房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然是民生關(guān)注熱點
——2017年全國“兩會”房地產(chǎn)熱點問題綜述

春意盎然的三月，全國“兩會”在北京隆重召開?！皟蓵贝砗臀瘑T圍繞政治、經(jīng)濟和社會等一系列熱點問題展開熱烈的討論。涉及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱點話題是，如何穩(wěn)定一二線城市房價，如何加快三四線城市去庫存，如何加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

一、2017年房價走勢判斷

在全國政協(xié)委員經(jīng)濟界小組討論會上，房價的話題被引爆。有委員認為，學區(qū)房每平方米14萬元是超乎想象的，目前的房價令人難以接受。有委員認為，每平方米14萬并不算是最高的，北京金融街的房價已達每平方米20萬元。有委員表示，一線城市不僅房價上漲快，房租上漲也很快，因此部分租戶覺得，“與其交高租金，還不如承擔房貸進行購房”、“交房租不如交月供”，由求租轉(zhuǎn)而尋求購房。曾任職于住建部的一位委員強調(diào)，北京、上海等一線城市的房價是由各地購房人的需求共同推高的，二線省會城市的購房需求也包含了周邊很多地級市購房人的需求，此外，目前來自中國購房人群的強大購買能力甚至推高了澳大利亞等外國的房價，并觸發(fā)“國外版”限購。也有經(jīng)濟界委員指出，房地產(chǎn)中介市場的一些不規(guī)范運作也推高了房價，中介機構(gòu)大量工作人員扎堆于住宅小區(qū)門口，忽悠業(yè)主出售房屋，并抬高報價，目前中介機構(gòu)推介的房屋價格與政府部門評估價格相差較大。不少政協(xié)委員認為，房價上漲和地價上漲的原因要進行多方面分析，其原因也包括我國的城鎮(zhèn)化進程加快、基礎(chǔ)設(shè)施改善快、房屋建筑達國際水平。

全國人大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在談到房地產(chǎn)市場調(diào)控問題時指出，當前已經(jīng)出臺了若干調(diào)控政策，還儲備了若干調(diào)控政策，這些政策足夠我們用于調(diào)控市場。陳政高稱有關(guān)部門正在根據(jù)中央要求制定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制，此基礎(chǔ)性制度和長效機制出臺以后，對房地產(chǎn)市場會起到保障作用。對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，自去年10月份以來，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施是正確的，成效是明顯的，既維護了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，同時又使房地產(chǎn)去庫存的進程沒有受到影響，一二線城市的房價總體相對趨穩(wěn)，回穩(wěn)態(tài)勢比較明顯。房地產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，支持經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

針對記者“對2017年的房價走勢有什么判斷”的提問，全國政協(xié)委員、清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵說：去年房價漲就是20多個熱點城市漲，現(xiàn)在這20多個熱點城市已經(jīng)有了非常嚴厲的限購措施。這20多個熱點城市的房價漲，是有基本面支撐的，所以限購措施只是緩解了價格上升，要把價格推下去則很難。這次限購政策或許無法改變基本面，價格還會維持穩(wěn)定，但不可能像去年一樣飆升。

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示：2017年將是中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展之年，但不同的城市表現(xiàn)會有差別，受信貸金融政策影響，部分三四線城市房價會出現(xiàn)波動甚至下滑。近年來，炒房現(xiàn)象兇猛，主要原因是這幾年房價上漲過快，實體經(jīng)濟下滑，貨幣超發(fā)，加上較低的銀行利率、居民投資渠道有限等諸多因素的作用，房屋的投資屬性、金融屬性逐漸高過了居住屬性。要從政策引導(dǎo)、制度建設(shè)、保障供應(yīng)、城市群協(xié)同發(fā)展等方面入手，從根本上抑制炒房的沖動，把房子的金融屬性降至最低。目前大城市的限購、限貸、因城施策的舉措，還會在較長時間內(nèi)存在。改善性住房仍存在較大市場空間，許多人還是覺得住得不夠大、不夠舒適、不夠方便、不夠安靜。今年房地產(chǎn)市場將是持續(xù)平穩(wěn)，有所調(diào)控、調(diào)整的市場，不會出現(xiàn)大起大落，但資金會比去年緊張，企業(yè)或項目收并購的機會也隨之增加。

