董建明

摘要：本文分析了成都市2016年房地產(chǎn)調(diào)控的背景，總結(jié)了兩次調(diào)控政策的主要內(nèi)容，并就調(diào)控政策對成都市房價走勢及天府新區(qū)建設(shè)的影響進(jìn)行了研究。本文認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控手段完備，力度較大，可以有效控制房價上漲，但不會造成房價的大幅下跌，同時有利于天府新區(qū)及成都市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；限購；房價；天府新區(qū)

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)識別碼：A

文章編號：1001-828X（2016）036-000479-02

一、成都市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景及政策內(nèi)容

2016年以來，在居民投資渠道單一，購房信貸政策放寬等的影響下，成都的商品住宅去庫存取得了很好的成果。年初很多陷入資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，在前二至三季度就完成了全年的銷售目標(biāo)，資金壓力大大緩解。但銷售的火爆及在售房源的減少，也導(dǎo)致房價的大幅上漲。很多房地產(chǎn)商玩起了坐地起價、捂盤惜售的手段，導(dǎo)致很多處于觀望狀態(tài)的購房者轉(zhuǎn)化為實際需求，進(jìn)一步加劇了成都住宅市場的供需矛盾，推升了房價。尤其是成都高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)，在天府新區(qū)及成都“一城雙中心”發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，吸引了大批改善需求及投資甚至投機(jī)資金，房價飆升了30%一50%，甚至翻倍，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成都其他區(qū)域，引起了很大的社會爭議。很多大型開發(fā)商認(rèn)為成都的地價及房價仍有較大的上漲空間，利用資金優(yōu)勢大肆拿地，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，有些地塊的樓面地價甚至超過了周邊房價，坐實了居民對高房價的預(yù)期，大有房價升勢不止的景象。

為控制房價上漲，成都市政府連續(xù)出臺了兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在土地拍賣上采取了較強(qiáng)的管制措施。2016年10月1日，成都市政府出臺政策，在十區(qū)一縣（包含高新區(qū)和天府新區(qū)）實施限購，規(guī)定同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房；購買二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不低于40%。此次調(diào)控對房價有一定的影響，但并未根本扭轉(zhuǎn)市場對房價上漲的預(yù)期，尤其是高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點區(qū)域，房價走高預(yù)期不減，甚至擠壓了其他區(qū)域的房產(chǎn)需求。為此，成都市政府于2016年11月17日出臺了年內(nèi)的第二次房地產(chǎn)調(diào)控政策。這次政策的主要內(nèi)容可以分為四大類：

（一）增加土地供應(yīng)，控制土地價格。具體內(nèi)容有：1.公布全市經(jīng)營性建設(shè)用地出讓3年滾動供應(yīng)計劃，穩(wěn)步增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。2.堅持“凈地出讓”，加快出讓宗地周邊市政配套設(shè)施建設(shè)。合理確定經(jīng)營性用地出讓起始價，對溢價率超過60%的，競得人須在三個月內(nèi)交清全部土地出讓價款。3.建立購地資金來源審查機(jī)制，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能用自有資金購買土地的要求，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。以上政策“增供應(yīng)、降杠桿、穩(wěn)地價”，管住了房價上漲的源頭。

（二）增加新房供應(yīng)，抑制房價過快增長。1.加大促建力度，增加有效供給，已拿地的要按期開工按期完工，具備銷售條件的要及時銷售，并對開發(fā)商辦理預(yù)售許可證的面積進(jìn)行控制；2.加強(qiáng)商品住房價格指導(dǎo)。要求開發(fā)商根據(jù)項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格，不得虛高申報，不得以精裝修、提高設(shè)施設(shè)備檔次等為名變相抬高價格；對申報價格明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受價格主管部門指導(dǎo)的開發(fā)項目，房管部門可暫不予受理預(yù)售許可、現(xiàn)售備案；且申報價格一經(jīng)確定不得上調(diào)。以上政策管住了開發(fā)商囤地、捂盤、亂漲價等行為。

（三）調(diào)整購房信貸政策。公積金貸款一套房首付提高至三成，二套房提升至四成；商業(yè)住房貸款方面，成都市高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)居民家庭有1套住房未結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請貸款購房，首付款比例不得低于70%；公積金及商業(yè)住房貸款對居民家庭購買第三套及以上的，均不提供貸款支持。以上政策可以限制高杠桿購房行為，切斷炒房者的資金來源。

（四）熱點區(qū)域加大限購力度。成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)[2016]37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。這一政策極大限制了上述區(qū)域的購房需求。

