文/盧顯奎

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的要點(diǎn)

文/盧顯奎

隨著房地產(chǎn)市場黃金十年的結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭日趨激烈，利潤水平也逐漸回歸，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入微利的“白銀時代”。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時期，由于房價的不斷上漲，開發(fā)企業(yè)對于成本的變化并不敏感，而隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控與競爭的加劇，許多開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品競爭的同時，也開始了價格競爭，希望通過以價換量來實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的目的。在這種情況下，開發(fā)成本的控制，就成為企業(yè)在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本一般是指從項(xiàng)目投資決策開始，到獲取土地、開發(fā)建設(shè)以及銷售的全過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、建設(shè)期利息等。

（一）土地費(fèi)用，是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前獲取的建設(shè)用地一般分為生地和熟地。生地費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置拆遷房費(fèi)用和契稅等。熟地費(fèi)用一般包括土地出讓金和契稅。

（二）前期工程費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期可行性評估、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、招標(biāo)、各類檢測、造價咨詢、審圖、環(huán)評、測繪、臨水臨電臨時道路建設(shè)、工程保險等費(fèi)用以及各種政府性收費(fèi)等。

（三）房屋建造費(fèi)，主要包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

1.建安工程費(fèi)，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾費(fèi)等。

2.公共配套設(shè)施費(fèi)，是指項(xiàng)目紅線范圍外的公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用支出。

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項(xiàng)目要求的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，其中包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。

（四）管理費(fèi)，是指與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的部門人員管理和組織建設(shè)活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括工程人員的辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽油費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、人員工資、社保、培訓(xùn)費(fèi)、會務(wù)費(fèi)以及其他費(fèi)用。

（五）不可預(yù)見費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)是根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%-7%進(jìn)行估算的費(fèi)用。

（六）建設(shè)期利息，是指項(xiàng)目建設(shè)期間開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要是借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的原則

（一）全面性原則

全面性原則指，既包括全過程成本控制，也包括全體員工參與成本控制。這樣才能充分調(diào)動全體職工成本控制的積極性，使所有員工在各個環(huán)節(jié)都積極地實(shí)施成本控制。

（二）目標(biāo)管理原則

成本控制是目標(biāo)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工等各個階段都會設(shè)置明確的目標(biāo)、任務(wù)和措施，以逐步分解的形式，落實(shí)到各個部門和具體員工。

（三）因地制宜原則

因地制宜原則是指成本控制系統(tǒng)必須進(jìn)行個性化設(shè)計(jì)，適合特定企業(yè)、部門、崗位和成本項(xiàng)目的實(shí)際情況，不可照搬別人的做法。開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程等成本的形成過程是不同的，其控制標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)行方法也應(yīng)有所區(qū)別。

（四）權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則

成本控制要真正發(fā)揮作用，必須嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任的要求，貫徹權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則。對控制的結(jié)果實(shí)行考核，按照考核結(jié)果進(jìn)行獎懲。

（五）領(lǐng)導(dǎo)推動原則

成本控制涉及全體員工，且并不是一件令人歡迎的事情，尤其對于執(zhí)行部門。因此，必須要由最高領(lǐng)導(dǎo)來協(xié)調(diào)和推進(jìn)。

（六）例外管理原則

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些非常規(guī)問題，而這些“例外”問題往往會對項(xiàng)目起到關(guān)鍵性的作用，這種問題應(yīng)該個別處理。

（七）成本效益原則

成本控制并非成本越低越好，有時也應(yīng)考慮增加一定成本后能對項(xiàng)目的整體產(chǎn)生多少的增量效益，即項(xiàng)目的邊際效益。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的措施

對于項(xiàng)目成本控制，我們可以借用圍棋里的一個術(shù)語“金角銀邊草肚皮”。在項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，“金角”指的是設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)控制了項(xiàng)目工程造價的70%以上，“銀邊”指的是投資監(jiān)理、招標(biāo)代理和施工監(jiān)理，各占工程造價控制的10%左右，剩下的是次要的“草肚皮”了。具體在執(zhí)行中的措施包括以下幾個方面。

（一）成立項(xiàng)目成本控制小組

根據(jù)“領(lǐng)導(dǎo)推動原則”，必須成立由項(xiàng)目總經(jīng)理掛帥的項(xiàng)目成本控制小組，組員為分管工程、造價、采購和財(cái)務(wù)等方面的負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目總經(jīng)理是項(xiàng)目成本控制的最終責(zé)任人。成本控制小組負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、處理成本管理工作中的重大問題，并就相關(guān)成本管理工作進(jìn)行論證與決策。

