文/浙江省社科院經(jīng)濟研究所

三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

文/浙江省社科院經(jīng)濟研究所

三線城市,是指除北京、上海等一線城市以及沈陽、長春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會城市和縣級城市。以我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢分析，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要作用，不僅吸收了大量的勞動力，緩解了我國的就業(yè)壓力，維護了社會的穩(wěn)定，促進了地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，而且為我國實現(xiàn)小康社會的發(fā)展目標作出重要的貢獻。

從中國發(fā)展的全局以及房地產(chǎn)企業(yè)的集中分布情況來看，三線城市擁有眾多企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。對這些企業(yè)而言，更低的企業(yè)發(fā)展成本、政策優(yōu)勢、廣闊的市場空間是企業(yè)發(fā)展的保障，但是技術的相對落后、信息渠道的不暢、人才的缺乏等不足會制約其發(fā)展。促進三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)管理以家族式管理為主

我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業(yè)的發(fā)展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進企業(yè)成長。但是，隨著企業(yè)的進一步發(fā)展，家族式管理的弊端就嚴重地暴露出來。首先，這種管理模式導致企業(yè)無法建立起有效的管理方針與規(guī)定，即便是建立起管理規(guī)約，也無法有效執(zhí)行，導致其難以提升管理的效率與質(zhì)量。其次，這種管理模式無法使企業(yè)員工的整體素質(zhì)進行全面的提升，更無法使企業(yè)員工的行為得到嚴格的約束，管理難度很大。最后，家族式的管理容易導致中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展失去公平性與科學性，無法確保公司資源得到最大程度的發(fā)揮。

（二）資本結構單一、負債比例高

資本結構單一，負債比例高是我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個重要現(xiàn)狀。就融資而言，我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現(xiàn)出高負債的特點。隨著近幾年房地產(chǎn)市場的低迷，眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用利用新債還舊債的方式來維持公司的發(fā)展，最終陷入嚴重的企業(yè)資本惡性循環(huán)中。

（三）企業(yè)規(guī)模小，發(fā)展能力弱

我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的另一個重要現(xiàn)狀是企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱。這種特點與房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資本投入巨大的特點形成了嚴重的矛盾，導致中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法進行有效的長期資本運作和投入。除此之外，三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法進行有效的上市融資，不能發(fā)行企業(yè)債券，更不能像一線城市房企那樣利用信托以及基金的資本進行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，無法推動企業(yè)健康、快速發(fā)展。

二、我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略

（一）差異化發(fā)展戰(zhàn)略

差異化發(fā)展戰(zhàn)略指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過充分的市場調(diào)查，提供差異化的服務或者差異化的產(chǎn)品，以此促進企業(yè)的未來發(fā)展。首先，進行市場的差異化發(fā)展。三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過有效的市場調(diào)查，找出市場發(fā)展的盲點與空白，進行企業(yè)業(yè)務的充分轉(zhuǎn)移，在可開發(fā)的市場與領域中全面地開拓市場空間，擴大影響力，拓展業(yè)務覆蓋范圍，從而樹立企業(yè)的良好形象與品牌，推動其全面發(fā)展，比如推出中低價的商品房、經(jīng)濟適用房等。其次，進行產(chǎn)品的差異化發(fā)展。通過發(fā)展項目科學定位，對房地產(chǎn)項目的地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境進行充分的發(fā)掘，形成良好的宣傳主題，提升項目的質(zhì)量和品質(zhì)，進行優(yōu)質(zhì)的廣告宣傳，擴大企業(yè)的市場影響力，樹立企業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務定位與產(chǎn)品定位，展現(xiàn)出特殊的企業(yè)文化與風格，全心全意為廣大消費者服務。最后，進行市場營銷的差異化發(fā)展。在當代的市場競爭中，我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想生存與發(fā)展，就需要進行充分的市場營銷，展現(xiàn)出特殊的營銷藝術。比如網(wǎng)絡市場營銷的充分運用，有利于擴大企業(yè)的知名度與影響力。

（二）多元化發(fā)展戰(zhàn)略

所謂多元化發(fā)展戰(zhàn)略，指的是企業(yè)進行發(fā)展經(jīng)營項目的擴展，實現(xiàn)公司規(guī)模的擴展。就市場行情與未來發(fā)展而言，我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展主要有兩種選擇。第一，發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關的物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)介入物業(yè)管理，一方面有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低投資的風險，實現(xiàn)有效的盈利和平穩(wěn)發(fā)展，另一方面有利于使自己開發(fā)的項目得到優(yōu)質(zhì)的管理，并可進行具有統(tǒng)一性、連續(xù)性的服務；同時，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理水平也有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷工作的有效開展，提高企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的效率。第二，發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)有關的經(jīng)濟型連鎖酒店。經(jīng)濟型連鎖酒店的經(jīng)營與管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行投資成本的合理控制，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，促進酒店的有效管理與發(fā)展，使企業(yè)盡快得到投資回報，從而有效解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營單一的問題。

（三）聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略

聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略指的是我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的聯(lián)合。從類型上看，主要有松散型聯(lián)盟和緊密型聯(lián)盟兩種。松散型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進行有效的分工與協(xié)作，共同進行某一個項目或幾個項目的長期合作，從而提升市場競爭力，形成有力影響。緊密型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進行深入合作，進行充分的資金、技術、市場營銷的往來與合作，從而提升企業(yè)的能力。除此之外，我國三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股份制重組、合并等方式組成大的企業(yè)集團，提升整體實力與競爭力，以在激烈的市場競爭中生存，進而得到更好的發(fā)展。