文/遠見

各地區(qū)探索創(chuàng)新房地產(chǎn)稅意味著什么

文/遠見

近日，國務(wù)院在《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中提到，在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。中央積極支持各地區(qū)開展房地產(chǎn)稅探索創(chuàng)新，意味著什么？有關(guān)專家表示，其重要意義在于房地產(chǎn)稅的設(shè)計難度比較大，需要通過各地創(chuàng)新的方式，集思廣益。我國不同的地方發(fā)展情況差距較大，房價差別也很大，采取地方試點的方式要比中央一刀切的方式效果更好。

支持開展房地產(chǎn)稅探索以便積累經(jīng)驗

2013年，中央正式提出“加快房地產(chǎn)稅立法步伐”。2015年，在第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。除了之前已經(jīng)試點的房產(chǎn)稅外，在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種。房產(chǎn)稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅，因此，對百姓生活基本沒有影響。相較房產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)稅是一個綜合性稅制。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。這意味著將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。不過，目前房地產(chǎn)稅法尚沒有形成完整草案上報。在草案上報之后，經(jīng)由全國人大一審二審，同時還要公布草案以聽取民眾意見，這需要一定時間。從今年的情況來看，這個程序很難在年內(nèi)走完，更談不上實施。不過，不管在近兩年內(nèi)是否開征房地產(chǎn)稅，相關(guān)的準備工作一直都在陸續(xù)地進行著。

目前，影響房地產(chǎn)稅征收的一個重要障礙就是不動產(chǎn)登記制度還沒有建立起來。長期以來，登記制度不統(tǒng)一以及房屋、土地產(chǎn)權(quán)種類較多等，為全面推開房地產(chǎn)稅制帶來了較大阻礙。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦完成，就意味著國內(nèi)有了一套獨立的、全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和制度，這也是以后開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。當然，解決這個難題已經(jīng)進入倒計時，國土資源部副部長王廣華表示，2017年將大力推進不動產(chǎn)登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區(qū)旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫，并向省和部匯交數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)稅立法還有一些疑難問題沒有解決，比如房地產(chǎn)稅和土地出讓金之間的關(guān)系（如果同時收取則存在重復征稅的情況），對農(nóng)村宅基地是否收取房地產(chǎn)稅還沒有明確說法，所以，中央提出各地區(qū)開展房地產(chǎn)稅探索創(chuàng)新，以便積累更多更好的經(jīng)驗。實際上，我國房地產(chǎn)稅的征收方式與西方有所區(qū)別，主要是我國土地國有，實際上是“租”給房主使用的，而西方的房主則擁有土地產(chǎn)權(quán)。因此，從實際情況考慮，我國現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅時機還不成熟，房地產(chǎn)稅等政策出臺后也不會很快見效。此外，由于房地產(chǎn)稅牽涉利益甚多、涉及面廣、情況復雜，所以不可能在一兩年內(nèi)實現(xiàn)。

完善地方稅體系、為地方公共服務(wù)融資，是開征房地產(chǎn)稅的理由之一。需要注意的是，地方政府提供公共服務(wù)，其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉(zhuǎn)移支付，都是資金來源，不一定非得靠專門的收入。有人喜歡以國際慣例來說事，但不能忽略我國土地公有制這一國情。這些年來，土地出讓金收入為地方公共服務(wù)提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開征房地產(chǎn)稅，其稅率也應(yīng)該遠遠低于土地私有制的國家。

房地產(chǎn)稅法從通過到實施有個過渡階段

就我國國情而言，順利開征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個問題：一是房地產(chǎn)稅為何而征；二是納稅人是否有支付能力。開征房地產(chǎn)稅的常見理由有兩個：一是調(diào)節(jié)房價；二是完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資。在賣方市場下，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不了房價，讓房地產(chǎn)價格因開征房地產(chǎn)稅而應(yīng)聲下落是不可能的。也許有人認為這是征稅力度不夠所致，但這種認識夸大了稅收的作用。開征房地產(chǎn)稅的國家，稅率一般不會超過3%。即使按3%來計算，如果一年房價上漲幅度超過10%，那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價所覆蓋，靠房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價是無效的。但在特殊情況下，即房地產(chǎn)市場岌岌可危時，不要說3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場的最后一根稻草。

基于此，無論房地產(chǎn)稅開征多么有必要，其能不能落地都與納稅人的支付能力有著密切聯(lián)系。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力，也會直接影響房地產(chǎn)稅的開征?？紤]到上述問題，通過區(qū)分存量房和增量房開征房地產(chǎn)稅是常見的思路。但是，已擁有住房的業(yè)主本來為住房付出的資金就少，增量房業(yè)主在房價高企的今天需要付出更多的資金，那么存量房業(yè)主不繳稅或在一定時期內(nèi)不繳稅而讓增量房業(yè)主繳稅，只會產(chǎn)生新的不公平?？傊?，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，它的設(shè)立要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調(diào)研，科學論證，民主決策，依法設(shè)稅，穩(wěn)步推進。