（二）投資監(jiān)理全過程參與成本控制

所謂全過程參與，即從項(xiàng)目決策階段開始，到結(jié)算階段結(jié)束，各個階段投資監(jiān)理均參加成本調(diào)節(jié)和控制，協(xié)助成本控制小組對開發(fā)成本進(jìn)行全過程、全方位的主動控制和動態(tài)控制，為成本控制小組的全過程投資控制提供及時的、合理的、專業(yè)性的意見，確保項(xiàng)目的總投資控制在一定的目標(biāo)限額內(nèi)。

決策階段主要是對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測，對項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評價，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選。投資監(jiān)理在本階段的工作主要是協(xié)助做好投資估算，對各種投資方案提供準(zhǔn)確的成本預(yù)估，為可行性研究提供科學(xué)合理的成本依據(jù)。

設(shè)計(jì)階段主要是對各種設(shè)計(jì)方案的總投資進(jìn)行測算，使設(shè)計(jì)過程貫徹經(jīng)濟(jì)、實(shí)用原則，再組織投資監(jiān)理進(jìn)行基礎(chǔ)選型優(yōu)化、主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化（優(yōu)化鋼筋含量）、室外綜合管線優(yōu)化等，督促投資監(jiān)理對設(shè)計(jì)概算進(jìn)行復(fù)核，協(xié)助開發(fā)單位確定項(xiàng)目的控制目標(biāo)。同時，還要編制詳細(xì)施工圖預(yù)算，并將其與概算控制目標(biāo)進(jìn)行核對，分析出現(xiàn)超出投資控制目標(biāo)的原因，并提出調(diào)整建議。

招標(biāo)階段則要求投資監(jiān)理對招標(biāo)文件（尤其是商務(wù)標(biāo)部分）進(jìn)行分析，并對由招標(biāo)代理公司編制的工程量清單進(jìn)行復(fù)核并提出相應(yīng)的意見。同時，通過復(fù)核過的工程量清單和清單參考價（應(yīng)與市場價盡量吻合），對相應(yīng)發(fā)包內(nèi)容的造價進(jìn)行測算，以便建設(shè)單位以比較合理的價格確定相應(yīng)的中標(biāo)單位。

施工階段的內(nèi)容較多，首先要編制施工圖預(yù)算，為建設(shè)單位確定造價控制目標(biāo)，編制造價控制規(guī)劃、細(xì)則，制定造價控制的實(shí)施流程及措施。在施工過程中，對各施工單位、材料與設(shè)備供應(yīng)商的進(jìn)度款進(jìn)行審核；對各施工單位上報(bào)的材料價格進(jìn)行價格核定,提供市場信息，做好建設(shè)單位的造價參謀，為委托工程相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)的購買提供決策參考意見。協(xié)助建設(shè)單位對工程設(shè)計(jì)變更進(jìn)行現(xiàn)場簽證、復(fù)核與控制, 同時，根據(jù)確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證，向業(yè)主提供造價控制動態(tài)分析報(bào)告，相應(yīng)調(diào)整造價控制目標(biāo)。

結(jié)算階段。按圖和清單全面復(fù)核工程量、定額套用、定額換算、各項(xiàng)取費(fèi)等，并向建設(shè)單位提供相應(yīng)的工程量計(jì)算書與材料詢價單；堅(jiān)持單價閉口不變的原則；投資監(jiān)理應(yīng)在建設(shè)單位指定的時間及地點(diǎn)與施工單位核對工程結(jié)算，嚴(yán)禁投資監(jiān)理單位私自與施工單位進(jìn)行工程結(jié)算核對；對結(jié)算中超出投資控制目標(biāo)的相關(guān)費(fèi)用向建設(shè)單位進(jìn)行解釋。

（三）招投標(biāo)及總包合同的談判控制

項(xiàng)目招投標(biāo)與總包合同的談判是成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，招標(biāo)文件是合同法律文本的組成部分，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。

1.首先要明確以施工圖招標(biāo)的原則。必須以經(jīng)過審圖的施工圖作為編制工程量清單的依據(jù)，盡量減少圖紙上的錯誤。對于無暇細(xì)化設(shè)計(jì)的專業(yè)分項(xiàng)工程，如弱電、消防等，可歸入專業(yè)分包，以暫定價的方式進(jìn)入總包。

2.涉及地下施工的部分（尤其是基坑維護(hù)）應(yīng)事先設(shè)計(jì)好方案并計(jì)算工程量，同時事先請相關(guān)權(quán)威專家進(jìn)行方案初步論證。

