文/賈廣葆

大連樓市：回望2016，前瞻2017

文/賈廣葆

一、大連樓市2016年回望

2016年大連房地產(chǎn)市場在政策上體現(xiàn)了“縮減庫存、基調(diào)寬松”的特點(diǎn)，在整體上呈現(xiàn)“土地供應(yīng)西拓北進(jìn)”、“銷量價格雙雙走高”、“投資供應(yīng)雙雙走低”、“二手房高速增長”等走勢。

（一）土地市場放量，成交價款雙雙走高

2016年，大連土地市場一改過去兩年的沉悶局面，迎來了集中放量、“寡頭”拿地高溢價成交的局面。

從土地整體市場來看，2016年土地出讓成交面積和成交價款出現(xiàn)“雙增”。2016年1-11月全市土地出讓成交面積611.7公頃，同比增加40.3%，成交金額134.7億元，同比增加150.6%,其中:房地產(chǎn)用地出讓成交面積237.3公頃，同比增加11.0%，成交金額121.5億元，同比增加169.2%；成交工業(yè)用地374.4公頃，同比增加68.4%，成交金額13.2億元，同比增加53.5%；市內(nèi)四區(qū)成交土地面積增速突飛猛進(jìn)，成交土地面積153.1公頃，同比上升162%，成交金額105.3億元，同比上升239.7%。

從經(jīng)營性房地產(chǎn)用地來看，成交面積增速明顯。2016年市內(nèi)七區(qū)經(jīng)營性用地共成交31宗，成交總建筑面積345萬平方米，是2015年的33倍。

從上下半年來看，經(jīng)營性用地土地供應(yīng)、成交量不斷被刷新。2016年上半年，全市七區(qū)土地供應(yīng)18宗，供應(yīng)總建筑面積113萬平方米，環(huán)比增長339%，同比增長6%，成交土地14宗，成交總建筑面積95萬平方米；下半年，土地供應(yīng)突掀高潮，其中10月成交土地9宗，成交總金額58.49億元，并相繼以92%、113%、115%等比率不斷刷新高溢價率。其中，甘區(qū)華東路2宗5萬平方米的住宅用地經(jīng)過5個小時的激烈競拍，最終以41764萬元拍出，溢價率達(dá)115%，創(chuàng)下大連土地拍賣史上溢價率的最高紀(jì)錄。

從市內(nèi)四區(qū)來看，土地經(jīng)營性用地供應(yīng)、成交雙雙走高。2016年市內(nèi)四區(qū)完成經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)123.3公頃，同比增長141.5%，供應(yīng)總建筑面積286萬平方米，同比增長167.7%。其中，住宅建筑面積174.7萬平方米，商業(yè)建筑面積24.6萬平方米，公建建筑面積16.6萬平方米，地下車庫建筑面積67.4萬平方米，物流倉儲用地2.7萬平方米，成交總金額103.45億元，同比增長240%。

（二）先行指標(biāo)低位運(yùn)行，地方信貸有降有升

2016年，全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品住宅新增供應(yīng)量等房地產(chǎn)業(yè)先行指標(biāo)低位運(yùn)行，房地產(chǎn)信貸有降有升。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資528.8億元，同比下降39.9%，降幅比上年同期擴(kuò)大4.4個百分點(diǎn)；房屋施工建筑面積4640.4萬平方米，同比下降5.5%，降幅比上年收縮16.6%；新開工建筑面積579.7萬平方米，同比下降2.9%，降幅比上年收縮38.3%；房屋竣工面積184.8萬平方米，同比下降24.2%；商品住宅新增供應(yīng)量（大連七區(qū)）391萬平方米，同比下降14%。顯然，與2016年以前的三年相比，房地產(chǎn)投資已經(jīng)從拉動投資增速增長的態(tài)勢，轉(zhuǎn)為支持投資增速、逐步回穩(wěn)的態(tài)勢；房屋施工、新開工面積從前幾年增速持續(xù)增長的狀態(tài)，轉(zhuǎn)為增速逐步回穩(wěn)、小幅下降的狀態(tài)；房屋竣工、新增供應(yīng)面積從前幾年增速增長的狀態(tài)，轉(zhuǎn)為增速下降的狀態(tài)。

