吳綠葉

摘要：在經(jīng)濟(jì)疲弱背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱重要作用愈發(fā)凸顯，同時(shí)股票市場(chǎng)上，地產(chǎn)股近期表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)板塊受到投資者的廣泛關(guān)注。本文運(yùn)用最小二成法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的宏觀影響因素進(jìn)行回歸分析，最后得出了房地產(chǎn)業(yè)增加值、居住價(jià)格水平同房地產(chǎn)股指收益率負(fù)相關(guān)，上證指數(shù)、房地產(chǎn)投資額同房地產(chǎn)股指收益率正相關(guān)的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)股票指數(shù)；宏觀影響因素；OLS回歸

中圖分類號(hào)：F850

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2016）036-000266-02

一、研究背景與意義

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中占據(jù)著不可替代的位置。房地產(chǎn)行業(yè)行情在股市上表現(xiàn)為房地產(chǎn)股票的漲跌，地產(chǎn)股作為股票市場(chǎng)的權(quán)重股，對(duì)大盤(pán)的走勢(shì)有著深遠(yuǎn)的影響。本文希望通過(guò)對(duì)代表房地產(chǎn)板塊股票行情的房地產(chǎn)股指收益率的影響因素進(jìn)行分析，找到影響地產(chǎn)股收益變動(dòng)的宏觀因素及其具體變動(dòng)情況，并在此基礎(chǔ)上為政府和投資者提出相應(yīng)的建議，從而為政府有效合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出科學(xué)的政策指導(dǎo)，為投資者投資房地產(chǎn)股票提供投資決策的依據(jù)。

二、數(shù)據(jù)說(shuō)明與研究方法

（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.被解釋變量

本文選取申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類指數(shù)中的房地產(chǎn)指數(shù)的收益率作為被解釋變量。房地產(chǎn)指數(shù)收益率用申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)的月收盤(pán)價(jià)計(jì)算，公式3-1為：

其中為申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)月收盤(pán)價(jià)，為房地產(chǎn)指數(shù)的月收盤(pán)價(jià)的前期值。

2.影響因素指標(biāo)選取

影響房地產(chǎn)股指收益率的因素有很多，包括微觀因素和宏觀因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素可以通過(guò)直接影響上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)影響股票的獲利能力和資本的增值能力，也可以從側(cè)面影響居民收入和預(yù)期來(lái)影響股市的供需關(guān)系。本文從宏觀方面考慮房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的影響因素，在前人研究的基礎(chǔ)上，融入房地產(chǎn)行業(yè)的特性，選取以下幾個(gè)方面的指標(biāo)作為解釋變量：

（1）工業(yè)增加值：股市行情的與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體活動(dòng)水平相關(guān)，經(jīng)濟(jì)景氣，股價(jià)也隨之上升。考慮房地產(chǎn)行業(yè)特性，本文選用房地產(chǎn)行業(yè)工業(yè)增加值（X1），來(lái)表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)情況。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值為季度數(shù)據(jù)，本文用eviews6.0的低頻數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)高頻數(shù)據(jù)功能將其平滑為月度數(shù)據(jù)。

（2）價(jià)格指數(shù)：價(jià)格指數(shù)反映了通貨膨脹水平，通脹對(duì)股票價(jià)格的影響要視行業(yè)而定。本文選用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中的居住價(jià)格指數(shù)（x2）來(lái)表現(xiàn)房?jī)r(jià)。

（3）貨幣政策：本文選用廣義貨幣供應(yīng)量M2（X3）來(lái)表現(xiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)股指收益率的影響。本文選用房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款（x4）來(lái)表現(xiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)股指收益率的影響。

（4）居民生活水平：居民收入對(duì)股票收益率的影響為居民可支配收入增加促進(jìn)股價(jià)的上升。本文用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X5）來(lái)表現(xiàn)居民生活水平。由于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是季度數(shù)據(jù)，本文用eviews6.0的低頻數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)高頻數(shù)據(jù)功能將其平滑為月度數(shù)據(jù)。

（5）證券指數(shù)：由于房地產(chǎn)行業(yè)股票指數(shù)是基于股票市場(chǎng)得到的，其收益率會(huì)受到整個(gè)股票市場(chǎng)行情的影響。本文選用上證綜合指數(shù)（X6）來(lái)表現(xiàn)整個(gè)股票市場(chǎng)的行情，整個(gè)股市的行情越好，房地產(chǎn)股指的收益率就越高。

（6）房地產(chǎn)行業(yè)特色指標(biāo)：房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額（x7）反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)規(guī)模的大小，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入（X8）直接反映了房地產(chǎn)企業(yè)的收益，本文用商品房銷售額來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)銷售收入。

（二）研究方法

本文以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)股票指數(shù)收益率為研究對(duì)象，研究時(shí)期為2009年1月至2015年9月，數(shù)據(jù)全部采用月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源為同花順iFinD金融數(shù)據(jù)庫(kù)。本文采用最小二成法（OLsl對(duì)影響房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的因素進(jìn)行回歸分析，數(shù)據(jù)的處理和分析均使用eviews6.0。

