楊建平

目前在柬埔寨的1500萬人口中約50%以上都是年齡在25歲以下的年輕人，說明有近30年的人口紅利還沒有釋放。由于柬埔寨對外開放的政策寬松，使得所有大型建設投資、科技文化、現代技術、市場及商品都可以無條件地引進國外資金的投資。

這里的年輕人如饑似渴地吸吮著外來文化知識的養(yǎng)分，學習外語（漢語、英語、法語）成為柬埔寨年青一代普遍的學習需求。所有機構和大型公司都積極引進錄用懂得漢語、英語及柬語的員工，而具有一定專業(yè)知識的年輕人更加得到重用。

金邊市到處可見外語培訓機構，幾乎所有的小學和中學都是雙語教育，就像我國八十年代上中期，夜校、業(yè)余大學、專業(yè)培訓、技術學校等比比皆是。這里的年青一代學習能力很強，因為柬埔寨文字也是拼音文字，語句像英語屬于倒裝句，所以，他們學習英語更容易，這是他們未來能夠快速發(fā)展與世界接軌的一個潛在的有利因素，就像是印度的美國文化。

今天柬埔寨仍然保留非常虔誠的佛教信仰，幾乎每一個家庭都愿意送自家的孩子去寺廟學習，成為國家和社會的一種習慣，佛教信仰在族人、家人、社會中無聲地傳遞。由于柬埔寨民族普遍都有信奉小乘佛教這樣的信仰，人民之間的穩(wěn)定、和諧、相互尊重等形成自然而然的社會現象，這種現象影響到在這里工作和生活的外國人，使得全社會都以信仰佛教為光榮。

由于這種一致的信仰，大家處事和工作都有自己的道德底線，社會犯罪率很低。也正是這種社會風氣，影響著更多的外國人來這里定居和工作。

今天柬埔寨也像其他發(fā)展中國家一樣，到處都在進行房地產開發(fā)，到處是基礎設施建設，到處呈現出多樣的商業(yè)機會。柬埔寨的土地制度屬于私人所有制，但是由于要引進各國的投資，國家也將原來的保護森林、原始公園、大片無人的土地、海域等拿出來給外國投資人開發(fā)，所以，目前的柬埔寨土地有兩種性質即：私有土地和特許經營土地。

私人所有的土地是終生享有的，但是只有柬埔寨國籍的人才能具有土地的永久擁有權，外國人不可以擁有這類土地。目前在房地產進入土地稀缺資源的情況下，外來的投資人想盡辦法侵入這個市場，所以柬埔寨在房屋出售時出現滑稽的分類，含有土地的房屋（即接地的一層房屋）不允許賣給外國人，二層以上房屋才可以賣給外國人并允許永久居住權。在開發(fā)過程中，開發(fā)商可以與本地人合資注冊開發(fā)公司，但是柬埔寨人必須做法人，持股權不受限制，土地持有者和投資人雙方簽署投資分配協(xié)議，在銷售中各得所需。

特許經營土地是國家為了鼓勵外國人購房和協(xié)助本地人致富而批租給外國人或投資機構的土地，國家要求投資人要有投資計劃和規(guī)劃，將土地以50-99年的時間租給投資人，承租人享受一定的土地減免稅政策，但必須按照承諾的計劃完成投資。這樣的土地，投資者一次性購買到長期租賃權的費用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺下的交易費會很高。土地得到后，一般在建設期是免租費的，建設期結束后，按年向政府繳納土地租賃費，一般是年營業(yè)額的3%。這樣的土地也可以轉讓、轉租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產可以由國家土地部門發(fā)放有年限的土地或房屋產權證書。

近三年來，柬埔寨主要城市的房地產發(fā)展很快，三年前的豪華公寓每平米售價一千多美金，如今有的已經漲到每平米三千多美金，許多外國人，尤其是韓國、臺灣、日本、中國人蜂擁著到金邊買房。

在房產銷售方面，圖紙出來后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產證也有兩種，一種是公寓型產權證，一種是別墅型產權證。公寓型產權證辦理方便，手續(xù)簡單，二層以上公寓套房，只要有購買合同就可以買賣，這種證柬埔寨稱之為“軟卡”。別墅產權證就不一樣了，手續(xù)較為復雜，因為別墅是房地合一的產權，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個國際標準的版本，業(yè)主每轉賣一次都要到國家房地管理部門去登記，并將前一個業(yè)主在居住期間對房屋的改建，詳細地記錄下來（包括圖片），轉給下一個業(yè)主。