從房地產(chǎn)信貸來看，住房開發(fā)貸款下降明顯，個人住房貸款增長和個人住房貸款增長明顯。2016年1-11月，全市各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額3281億元，同比增長2.2%，其中：住房開發(fā)貸款余額419.8億元，同比下降27.7%；個人住房貸款余額2225.5億元，同比增長12.9%。全市累計(jì)發(fā)放各項(xiàng)貸款748.8億元，同比增長13%，其中：住房開發(fā)貸款121.8億元，同比下降43.6%；個人住房貸款487.1億元，同比增長46.2%。

（三）銷量房價雙雙走高，甘、金、高三區(qū)領(lǐng)跑樓市

2016年全市商品房銷售、銷售額增速明顯。1-11月，商品房銷售面積669.5萬平方米，同比增長12.2%，商品房銷售額623.8億元，同比增長18.6%；其中，商品住宅銷售面積650萬平方米，創(chuàng)近5年新高。

從商品房銷售區(qū)域來看，在市內(nèi)七區(qū)中，甘井子、金州新區(qū)和高新區(qū)銷售居前三甲，其銷售建筑面積分別為224.06萬平方米（同比增長16%，占全市銷售量34%）、180.74萬平方米（同比增長1%，占全市銷售量28%）、103.85萬平方米（同比增長32%，占全市銷售量16%）?？梢?，甘井子、金州新區(qū)交易量依然領(lǐng)跑全市，而高新區(qū)則穩(wěn)居樓市第三，成為全市樓市主力銷售區(qū)域。位于第四的中山區(qū)，主要依靠東港板塊40年的公寓享受市政配套70年的住宅等政策紅利的支撐，銷售量達(dá)60.88萬平方米，同比增長41%，占全市銷售量僅為9%。位于第五的沙河口區(qū)，由于土地存量不多，新開發(fā)樓盤供應(yīng)面積較少，其銷售主要以以往開發(fā)的存量樓盤為主，銷售量為37.7萬平方米，同比增長7%，僅占全市銷量6%。

從成交戶型看，剛需和改善性需求是商品住宅成交的主體。2016年1-11月，全市60-90平方米和90-120平方米商品住宅分別成交276.3萬平方米、198.7萬平方米，同比分別增長9.6%、6.7%，成交套數(shù)分別占全市商品住宅成交比重45.8% 和25.7%；其中普蘭店區(qū)、金州新區(qū)、瓦房店、莊河和甘區(qū)等五個區(qū)域60-90平方米商品住宅成交套數(shù)所占比重分別為56.90%、51.9%、50.7%、47.0%和42%，而西崗、沙河口、甘井子、高新區(qū)90-120平方米改善性戶型成交套數(shù)所占比重分 別 為42.7%、32.7%、27.4%和25.7%。這些數(shù)據(jù)顯示，剛需和改善性需求仍是我市住房消費(fèi)的主力軍，普通商品住宅交易依然是成交主力，投資類產(chǎn)品的市場份額持續(xù)下降，改善類產(chǎn)品的市場份額逐步增大。

從房價來看，全市新建商品住宅價格總體保持穩(wěn)定。2016年1-11月全市商品住宅銷售均價9113元/平方米，同比增長4.6%，其中：市內(nèi)四區(qū)銷售均價12056元/平方米，同比增長6.4%；其他縣市區(qū)銷售均價7102元/平方米，同比增長0.5%；大連七區(qū)商品住宅成交均價10690元/平方米，同比增長4.14%。

（四）二手房屋量漲價穩(wěn)，甘、中兩區(qū)交易熱點(diǎn)

2016年全市二手房銷售持續(xù)高速增長，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額增長明顯。全年二手房銷售32949套，同比增長8%，銷售面積544.2萬平方米，同比增長22.0%，銷售金額426.2億元，同比增長23.8%。在二手房交易快速增長的同時，房屋成交價格略微上漲，全年二手房整體成交均價10752元/平方米，與2015年相比僅有9元/平方米的微弱增幅，顯示二手房量漲價穩(wěn)、市場平穩(wěn)運(yùn)行持續(xù)向好的狀況。究其原因：一是因地制宜、因城施策、靈活多樣的新房銷售政策，促進(jìn)了二手房的交易；二是新房供給下降，整體市場供小于求，熱銷區(qū)域結(jié)構(gòu)性缺貨，導(dǎo)致一些面積適中、價格合適、配套較好的二手房成為青年置業(yè)群體的首選，帶動了二手房的成交；三是在二套房交易門檻調(diào)低和二胎政策的影響下，一些較好的二手次新房逐漸成為追求生活質(zhì)量的改善性群體除一手房主流消費(fèi)外的新選擇。

