李晶晶++武盈盈

摘要：近年來，隨著現(xiàn)代化計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及測繪新儀器的迅速發(fā)展，數(shù)字化測圖技術(shù)因具有更規(guī)范、更精確、綜合應(yīng)用性更強易拓展等特點，給各用圖單位進行規(guī)劃、設(shè)計計算、綜合管理等帶來了極大的方便，較好地滿足了現(xiàn)代化房產(chǎn)管理的需要。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化；測圖；房地產(chǎn)

隨著城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測繪工作量迅速增加。住房商品化和貨幣化，產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展趨勢，對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作提出了更多更高的要求。傳統(tǒng)的手工作業(yè)方法愈來愈暴露出工作效率低下、信息共享困難、出錯率較高及缺乏透明度等問題，已不再適應(yīng)新形勢的發(fā)展要求。近年來，隨著現(xiàn)代化計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及近年來，測繪行業(yè)在計算機技術(shù)的不斷滲入下，已打破了傳統(tǒng)的模擬測繪方法，數(shù)字化測圖技術(shù)占領(lǐng)了主導(dǎo)地位。其成圖成果數(shù)字地圖具有更規(guī)范、精度高、綜合性運用強等特點，而且對于各用圖單位進行規(guī)劃、設(shè)計計算、綜合管理等方面具有極大的優(yōu)越性。

一、房產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。通過對房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、數(shù)字化測繪技術(shù)的優(yōu)勢

（一）它可以通過計算機的模擬，在屏幕上直觀生動地（分層）反映出地形、地貌特征以及地籍要素，而且一目了然，基本上改變和彌補了傳統(tǒng)產(chǎn)品線條、符號和數(shù)字、文字等綜合包羅，非具一定專業(yè)知識才能讀懂的缺陷。

（二）數(shù)字化測繪產(chǎn)品在使用、維護和更新上具有方便快捷的特性，能夠隨時保持產(chǎn)品信息的現(xiàn)勢性，可以隨時補充修改，隨時出新圖提供使用。

（三）根據(jù)不同用戶的需要，可以對產(chǎn)品的各種要素進行數(shù)據(jù)再加工，得到不同用途的圖件，而且還可以隨意對圖形進行拼接、縮放，用途更廣泛。

（四）利用數(shù)字化（地形、地籍）測繪成果，作為底圖，可在計算機上進行各種規(guī)劃與設(shè)計（如土地資源開發(fā)規(guī)劃和城市道路網(wǎng)的設(shè)計等），可方便地進行許多方案的設(shè)計與比較，對各種要素的統(tǒng)計、匯總、疊加、分析也方便、準(zhǔn)確。在計算機的幫助下，大大提高了測繪生產(chǎn)作業(yè)的自動化、科學(xué)化、規(guī)范化程度，數(shù)字化測繪產(chǎn)品的應(yīng)用水平也將達到新的高度。除此以外，在其他方面還顯示出很多優(yōu)越性，但從以上幾點足以可見數(shù)字化（地形、地籍）測繪很符合現(xiàn)代社會信息的要求，是現(xiàn)代測繪的發(fā)展方向。因而，以前以傳統(tǒng)測繪為主的專業(yè)測繪單位，現(xiàn)在是以發(fā)展數(shù)字化測繪技術(shù)作為發(fā)展的目標(biāo)與方向。

三、房產(chǎn)測量過程中計算機數(shù)字化技術(shù)的實現(xiàn)方法

（一）房產(chǎn)調(diào)查

在開展調(diào)查工作之前，進行了房產(chǎn)測量與調(diào)查的宣傳工作。房產(chǎn)管理局印制房產(chǎn)調(diào)查與測量通知書，分發(fā)給單位和個人。在房產(chǎn)分區(qū)的基礎(chǔ)上，調(diào)查人員根據(jù)表格所列內(nèi)容，實地填寫有關(guān)項目。需要單位提供資料才能填寫的項目，與單位進行協(xié)商，請其出具有關(guān)的文件資料，然后正式填寫表格。房產(chǎn)調(diào)查的同時進行房屋勘丈。要求實丈每一條邊，畫好外業(yè)勘丈草圖，確保面積計算的順利進行。

（二）碎部測量

界址點、建筑物角點及其它要素測量均采用拓普康GTS-211D全站儀進行數(shù)據(jù)采集。隱蔽地段的碎部點采用距離交會等間接方法求得：在實地量測有關(guān)長度，利用計算機輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過程中，對房屋的每一條邊都進行了鋼尺量距，因此對規(guī)則建筑物只進行兩個定位點的采集，對別墅等不規(guī)則的多邊形建筑物將其特征點全部采集，以便于內(nèi)業(yè)成圖。

（三）面積量算

對規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將勘丈數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對于需要進行分攤計算的住宅樓，應(yīng)按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內(nèi)偏移到墻體厚度的一半處（陽臺處不進行偏移），計算房屋的總套內(nèi)面積（S套內(nèi)總面積）。

（四）房產(chǎn)圖編制

房產(chǎn)圖成圖可以采用南方測繪儀器公司開發(fā)的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp 語言在AutoCAD平臺上編寫了邊長注記及面積計算程序。首先利用CASS4.0的“數(shù)據(jù)通訊”功能，將外業(yè)采集到的數(shù)據(jù)傳輸?shù)轿C中，然后進行展點，根據(jù)測量草圖及外業(yè)勘丈草圖，繪制好房產(chǎn)總平面圖，在此基礎(chǔ)上利用CASS4.0進行分幅圖、分丘圖的制作。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內(nèi)容及表示方法依GB/T17986.1―2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》第一單元：“房產(chǎn)測量規(guī)定”及GB/T17986.2―2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》第二單元：“房產(chǎn)圖圖式”。

（五）傳統(tǒng)模擬圖的掃描矢量化

自房產(chǎn)測繪工作開展以來 ，各房產(chǎn)測繪部門都先后測制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實現(xiàn)對原有數(shù)據(jù)從新利用的過程中，我們可以使用掃描儀進行傳統(tǒng)模擬圖的矢量化處理。這種感覺處理方法不僅靈活方便、效率高、見效快，而且實用性強、成圖精度高。

四、結(jié)束語

計算機數(shù)字化技術(shù)在房產(chǎn)測量過程中的應(yīng)用，不僅是房產(chǎn)管理數(shù)字化、信息化的需要，也為房屋產(chǎn)權(quán)的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計算機數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結(jié)構(gòu)變化過程中房產(chǎn)修測過程中的困難。最后，房產(chǎn)測量過程中的計算機數(shù)字化技術(shù)還具有測量精度高、數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確、信息共享便利的特點，不僅大大提高了房產(chǎn)測量工作的效率，還使得測量結(jié)果的保存和查閱更加便利。

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