這種制度很像西方國家的“房地志法”。也就是說，若干年后，你買到一處別墅時，會知道這座別墅從開始的建設房屋一直到你接手后這段期間中的每一次房屋的改變和業(yè)主的更迭情況。這是西方社會非?？茖W的房地產管理方式。

目前柬埔寨已經在農業(yè)、加工業(yè)、旅游業(yè)等方面躋身發(fā)展中國家的行列，在外國各種勢力爭奪投資權的情形下，經濟活動也開始向海洋開發(fā)、城市綜合體建設、物流港、現代通訊技術等方面延展。柬埔寨由于沒有設立國家投資保護法，更加快了各個國家的投資人貪婪地向這個小國家瘋狂地進行大規(guī)模迫切投資的步伐，使得原本應該經歷30～50年才能發(fā)展起來的國家，可能會在10-20年時間里，在各個城市快速“生長”出鱗次櫛比的高樓大廈、豪華酒店、綜合商業(yè)、高檔別墅、海濱浴場和度假賭場。

柬埔寨三大城市（金邊、西港、暹粒）的民航業(yè)，早在十年前，就被法國投資人以獨自開發(fā)30年為契約所壟斷；柬埔寨的多條高速路和國家級公路也被中國、日本、美國等，以BOT的投資模式承包了幾十年；通訊公司的有線與無線業(yè)務，則被韓國、中國、日本控制。雖然有柬埔寨本地商人控制的公司，但是并不屬于國家體系。

柬埔寨的金融市場也是自由開放的，政府允許私人設立銀行，雖然柬埔寨有兩家國家銀行，但是最大的加華銀行是由新加坡籍華人承辦的，目前這里美國、日本、法國、中國銀行很多。前面說到過柬幣與美元在柬埔寨的流通，如果你想換一些其它貨幣，在柬埔寨城市的大街小巷到處都可以看到兌換貨幣的商販，他們有的是沿街鋪面，有的就像賣雜貨的商販推著小車兌換，這是一種怪現象，從另一個角度也說明這里的社會治安秩序良好。

由于柬埔寨經濟的發(fā)展呈現出瘋狂的快節(jié)奏，使落后與現代、陳舊與時尚、貧賤與高貴同時存在。你可以發(fā)現，城市和農村差距很大，城市里大量存在著貧民與富商、人力車與豪華轎車、赤腳勞力與衣冠楚楚、穿西裝打領帶與赤身近乎裸體的勞工等，同時混居在同一個地區(qū)或同一座城市里，甚至在一起喝咖啡。

如今在柬埔寨的大城市（金邊、暹粒、西港、馬德望）到處都能感受到新興的要素市場和投資機會，由于各國投資人的相互攀比，使房地產市場、豪華汽車市場、電子技術產品市場，甚至是銷售各國不同商品的超市，比肩林立，異?；钴S。

雖然各國商人及投資人在柬埔寨各類地區(qū)和各個城市都很活躍，但是卻絲毫不能影響柬埔寨人民自身的沉穩(wěn)與和諧，他們向看大戲一樣，觀賞著這些外國人（老外）在自己的城市里拼命爭奪，他們心態(tài)平和地為這些投資者提供著各種各樣的服務，“怡然自得”地參與其中，獲取他們應該得到的收入和小費。也許這就是小乘佛教的神力。

25年前（1990-1995）我曾參與過中國沿海城市發(fā)展時期的建設工作，親眼見證和親自實踐了中國沿海城市的快速崛起。

今天我來到柬埔寨，如同時光錯位回到了25年前，往日那紛繁種種的現象就在眼前，這種由于時間差而帶來的信息差和機會差，對于一個投資分析者而言是非常難得的，也許這是上帝對我的一種眷顧，讓我可以利用“穿越”去完成曾經沒有完成的夙愿，去彌補曾經因為年輕、因為經驗不足所遺留的過失和錯誤，但愿我的這次“穿越”經歷能夠給我們創(chuàng)造一次在時間和空間上靈魂的飛躍。

（作者系中海聯(lián)行投資顧問有限公司董事長，曾任柬埔寨西哈努克省云壤金銀灣國際旅游度假區(qū)投資規(guī)劃總顧問）