二、大連樓市2017前瞻

2017年大連房地產(chǎn)市場，將呈現(xiàn)土地供應(yīng)“西拓北進(jìn)”、品牌名企溢價競地、政策面寬持續(xù)向好、市場集中產(chǎn)品創(chuàng)新、樓市量價“穩(wěn)中迎升”的態(tài)勢。

（一）土地市場

2017年土地市場在“西拓北進(jìn)”總基調(diào)下，將呈現(xiàn)以下特征：

從土地供應(yīng)量來看，其主力將在甘區(qū)西部、北部展開。甘區(qū)西部近郊區(qū)域如辛寨子周邊、機(jī)場新區(qū)四周、生態(tài)科技創(chuàng)新城和革鎮(zhèn)堡周邊區(qū)域，甘區(qū)西部遠(yuǎn)郊區(qū)域如夏家河一帶、營城子周邊、旅順南路沿線，甘區(qū)北部近郊如體育新城、華南廣場周邊，豐收路、山東路、促進(jìn)路沿線，姚家北部周邊、姚砬路沿線，甘區(qū)北部遠(yuǎn)郊如大連灣一帶、前關(guān)周邊、金州與市區(qū)接合部等區(qū)域，將是2017年土地供應(yīng)量的主力區(qū)域。

從土地供應(yīng)板塊來看，老牌熱點(diǎn)板塊將繼續(xù)領(lǐng)先，新型板塊將陸續(xù)跟進(jìn)。老牌板塊如華南、高新園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東港等將繼續(xù)放亮，成為今年土地供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊。隨著品牌開發(fā)企業(yè)的“扎堆”拿地，一些新型板塊將陸續(xù)形成，如革鎮(zhèn)堡板塊、辛寨子板塊、科技生態(tài)新城板塊、高新區(qū)黃泥川板塊、北站板塊、旅順中路沿線板塊、中山區(qū)解放路沿線板塊、豐收路、山東路、大連灣板塊等陸續(xù)崛起，成為新一批土地供應(yīng)板塊。

從拿地開發(fā)企業(yè)來看，大體量地塊仍將被外地品牌開發(fā)企業(yè)摘取，本地企業(yè)摘取有限。2016年土地市場成為招商、保利、萬科、金地、華潤、碧桂園等外地品牌開發(fā)商的天下，本地企業(yè)無一斬獲。從目前各開發(fā)商土地儲備來看，萬科、遠(yuǎn)洋、恒大、中海、保利、華潤等外地品牌開發(fā)商擁有土地儲備都在百萬平方米以上，可供開發(fā)周期都在4年以上。預(yù)計(jì)2017年，大連樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的走勢、城市外延區(qū)域配套和社會資源的不斷完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和宜居環(huán)境的加快提升，使一些外地開發(fā)商看好大連樓市而繼續(xù)融資拿地，但拿地競拍的激烈程度或?qū)⑾陆担淠玫貙⒏永硇詫?shí)際，土地市場熱度將有一定程度的降溫，土地市場穩(wěn)中有變。本地開發(fā)商由于受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和融資能力、自身實(shí)力以及地方政府優(yōu)惠政策的影響，或聯(lián)合拿地或聯(lián)合開發(fā)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，抑或進(jìn)行土地一級整理后再作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有一些本土開發(fā)企業(yè)利用其熟悉情況、人脈廣等特點(diǎn)，進(jìn)行一些舊區(qū)改造、公司工廠搬遷等小體量地塊的開發(fā)，過去那種大體量、大地塊拿地的“本土巨無霸”開發(fā)企業(yè)將不大可能出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，增速有望保持平穩(wěn)或小幅回落的走勢。2017年，受商品房銷售增速回落、房地產(chǎn)信貸政策收緊、房價調(diào)控以及“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在2016年比2015年同比下降4.4%的基礎(chǔ)上再度小幅下降或保持平穩(wěn)狀態(tài)。具體來看：一是在房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)、住房需求側(cè)政策效應(yīng)、房地產(chǎn)價格效應(yīng)、土地成交效應(yīng)、二手房交易效應(yīng)、基數(shù)效應(yīng)等多重效應(yīng)的多元化作用下，土地成交、商品房銷售面積、個人按揭貸款增速等將高位回落；二是開發(fā)貸款收緊、開發(fā)側(cè)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款比重增加，抬高開發(fā)企業(yè)融資難度、融資成本和融資時限，從而降低企業(yè)開發(fā)投資的速度；三是截至2016年底，市內(nèi)七區(qū)商品房庫存量1497萬平方米、縣市區(qū)庫存量更多，全市房屋施工面積4600萬平方米，說明我市雖處在去庫存周期中，但開發(fā)企業(yè)城區(qū)補(bǔ)庫存的需求強(qiáng)烈，而城區(qū)土地溢價率高企和城市開發(fā)節(jié)奏控制以及開發(fā)建設(shè)許可證辦理時限長等，在一定程度上抑制了企業(yè)的拿地?zé)崆?、拿地速度和?guī)模，影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模；四是房地產(chǎn)市場局部區(qū)域過熱現(xiàn)象的逐漸消退，導(dǎo)致市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)投資活動逐漸減緩，政府主導(dǎo)的重大項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活動將保持較高的增長水平，預(yù)計(jì)2017年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將保持小幅回落的態(tài)勢。

