前面所說(shuō)，大城市儘管已經(jīng)過(guò)大，仍然繼續(xù)在擴(kuò)張。城市的擴(kuò)張已經(jīng)變得不可控制，而擴(kuò)張的最後結(jié)果便會(huì)是“大爆炸”。

今天，中國(guó)已經(jīng)形成了農(nóng)村包圍城市、小城市包圍大城市的局面，並且越往城市中心越富裕，越往城市邊緣越貧窮。隨著經(jīng)濟(jì)的下行，人們的工資（尤其是高校畢業(yè)生）不見(jiàn)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)越來(lái)越貴。即使有一天，這些人會(huì)因?yàn)槌鞘懈甙旱某杀?，而被迫移向二三線城市，甚至更小的城市轉(zhuǎn)移，但因?yàn)槎€城市優(yōu)質(zhì)資源的缺乏、就業(yè)的不足等因素，他們中的很大一部分便會(huì)成為“革命”的後備軍。

畢竟，在今天的中國(guó)社會(huì)，人們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了接受高等教育的基本權(quán)利，也產(chǎn)生了權(quán)利的概念；一旦在現(xiàn)實(shí)中，這些群體實(shí)現(xiàn)不了自己基本的權(quán)利，他們便會(huì)轉(zhuǎn)向政治。這個(gè)趨勢(shì)在香港、臺(tái)灣已經(jīng)表現(xiàn)得非常清楚，也發(fā)生在世界上其他很多地方，無(wú)論是發(fā)達(dá)的西方，還是仍然處?kù)栋l(fā)展過(guò)程中的非西方國(guó)家。

房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)

之間的嚴(yán)重失衡

中央政府已經(jīng)注意到了房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的嚴(yán)重失衡，現(xiàn)在在努力改變這個(gè)失衡。但正如本文所分析的那樣，房地產(chǎn)問(wèn)題並非房地產(chǎn)本身所引起，而是中國(guó)的城市化模式所致。因此，通過(guò)管控房地產(chǎn)（例如限購(gòu)）已經(jīng)不足以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平衡，更不足以促成社會(huì)均衡的進(jìn)步?，F(xiàn)在解決問(wèn)題的思路仍然是房地產(chǎn)本身，而沒(méi)有把房地產(chǎn)置於城市化模式中來(lái)考量，因此所出臺(tái)的舉措遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。要改變房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)，必須做一些大的改革舉措。有幾個(gè)改革舉措可以考量。

第一，實(shí)現(xiàn)“新三線計(jì)劃”，把優(yōu)質(zhì)資源分散到二三線城市。大城市集中了過(guò)多的優(yōu)質(zhì)資源，不僅已經(jīng)造成了巨大的浪費(fèi)，而且使得改革不可能。政府先行，要把一些政府機(jī)構(gòu)搬到二三線城市。這方面，中國(guó)可以利用“官本位”的傳統(tǒng)，政府機(jī)構(gòu)走到那裡，優(yōu)質(zhì)資源就會(huì)跟隨到那裡。

一些大型國(guó)有企業(yè)也可以搬離大城市，走向二三線城市。優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)可以在二三線城市設(shè)置分支機(jī)搆，總部留在城市以減少阻力，但總部定期派優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才去二三線城市工作，就如同政府內(nèi)部的幹部交流制度那樣。

第二，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策。二三線的很多城市面臨著嚴(yán)峻的房地產(chǎn)泡沫，而越來(lái)越多的大城市年輕人沒(méi)有居所。為什麼不可以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”呢？在優(yōu)質(zhì)資源逐漸流向二三線城市的同時(shí)，通過(guò)“居者有其屋”政策鼓勵(lì)和吸引年輕人到那裡進(jìn)行就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。這樣，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪費(fèi)，也可以促進(jìn)二三線城市的可持續(xù)發(fā)展。

第三，二三線城市社會(huì)政策的改進(jìn)。隨著優(yōu)質(zhì)資源分散到二三線城市，那裡的社會(huì)政策也可以跟進(jìn)。例如，隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，可以在二三線城市建設(shè)更多的醫(yī)院、養(yǎng)老院等。各類(lèi)學(xué)校、體育設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施等也可以跟進(jìn)建設(shè)。

第四，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化。要考慮到，即使中國(guó)的城市化達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水準(zhǔn)，即70%的水準(zhǔn)，也仍然會(huì)有5億多人口生活在農(nóng)村。要避免這個(gè)龐大的群體“包圍”城市，對(duì)城市構(gòu)成不可承受的壓力，那麼就不可以忽視農(nóng)村建設(shè)。

而且，因?yàn)榻逃臄U(kuò)張和農(nóng)民工這個(gè)特殊階層的形成，今天的農(nóng)民已經(jīng)不再是“日出而作、日落而息”的傳統(tǒng)農(nóng)民，而是具有和城市居民同樣權(quán)利觀念的新農(nóng)民。如果忽視了這個(gè)群體的權(quán)利觀，那麼將會(huì)是巨大的政治錯(cuò)誤。因此，小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化成為必須，這個(gè)過(guò)程既可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也可以為政治和社會(huì)的穩(wěn)定打下基礎(chǔ)。