從試點情況來看，按照上海試點房產(chǎn)稅的計算方法，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的征收房產(chǎn)稅。比如一戶三口之家原已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價100萬元，其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4200元。不過，這套方案落實到房地產(chǎn)稅上，或許會有所變化。據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過到實施應(yīng)該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備，所以立法通過后并不意味著就會馬上在全國開征房地產(chǎn)稅。因為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將對過熱的房地產(chǎn)市場特別是對投資性需求形成極大的抑制。由于房地產(chǎn)稅是對存量房進行征稅，因此，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機和房價的上漲，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，從而對投資客形成一定的打擊，對整個樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益。不過，決定房價的因素多種多樣，其中包括貨幣超發(fā)，所以要關(guān)住貨幣發(fā)行的閥門。此外，土地供給的壟斷是導致房價上漲的又一推力，由于財政對土地出讓金的依賴，地方都存在著人為限制土地供給的政策，造成了多數(shù)城市土地嚴重的供不應(yīng)求。同時，投資渠道狹窄，實體經(jīng)濟疲軟，也引發(fā)了大量社會資本涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，投機之風盛行。

總體上來看，今后一段時期房地產(chǎn)風險將處在可控水平，個別城市風險較大，比如房價上漲過快的一二線城市，房價事實上已遠遠超出合理水平。防范風險一方面要抑制“炒”，另一方面要支持“住”；如果不抑制炒的話，房價很有可能會反彈。這次調(diào)控的特點是“邊調(diào)邊看，逐步完善”，希望能平穩(wěn)調(diào)整，避免大起大落。2016 年12月的中央經(jīng)濟工作會議提出建立促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的長效機制，相信今年會在長效機制建設(shè)方面有一些突破，所涉基礎(chǔ)性制度改革，也將逐步啟動。

在2020年房地產(chǎn)稅框架或初步形成

繼中央經(jīng)濟工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”原則之后，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》，明確支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新，再度讓房地產(chǎn)稅成為輿論焦點。新供給經(jīng)濟學研究院首任院長賈康近日表示，不能說房地產(chǎn)稅這一因素決定了房價，房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。有分析指出，從重慶、上海的試點來看，房產(chǎn)稅無論是對高端存量征收，還是對增量征收，由于涉及人群有限，對房價的影響幾乎可以忽略不計。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，推出房地產(chǎn)稅是大勢所趨，勢在必行，因其具有多重作用。僅從房地產(chǎn)角度來看，它，能夠抑制投資和投機，調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，同時也能夠促進公平，調(diào)整收入分配，也有利于改善城市公共服務(wù)。從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局，若兌現(xiàn)改革承諾，房地產(chǎn)稅的框架至少應(yīng)在2020年應(yīng)該初步形成，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征。就征收時間而言，其實2013年之前是最佳時機，因為住房相對比較短缺，房價一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適。現(xiàn)在房價已經(jīng)出現(xiàn)新的變化，特別是三四線城市，征收房地產(chǎn)稅的最佳時機也許已錯過，但是對于一二線城市來說，房價還在上漲，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效。我們一直建議：先在房價上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。征稅之初，可以起點高一些，稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，經(jīng)過一段時間，將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。

倪鵬飛還認為，房地產(chǎn)稅對宏觀調(diào)控能不能起作用，重慶的試點提供了一個很好的觀察視角。從重慶試點實施效果來看，將對“三無人員”的二套房開始征收房產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇眨瑢⒋俗鳛樽钃舫礃堑闹匾胧芸炱鸬搅朔€(wěn)定重慶樓市的作用，盡管重慶房產(chǎn)稅稅率不高。一些研究機構(gòu)的研究結(jié)果顯示：上海、重慶兩個城市的實踐表明，房產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。下一步，深圳應(yīng)該是房產(chǎn)稅擴大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應(yīng)該更多地用經(jīng)濟而不是行政手段解決市場問題。內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式學自香港，其橋梁是深圳。深圳學香港、全國學深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗，創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式，供全國借鑒。

近幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，在合并或者取消其他的稅費方面不明確。如果房地產(chǎn)稅的改革只是增加一個新的稅種，這就意味著在已經(jīng)很重的稅收上再加稅。如果只是為了增加地方收入，而不切實解決這些存在的問題，或許這部法律就不應(yīng)該出臺。因為，房地產(chǎn)稅除了是配套房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之外，同時也是各方公認的未來地方稅的主體稅種。針對當前經(jīng)濟下行、深化改革上熱下冷的局面，關(guān)鍵問題還在于調(diào)整中央與地方的關(guān)系，以形成對地方的良好激勵?？傊?，由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時開征會授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以有差別，這也是中央積極支持各地開展房地產(chǎn)稅探索創(chuàng)新的目的。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）