（三）商品房交易

從商品房成交量來看，全年的市場成交量將保持小幅波動、區(qū)域分化狀態(tài)，市場呈現(xiàn)基本穩(wěn)定、成交量小幅上揚(yáng)的走勢。2017年在商品房整體銷量的變化上，有望維持2016年火熱銷售態(tài)勢，但銷售總量進(jìn)一步上揚(yáng)的幅度不大，總體保持基本持平或小幅微漲的局面。具體來看：一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到近5年新高。隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落，或持平、微漲，即便在市場熱度持續(xù)的情況下，其銷量也很難有大的漲幅。二是隨著市場的降溫，房企對市場預(yù)期的下調(diào)，加上開發(fā)貸款的收緊以及新建商品房的速度變緩，將減緩商品房項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場新增商品房供應(yīng)不足，也將在不同程度上制約市場銷售量的增幅。三是2016年1-9月，市內(nèi)五區(qū)連續(xù)兩年沒有大規(guī)模供應(yīng)土地，即便在2016年第四季度出現(xiàn)了宗地的集中供應(yīng)和成交，其供應(yīng)量也僅占2016年全年成交量的60%，根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)周期，最快也要等到2017年底或2018年上半年才能集中上市，由于入市時間較晚，對全市2017年商品房供應(yīng)總量的影響有限。四是在繼續(xù)去庫存的寬松政策驅(qū)動下，加上新增商品住宅供應(yīng)量整體繼續(xù)走低，市內(nèi)五個主城區(qū)商品住宅成交量可能實(shí)現(xiàn)小幅正增長，部分對沖縣市區(qū)商品住宅成交量的明顯下滑。預(yù)計(jì)全市市場整體銷售量將持平或微漲。

（四）商品房價格

2017年全市商品房成交均價將繼續(xù)上漲。其中市內(nèi)五區(qū)，尤其是甘井子、中山區(qū)，將是價格走高的主力區(qū)域。

從近幾年房價增長趨勢看，大連樓市整體將呈現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)態(tài)勢。由于2016年大連房價基期值同14個沿海城市相比不算高，加之全市商品住宅成交均價同比增速4.6%，因此2017年全年房價仍然呈穩(wěn)中求進(jìn)的態(tài)勢。

從剛需群體來看，在目前剛需、改善性住宅產(chǎn)品占主導(dǎo)的市場環(huán)境中，在大部分購房者對價格選擇比較看重、比較敏感的情況下，房屋價格大幅上漲的可能性基本不存在，取而代之的將是房價穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢。

從房屋類型看，2016年市場結(jié)轉(zhuǎn)庫存結(jié)構(gòu)大多集中于高價產(chǎn)品和縣市區(qū)商品房貨源，一些品質(zhì)優(yōu)良、區(qū)域適中、價格適合的產(chǎn)品基本售盡， 加上2016年高溢價地塊、大型央企和品牌企業(yè)的大體量項(xiàng)目集中入市、鋪天蓋地的宣傳所帶動的價格預(yù)期以及2015年前成交地塊新入市項(xiàng)目推遲入市等因素，全市房屋成交均價有所上揚(yáng)。