以上四類政策從“增供給、穩(wěn)地價、減杠桿、控需求”四個角度，控制成都市尤其是成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的房價，手段完備，力度大，堪稱史上最嚴(yán)。若能有效執(zhí)行，對房價必定有很好地控制。

二、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價的影響分析

此次的房地產(chǎn)調(diào)控必定會對房價，尤其是高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)成都直管區(qū)的房價造成一定程度的打壓。

首先，此次調(diào)控穩(wěn)定了地價，房地產(chǎn)商借成本高提高房價的理由便不存在了，對于在售和待售的樓盤房價都會形成一定的壓制。成都市政府2016年12月底拍賣的成都科學(xué)城890畝土地，對土地的開發(fā)持有方式、售價、銷售對象以及業(yè)主轉(zhuǎn)售都做了嚴(yán)格的限制。這些地塊位置優(yōu)越，銷售價格則制定了普通住房6800元/平米、高端住房9000元平米的最高限，大大低于周邊房價，對抑制周邊房價起到了重要作用，具有標(biāo)桿指導(dǎo)意義。

其次，此次調(diào)控抑制了購房需求。十區(qū)一縣一人最多購一套房，高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)成都直管區(qū)則只能是“本地戶籍或工作的人+本地?zé)o房+10月1日限購后未在成都限購區(qū)域內(nèi)買房”的人才可購買1套房，極大的限制了購買人群。由于高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)面臨嚴(yán)厲的限購政策，大批購房者被排除在外，房價可能會有一定幅度的回落；因限購被限制買房的購房者會有部分被擠出到其他區(qū)域購房，但這兩個區(qū)域房價回落對其他區(qū)域的房價的影響會更大一些。

最后，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，有大量房源的開發(fā)商會加大促銷力度，高價拿地的開發(fā)商面臨資金壓力，會加快新房上市，快速回籠資金。中小開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險上升，需引起重視。對于購房者來說，房價上漲的預(yù)期基本消除，選擇增多，部分需求會延后。

以上因素共同作用，會對房價造成壓制，嚴(yán)重區(qū)域甚至?xí)ㄆ礁叻鍟r的漲幅。

三、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策對天府新區(qū)發(fā)展的影響分析

筆者認(rèn)為，成都此次房地產(chǎn)調(diào)控專門針對高新區(qū)南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)出臺嚴(yán)厲的限購政策，體現(xiàn)了政府對天府新區(qū)發(fā)展的重視，更體現(xiàn)了對天府新區(qū)發(fā)展規(guī)律的尊重。

天府新區(qū)作為新批準(zhǔn)的國家級開發(fā)區(qū)，預(yù)計人口600萬人，規(guī)劃面積1578平方公里（236.7萬畝），是中國西部地區(qū)的核心增長極與科技創(chuàng)新高地，潛力巨大，前景廣闊。按照每畝100萬元的投資額粗略測算，天府新區(qū)總投資額可達(dá)2.367萬億，占2015年四川全省GDP的78.63%，為成都甚至四川的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇。但如果只看中短期效益，過度消耗政策紅利，在基礎(chǔ)設(shè)備及商業(yè)配套不完善的情況下推高樓價，則會使開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)化，實業(yè)空心化，導(dǎo)致泡沫積累并最終破滅，貽害無窮。

房地產(chǎn)調(diào)控雖然會在短期內(nèi)壓低天府新區(qū)地價，減少政府的財政收入，但卻有利于控制區(qū)域內(nèi)的房價，有利于天府新區(qū)土地儲備的逐步釋放，為天府新區(qū)建設(shè)提供可持續(xù)的資金支持。同時，穩(wěn)定天府新區(qū)房價會給先進(jìn)入的企業(yè)及員工一定的政策收益，有利于企業(yè)長期發(fā)展，有利于提高員工收入水平，有利于企業(yè)吸引人才并留住人才，從而吸引更多的企業(yè)入駐天府新區(qū)，提升天府新區(qū)的經(jīng)濟(jì)實力，進(jìn)而提升成都以及四川的整體經(jīng)濟(jì)水平。

四、結(jié)語

總的來看，成都的房價與中東部很多城市相比，仍處于較低水平。在西部大開發(fā)、一帶一路及天府新區(qū)建設(shè)的支撐下，成都的房價不會出現(xiàn)大幅度下跌。此次房地產(chǎn)調(diào)控貫徹了中央對房地產(chǎn)市場發(fā)展的大政方針，有利于穩(wěn)定房價預(yù)期，為成都及四川經(jīng)濟(jì)的長久可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，有重大的積極意義。