3.明確專業(yè)分包、甲供材料的范圍和方式。對于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如外立面、門窗框等采用分包。對于對項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高且易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢（如電梯等）的，宜統(tǒng)一由甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備（如電器設(shè)備）也應(yīng)甲方自行采購。甲供材料也應(yīng)通過競標(biāo)定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損害總包單位的積極性。

4.設(shè)立招標(biāo)控制價。國有資金投資的工程建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行工程量清單招標(biāo)，并應(yīng)編制招標(biāo)控制價。設(shè)立招標(biāo)控制價可以防止投標(biāo)人圍標(biāo)、串標(biāo)并借此抬高報(bào)價。但建設(shè)單位也應(yīng)防止投標(biāo)單位緊貼招標(biāo)控制價進(jìn)行投標(biāo)。

5.對投標(biāo)入圍單位進(jìn)行考察。主要針對投標(biāo)入圍企業(yè)的資信情況、合作意向和項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行評價，確保選擇勝任的中標(biāo)企業(yè)及其團(tuán)隊(duì)。建設(shè)單位的評審小組由工程、成本、財(cái)務(wù)等人員組成。在經(jīng)濟(jì)標(biāo)開標(biāo)后，選擇前三名的施工企業(yè)進(jìn)行考察，要審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，并與施工企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及主要技術(shù)人員進(jìn)行當(dāng)面溝通。

6.總包合同的控制。不僅要對合同條款加以明確，還應(yīng)對設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的計(jì)價方法、特殊工藝的計(jì)價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等加以明確，避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。制定較為緊湊的施工工期，以便在結(jié)算時處于較為有利的談判地位。

（四）設(shè)立嚴(yán)格的工程簽證和設(shè)計(jì)變更管理制度，并作為合同的附件執(zhí)行

在施工過程中，現(xiàn)場難免會遇到一些設(shè)計(jì)圖紙、工程量清單中沒有包含的情況或者合同外的施工內(nèi)容，如地質(zhì)條件的變化、施工條件改變、因不可抗力因素要增加措施或者法規(guī)要求發(fā)生改變等。對施工單位而言，現(xiàn)場的任何變化都是見機(jī)取利的觸發(fā)點(diǎn)。因此，必須設(shè)立嚴(yán)格的工程簽證和設(shè)計(jì)變更管理制度，作為合同的附件執(zhí)行。并要求現(xiàn)場管理者嚴(yán)格遵從公司的管理制度，按制度流程恪守職責(zé)。

對于工程簽證必須設(shè)立嚴(yán)格的簽證流程。施工單位提出的簽證，首先經(jīng)過施工監(jiān)理審查，項(xiàng)目經(jīng)理、總工程師審核后，提交工程副總審批。若涉及費(fèi)用的變化，則需在項(xiàng)目經(jīng)理、總工程師審核后，由投資監(jiān)理提交預(yù)算費(fèi)用后報(bào)工程副總、總經(jīng)理審批，應(yīng)在施工合同中明確：只有經(jīng)過總經(jīng)理審批的簽證才為有效簽證。設(shè)計(jì)變更亦是如此。

（五）建立廉潔的企業(yè)文化

建立廉潔的企業(yè)文化，樹立正確的價值觀，對于一個企業(yè)而言意義重大。積極樹立正向價值觀，要求員工積極維護(hù)公司的利益和聲譽(yù)，維護(hù)決策的實(shí)效性；倡導(dǎo)正向輿論宣傳，提倡價值判斷，摒棄投機(jī)判斷；提倡對問題正向理解，客觀分析，摒棄各種干擾，防止不作為；嚴(yán)禁員工和施工單位私下接觸。

同時，將廉潔自律的企業(yè)文化傳導(dǎo)給合作的設(shè)計(jì)單位、投資監(jiān)理、招標(biāo)代理、施工監(jiān)理等，尤其是設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人和招標(biāo)代理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。采取適當(dāng)?shù)拇胧?，如要求監(jiān)理人員食宿和施工單位分開，以防“日久生情”。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，它貫串于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個階段。決策階段和設(shè)計(jì)階段最為關(guān)鍵，控制這些成本的關(guān)鍵就在于做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，充分利用投資監(jiān)理對設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證；在建設(shè)階段，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，控制招標(biāo)代理和施工監(jiān)理，做好現(xiàn)場變更和竣工結(jié)算工作。所有這些都是通過建設(shè)單位的人員去完成的，因此，必須建立起廉潔自律的企業(yè)文化，只有這樣，才能把房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本真正控制好。

（作者單位：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司）