從供求關(guān)系看，由于房價上漲很大程度上受住宅供應(yīng)量制約，所以直到住宅供應(yīng)量大幅增加為止，2017年的房價將一直延續(xù)上行態(tài)勢，其房屋成交均價漲幅在6%-10%。

從城區(qū)層面看，中心城區(qū)板塊房價將依然堅(jiān)挺，非中心城區(qū)房價漲幅將相對較小，市內(nèi)四區(qū)房價漲幅較大，高新園區(qū)、金州區(qū)房價漲幅次之，縣市區(qū)，尤其是普灣新區(qū)、瓦房店、長興島、莊河、長?？h等，由于當(dāng)?shù)厝速彿恳呀咏柡?，加上前幾年新建商品住宅大體量開發(fā)和大量扎堆銷售等因素，其房價將保持平穩(wěn)或小幅下降。

（五）二手房市場

預(yù)計(jì)2017年二手房市場將繼續(xù)保持持續(xù)向好、健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

從交易區(qū)域看，主城區(qū)甘、中區(qū)仍將是今年二手房產(chǎn)易熱點(diǎn)區(qū)域，前者交易將突破2016年交易占全市比重46%，達(dá)到55%以上，后者交易將突破2016年交易占全市比重28%，達(dá)到35%左右，兩區(qū)合計(jì)占比將達(dá)到80%以上。而高新區(qū)、西崗區(qū)則由于區(qū)域相對狹小、房源短缺，其交易量占比仍將繼續(xù)排在倒數(shù)一、二位，分別在5%、10%以下。

從交易戶型來看，今年二手房交易最集中、最受歡迎的面積區(qū)間仍將是50-70平方米、70-90平方米的戶型，主城區(qū)二手房交易占比將分別達(dá)到30%、28%以上，90-120平方米戶型占比將達(dá)到20%以上，50平方米以下純過渡戶型占比將達(dá)到15%左右。值得注意的是120 平方米以上的大戶型成交套數(shù)近三年連年遞增，2014-2016年連續(xù)三年，120平方米大戶型成交套數(shù)分別為2224套、3589套、4064套，成交量環(huán)比分別提升61.38%、13.23%。那些區(qū)位好、生活交通等公共資源優(yōu)越的大戶型二手房將是今年存量房的交易熱點(diǎn)。

從房價來看，穩(wěn)中有升、小幅上揚(yáng)、區(qū)域分化、有升有降，將是今年二手房價格的主要特征，而在去年二手房價格整體微略上漲，一手房價格走勢對市場起引領(lǐng)作用的影響下，二手房定價策略將日趨合理，買賣雙方價格博弈將會持續(xù)。

從交易量來看，今年二手房交易將在去年544.2萬平方米的基礎(chǔ)上，突破600萬平方米大關(guān)，達(dá)到650萬平方米左右，與一手房交易量接近。二手房交易量持續(xù)上揚(yáng)，說明“存量房時代”離我們越來越近。其原因如下：一是根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，我市住房存量已基本達(dá)到戶均1套，住房總量供求緊張問題已經(jīng)得到或正在得到大大緩解。因此，普通存量住房流轉(zhuǎn)交易與再配置的比重必將不斷提高、不斷發(fā)展，交易頻率將不斷加快。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。二是由于城區(qū)建設(shè)土地供應(yīng)規(guī)模受到拆遷速度、拆遷費(fèi)用、土地稀缺、集體土地改革、土地指標(biāo)等因素影響，在中、短期內(nèi)更多家庭只能通過存量市場滿足各自家庭的購房需求，從而帶動二手房市場的發(fā)展。三是住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶來的改善性需求集中釋放，大部分家庭想要“以舊換新”、“以次換優(yōu)”、“以小換大”、“以遠(yuǎn)換近”及獲得“二胎房”、“學(xué)區(qū)房”、“交通房”等，由于房價一直高企不下，不得不賣掉已有舊房，才能籌集到足夠的首付款，這也從另一方面增加了存量房的供應(yīng)量，加快了存量房的交易流轉(zhuǎn)速度。

（作者單位：大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會）