全國政協(xié)委員、中國人民銀行行長周小川針對去年部分城市房價快速上漲帶動房地產(chǎn)貸款猛增的狀況提出，預(yù)計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著政策調(diào)整，估計其會適當放慢。他表示：去年房貸增長較快的類型主要是個人購房貸款，這有助于居民買房，有助于三四線城市去庫存，但反過來說，也容易使一二線城市房價上升。總體上來看，個人通過貸款購房后，資金就轉(zhuǎn)給了開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈很長，會帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，它實際上會傳遞給相對長的產(chǎn)業(yè)鏈。

二、堅持住房的居住屬性，持續(xù)“一城一策”調(diào)控

李克強總理作的政府工作報告，對于2017年房地產(chǎn)業(yè)方面的工作部署，共近三百字，主要包括四個方面：因城施策去庫存、堅持住房居住屬性、加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、棚戶區(qū)改造再完成600萬套。工作報告指出，要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。對于房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。許多代表委員在審議政府工作報告時，聯(lián)系2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議精神，認為房地產(chǎn)市場調(diào)控，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排，完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡。

不少代表委員表示：從政府工作報告來看，2017年房地產(chǎn)市場去庫存依然是最重要的任務(wù)，未來一年，全國三四線城市房地產(chǎn)市場政策依然會以寬松去庫存為主。而對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控的加強，意味著房地產(chǎn)市場將持續(xù)“一城一策”的調(diào)控。針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼。全國政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長李曉林建議改變思路破解三四線城鎮(zhèn)樓市去庫存這一難題：著力將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風險分散，由購房人、銀行與開發(fā)商分擔，將幾近停滯的現(xiàn)金流激活，從而取得三贏的好結(jié)果。具體措施是：銀行積極配合，與政府配套政策有機互動連動，加大對三四線城鎮(zhèn)包括機構(gòu)和家庭購房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以低于10%的首付款進入市場，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準并適度適時從優(yōu)放貸，最大限度吸引購房資金，通過加快開發(fā)商的解困步伐使銀行和政府的風險得以減緩乃至規(guī)避。為保證這一舉措不會走樣、異化，李曉林在提案中強調(diào)了以下幾點：第一，執(zhí)行時限，因城因?qū)邮┎?。去化難度大的地方時限可以長一些，如一至二年；去化難度小的地方時限可以短一些，如半年至一年；房價高一點的地方時限可長一些，低的可短一些。第二，對開發(fā)商，要規(guī)定其在此優(yōu)惠時限內(nèi)不得漲價，同時鼓勵其適度加大優(yōu)惠力度。第三，對政府和銀行，要提倡其改善服務(wù)、簡化不必要的繁瑣手續(xù)，但不能放松應(yīng)有的審核和監(jiān)管。要制定完善一套以所購房產(chǎn)本身為主、以政策配套優(yōu)惠條件為輔的抵押質(zhì)押風控機制。

銀監(jiān)會副主席王兆星表示：要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制；對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對城鎮(zhèn)化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

不少代表委員認為，住房保障將是2017年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點。政府工作報告提出，目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

全國“兩會”期間，多名全國人大代表建議盡快出臺住宅用地使用權(quán)到期后續(xù)期政策。李克強總理表示，中國有句古話，“有恒產(chǎn)者有恒心”，網(wǎng)民們實際上也是群眾，對70年住宅土地所有權(quán)到期續(xù)期問題比較普遍的關(guān)心可以理解，國務(wù)院要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不須申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務(wù)院已經(jīng)責成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護相關(guān)法律抓緊研究，提出議案。在此之前，國土資源部部長姜大明在全國兩會“部長通道”中回應(yīng)：“請大家放心，居民購買住房，其財產(chǎn)一定會受到法律的充分保護。有恒產(chǎn)者有恒心，對70年住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，正在深入研究調(diào)查，并將積極提出相關(guān)法律安排建議?！?/p>

