柴佳

我國(guó)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，土地流轉(zhuǎn)成為大勢(shì)所趨。發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)已成為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇，也為金融機(jī)構(gòu)深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提供了新的契機(jī)，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款成為當(dāng)前農(nóng)村金融信貸發(fā)展新潮流。

2015年6月，為確保全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）抵押融資試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，四川省農(nóng)村改革現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)在省分行的協(xié)助下在武勝縣成功召開(kāi)，自此全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）抵押融資全面推開(kāi)。

一、四川省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀

截至2016年7月末，四川省10個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）累計(jì)發(fā)放農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款598筆、金額8.31億元，面對(duì)巨大的市場(chǎng)空間，未來(lái)業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。數(shù)據(jù)顯示，多家銀行均參與了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，但發(fā)展情況仍較為緩慢，分析其市場(chǎng)吸引力不足，主要源于市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展不健全，表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

（一）頒證確權(quán)進(jìn)度緩慢

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證頒證需要通過(guò)承包人向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)申請(qǐng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審?fù)?、農(nóng)業(yè)局實(shí)地核查、農(nóng)業(yè)局頒證等諸多環(huán)節(jié)，并且涉及農(nóng)戶等特殊群體性利益，頒證進(jìn)度十分緩慢，導(dǎo)致全省確權(quán)頒證進(jìn)度不平衡，影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款進(jìn)度。

（二）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)難

一是法律判決對(duì)農(nóng)民利益保護(hù)。在發(fā)生權(quán)屬糾紛時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)出于社會(huì)穩(wěn)定的考慮會(huì)偏向農(nóng)戶的利益訴求，增加了農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性。二是流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。全省土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制搭建運(yùn)行效果不一，部分區(qū)域即使搭建完畢，但依舊操作困難，成為限制農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展的瓶頸。

二、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)估值風(fēng)險(xiǎn)

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)估值方法有三種，即成本法、市場(chǎng)法和收益法，但因缺乏成熟交易市場(chǎng)、產(chǎn)量估計(jì)困難、環(huán)境影響較大等因素，實(shí)施過(guò)程均會(huì)面臨一定困境。

目前，個(gè)別銀行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估模式主要依賴于政府機(jī)關(guān)評(píng)估模式。但農(nóng)業(yè)局專家?guī)斐蓡T水平無(wú)衡量資格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估方式簡(jiǎn)單且無(wú)可靠依據(jù)，同時(shí)因評(píng)估工作為其附加工作（無(wú)義務(wù)，免費(fèi)服務(wù)），金融機(jī)構(gòu)無(wú)法追究其評(píng)估偏差的責(zé)任，評(píng)估結(jié)果的客觀性和專業(yè)性均無(wú)法得到有力保證。

（二）抵押辦理風(fēng)險(xiǎn)

四川省未對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押建立統(tǒng)一操作系統(tǒng)，缺乏高層設(shè)計(jì)。農(nóng)業(yè)局對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，無(wú)系統(tǒng)操作控制，主要依賴手工統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬。業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大后，難以規(guī)避同片土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營(yíng)權(quán)期限不確定風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)建立在承包方按期按約定支付租金的基礎(chǔ)之上，如承包方未如約支付租金則流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)自動(dòng)失效，在貸款機(jī)構(gòu)辦理的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押隨之失效。

（四）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金扣劃風(fēng)險(xiǎn)

四川省內(nèi)部分區(qū)縣政府與銀行間簽訂的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金相關(guān)協(xié)議，規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金的用途僅限于對(duì)集體林權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接抵押貸款的損失補(bǔ)償。而基于前述風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)商業(yè)銀行農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款附加抵押或保證擔(dān)保，是否符合風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金損失補(bǔ)償條件有待商榷。

（五）業(yè)主違約成本較低風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)方獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)政策補(bǔ)貼的形式包括：免費(fèi)使用（政府補(bǔ)貼）、半價(jià)支付（另一半政府補(bǔ)貼）。業(yè)主取得土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)所支付的成本較低，則可能存在業(yè)主方以投資為幌子，騙取溝渠、大棚修建等政府補(bǔ)貼資金，及銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展建議

完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)及抵押協(xié)議簽署流程。建議四川省政府牽頭指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)合同，并附加同意抵押條款。如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)及抵押協(xié)議可合二為一，避免協(xié)議重復(fù)簽署，節(jié)省人力物力。另一方面，附加條款的擬定，須經(jīng)相關(guān)法律部門(mén)審核，增強(qiáng)法律效力。

調(diào)查評(píng)估土地上附著物種植/養(yǎng)殖周期，建議貸款機(jī)構(gòu)合理設(shè)定還本計(jì)劃。評(píng)估農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，除考慮剩余流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值外，主要參考評(píng)估附著物經(jīng)濟(jì)價(jià)值。若貸款到期時(shí)點(diǎn)，土地附著物早已出售，則抵押物價(jià)值將大幅削減，尤其針對(duì)養(yǎng)殖行業(yè)。因此，建議參考土地附著物種植/養(yǎng)殖周期，制定合理信貸周期。

強(qiáng)化省政府、省農(nóng)工委、人民銀行、金融辦及商業(yè)運(yùn)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，建議定期組織交流協(xié)調(diào)會(huì)，共同推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資法律依據(jù)、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、抵押和流轉(zhuǎn)機(jī)制等完善建設(shè)，緩釋相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

隨著“三權(quán)分置，兩權(quán)抵押”的深入，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)展如火如荼。這對(duì)盤(pán)活農(nóng)村土地資產(chǎn)有重大發(fā)展意義，可進(jìn)一步支撐農(nóng)村基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擁有廣闊的發(fā)展空間。但另一方面，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露逐步呈現(xiàn)多元化、復(fù)雜化趨勢(shì)，業(yè)務(wù)機(jī)制、法律保障、評(píng)估體系等方面仍然存在缺陷，未來(lái)業(yè)務(wù)推進(jìn)亟待政府頂層布局完善，打破發(fā)展瓶頸，推進(jìn)適度規(guī)模化運(yùn)營(yíng)。