三、基于OLs的股指收益率影響因素實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由于許多時(shí)間序列變量都是不平穩(wěn)的，本文使用ADF檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性單位根，顯著水平選為5%。由于存在有些解釋變量數(shù)值過(guò)大的問(wèn)題，在平穩(wěn)性檢驗(yàn)前先對(duì)各解釋變量取對(duì)數(shù)。由實(shí)證結(jié)果可以得出，x2居住價(jià)格指數(shù)、X3貨幣供應(yīng)量、X5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和X6上證綜合指數(shù)的數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，分別對(duì)其進(jìn)行一階差分，差分后的數(shù)據(jù)都通過(guò)5%的顯著水平檢驗(yàn)，是平穩(wěn)的。

（二）影響因素指標(biāo)多重共線性檢驗(yàn)

為了避免多重共線性，本文使用相關(guān)系數(shù)對(duì)影響房地產(chǎn)股指收益率的因素進(jìn)行檢驗(yàn)。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，x1、X4、X8之間互相高度相關(guān)，X4與X7以及X7與X8也高度相關(guān)。即房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)貸款和商品房銷售額互相相關(guān)，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額、房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)貸款分別高度相關(guān)。為了避免多重共線性，本文去除變量房地產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)貸款（X4）和商品房銷售額（X8），留下房地產(chǎn)業(yè)增加值（）（1）和房地產(chǎn)投資額（x7），并據(jù)此建立回歸方程見(jiàn)公式3-1。

（三）OLS影響因素回歸

運(yùn)用最小二成法，對(duì)可能影響房地產(chǎn)股指收益率的影響因素做回歸，回歸結(jié)果經(jīng)過(guò)整理得到表3-1：

由表3-1回歸結(jié)果，我們可以得出貨幣供應(yīng)量差分量D（X3）與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入差分量O（X5）同房地產(chǎn)股指收益率不相關(guān)，因此我們剔除變量D（X3）和O（X5），對(duì)剩余影響因素重新進(jìn)行回歸，回歸結(jié)果見(jiàn)表3-3。

由表3-2的回歸我們可以發(fā)現(xiàn)四個(gè)影響因素（房地產(chǎn)業(yè)增加值、居住價(jià)格指數(shù)、上證綜指和房地產(chǎn)投資額）在5%的顯著水平下均為顯著，判定系數(shù)約為0.85，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量顯著，表明回歸方程擬合程度較好。

四、結(jié)論

本文運(yùn)用OLS回歸分析了我國(guó)2009年1月至2015年9月房地產(chǎn)股指收益率的宏觀影響因素，從表4-4中我們可以得出的結(jié)論為：

1.房地產(chǎn)業(yè)增加值

房地產(chǎn)業(yè)增加值同房地產(chǎn)股指收益率顯著的負(fù)相關(guān)。這個(gè)結(jié)論與一般的結(jié)論相反。2010和2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好，房地產(chǎn)業(yè)增加值快速增長(zhǎng)時(shí)，我國(guó)股市行情低迷，拉低了房地產(chǎn)股指收益率。

2.居住價(jià)格指數(shù)

差分后的居住價(jià)格指數(shù)同房地產(chǎn)股指收益率呈顯著的負(fù)相關(guān)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行情好，投資者會(huì)將資金從股市中轉(zhuǎn)出，造成股市行情低迷；另一個(gè)原因是我國(guó)股票價(jià)格還不能很好的反映經(jīng)濟(jì)情況，使得我國(guó)房地產(chǎn)股指收益率難以提高。

3.上證綜合指數(shù)

差分后的上證綜合指數(shù)的通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，且房地產(chǎn)股指收益率同上證指數(shù)顯著正相關(guān)。我們可以得出整個(gè)股票市場(chǎng)行情顯著的影響房地產(chǎn)板塊的股票收益率，股票市場(chǎng)行情越好，上證綜合指數(shù)越高，房地產(chǎn)股指收益率也就越高。

4.房地產(chǎn)投資額

房地產(chǎn)投資額的P值通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)，表明房地產(chǎn)股指收益率同房地產(chǎn)投資額呈顯著正相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)投資越大，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期越好，帶動(dòng)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)行情，使得房地產(chǎn)股指收益率提高。

5.貨幣供應(yīng)量和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

貨幣供應(yīng)量M2同房地產(chǎn)股指收益率不相關(guān)的可能原因貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，貨幣供應(yīng)量的增加首先引起的是房?jī)r(jià)的上漲，并不直接對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同房地產(chǎn)股指收益率不相關(guān)是因?yàn)閷?duì)居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是大額投資行業(yè)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均支出水平，所以人均可支配收入的增加對(duì)于房地產(chǎn)股票收益影響不大。