三、建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制

全國人大代表、國土資源部部長姜大明表示：此前房地產(chǎn)業(yè)過度投資、投機，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡，房地產(chǎn)市場泡沫擴大，金融風險增加，成為當前經(jīng)濟面臨的突出問題。必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機的。要針對房地產(chǎn)市場的短期波動，研究應(yīng)對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫;更要從長遠出發(fā)，構(gòu)建符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長效機制。全國政協(xié)委員、國土資源部財務(wù)司司長廖永林表示：通過短期的行政手段可以抑制樓市短時間的過熱投機，但難以長期有效。這也意味著，房地產(chǎn)市場調(diào)控將從短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

（一）房地產(chǎn)投資必須防止脫實向虛

全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印認為：房地產(chǎn)市場調(diào)控最核心的是限價，應(yīng)建立長期的限價機制。建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制，首先應(yīng)建立一個長期限價機制。現(xiàn)階段在地方調(diào)控限價、限購、限貸措施中，控制房企最行之有效的就是限價，但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下，房企會認為限價將很快被取消，因而仍大量拿地，進而推高拿地價格，隨后推漲房價。如果限價期限為十年或二十年，房企對價格預(yù)期會明確改變，便不會選擇高價拿地了。

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森提議，要收緊房地產(chǎn)業(yè)資金來源。他認為：房地產(chǎn)業(yè)資金主要有兩個來源，一是金融機構(gòu)信貸發(fā)放融資，二是銷售，其中相當一部分為按揭貸款。如果這兩頭收緊了，肯定會對整個市場有影響。全國政協(xié)委員、原中國石化集團董事長傅成玉表示，現(xiàn)在要謹防中國經(jīng)濟走上產(chǎn)業(yè)空心化道路，金融業(yè)要避免把更多的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。

全國政協(xié)委員、工業(yè)和信息化部原部長李毅中表示，央行去年公布的數(shù)據(jù)顯示，央行去年新增貸款12.65萬億，房地產(chǎn)業(yè)貸款占44.8%，貸款余額總量106.6萬億，房地產(chǎn)業(yè)占25.03%，根據(jù)李毅中在某些省份調(diào)研了解到的情況，工業(yè)占比只有17%-19%，甚至只有13%-14%。貸款余額方面，房地產(chǎn)業(yè)遠遠高于工業(yè)，這正說明資金有脫實向虛的趨勢。企業(yè)資金不用于設(shè)備改造、技術(shù)更新，而是用于投機“掙快錢”，可以說是不務(wù)正業(yè)的做法，會導(dǎo)致企業(yè)資金流失，不利于企業(yè)發(fā)展。正因為此，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提出，不能讓房地產(chǎn)過度成為投機產(chǎn)品。房企融資渠道也被明顯封鎖，資管計劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

（二）創(chuàng)建樓市異常波動的自動對沖機制

全國政協(xié)委員、上海社會科學院應(yīng)用經(jīng)濟研究所研究員張泓銘認為，中央經(jīng)濟工作會議提出要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”，在這套體系確立之前，有必要尋找一種同整套體系相容的機制，充當即刻可用、長期也可用的調(diào)節(jié)機制，與綜合施策形成合力，即創(chuàng)建一個樓市異常波動的自動對沖機制。當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，自動觸發(fā)對沖機制，無需人工安排。這套機制有五個要點：第一是監(jiān)測指標，將國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標；第二是控制界限，設(shè)置上下限，突破上限或下限，對沖機制就自動觸發(fā)；第三是對沖工具，首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動；第四是實施區(qū)域，可以70個城市為對象；第五是監(jiān)管責任，由上一級政府及其主管部門承擔。張泓銘設(shè)想，根據(jù)實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。

（三）加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革

十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩表示，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這是被列在黨的十八屆三中全會提出的改革任務(wù)中的，所以本屆人大常委會把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。雖然今年沒把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排，但房產(chǎn)稅的起征，仍然是代表委員關(guān)注的熱點。全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制包括土地、住房、稅制建設(shè)等，其中房地產(chǎn)稅是各種必選項目中的一項。他說，房地產(chǎn)稅有多重功能，包括促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、優(yōu)化政府職能、調(diào)節(jié)收入分配、配合提高直接稅比重等（當然，房地產(chǎn)稅也面臨來自既得利益者的阻力）。賈康認為，房地產(chǎn)稅并不會改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價上揚的趨勢，但可以使房價更平穩(wěn)，使上揚曲線比較平緩，遏制炒作，防止房價的大起大落。

全國人大代表、中國人民銀行營業(yè)管理部主任周學東表示：從國際上看，不僅是發(fā)達國家，很多發(fā)展中國家也相繼推出房地產(chǎn)稅。從長遠看,開征房地產(chǎn)稅是抑制炒房最有效、最成功的手段。此外，它可以幫助地方開發(fā)新的稅源，還可以幫企業(yè)減免稅收，減輕一些企業(yè)的負擔。但我們現(xiàn)在很多措施偏向行政性。周學東建議，開征房地產(chǎn)稅要先立法，通過立法逐步實施，起步時幅度要小，如稅率低一些，條件寬松一些，例如從夫妻名下第三、第四套房產(chǎn)開征。

全國人大代表張淑琴認為，建立房地產(chǎn)稅征管機制的關(guān)鍵在于摸清房產(chǎn)信息，將分散在各部門的住房信息有效共享、消除信息孤島、摸清房產(chǎn)所有人信息，是征管機制所面臨的嚴峻課題。

（四）積極開展住房租賃業(yè)務(wù)

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示：為解決城市住房問題，租房理應(yīng)成為解決城市住房問題的一個重要抓手。政府應(yīng)進一步加強政策引導(dǎo)，盡快讓租房者和買房者在公共服務(wù)方面享有同等權(quán)利，尤其是在普遍關(guān)注的教育、醫(yī)療等方面。同時，要盡快落實金融、土地、財稅等方面的支持政策，培育規(guī)?；C構(gòu)化的專業(yè)住房租賃企業(yè)。企業(yè)要根據(jù)實際情況，積極開展住房租賃業(yè)務(wù)，探索新房租賃等新業(yè)務(wù)。

四、處置小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)分存量和增量

全國人大代表、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼民認為，中國有數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，處理此問題要區(qū)分增量和存量，在兩者之間劃定一條時間線，化解存量問題，堅決杜絕出現(xiàn)增量。對于存量的小產(chǎn)權(quán)房，要尤其關(guān)注其涉及的非法占用耕地問題，有一些小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不能變回耕地了，此時要兩害相權(quán)取其輕，對還在建設(shè)中、能夠恢復(fù)為耕地的，一定要盡快恢復(fù)。

化解小產(chǎn)權(quán)房問題需要對法律進行修改。蔡繼明提交一份關(guān)于修改《土地管理法》的議案，涉及嚴格規(guī)定政府的征地行為只限于公益性用地范圍、允許城市土地保留集體所有權(quán)、明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使主體、明確出于非公共利益的需要搞建設(shè)可以使用農(nóng)村集體土地、明確農(nóng)村集體土地與國有土地同地同權(quán)同價、增設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)等方面。他強調(diào)，《土地管理法》與其他法律高度相關(guān)，比如《擔保法》和《物權(quán)法》、《土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理辦法》等，要進行修改，需要有頂層設(shè)計，綜合考慮上位法和下位法的協(xié)調(diào)性。

蔡繼明還建議，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體所有制成員內(nèi)外流轉(zhuǎn)，并對城鄉(xiāng)建設(shè)用地實施同地同權(quán)同價，同時賦予農(nóng)民宅基地使用權(quán)完整的物權(quán)權(quán)能。這些土地進入市場后，城鎮(zhèn)建設(shè)用地就可以增加70%以上，不僅會拓寬農(nóng)民獲取財產(chǎn)收入的渠道，促進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約使用，而且會有效地遏制城鎮(zhèn)房價的增長，有助于農(nóng)民工進城落戶，加快農(nóng)民工市民化進程。

（整理/史雪慧）