任學(xué)琪

摘 要：隨著我國(guó)建筑工程的快速發(fā)展，房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房產(chǎn)問(wèn)題也會(huì)直接影響到人們的生活和工作。目前，人們十分重視房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題，人們支付了大量的資金購(gòu)買房子，在實(shí)際使用的時(shí)候往往會(huì)發(fā)現(xiàn)房子的實(shí)際面積少了幾平米，必須要保護(hù)好人們的合法權(quán)益。文章主要講述了房屋建筑面積的實(shí)測(cè)方式，房產(chǎn)與合同規(guī)定面積減少的主要原因，從測(cè)繪角度闡述測(cè)繪不足的問(wèn)題以及相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；面積測(cè)算；措施

目前，我國(guó)房產(chǎn)普遍存在著實(shí)際房產(chǎn)面積相比于合同面積少的問(wèn)題，我國(guó)每年都會(huì)接到大量因?yàn)槊娣e不足的投訴案件，人們也會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)面積的不足而損失大量的資金，當(dāng)今社會(huì)十分關(guān)注和重視房產(chǎn)面積不足的問(wèn)題，必須要及時(shí)的解決，并且出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定保護(hù)人們的合法權(quán)益。

1 房屋建筑面積的實(shí)測(cè)方式

房產(chǎn)測(cè)量工作往往在一定的條件下由觀測(cè)人員通過(guò)工具進(jìn)行測(cè)量，目前比較常見(jiàn)的測(cè)量工具包括了測(cè)距儀、全站儀等測(cè)繪儀器，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)繪，同時(shí)應(yīng)該由經(jīng)驗(yàn)豐富的觀測(cè)者通過(guò)精密的儀器進(jìn)行多次的觀測(cè)，但是其往往依然會(huì)存在著誤差。測(cè)量房屋面積的時(shí)候，其中誤差不僅包括儀器誤差，同時(shí)也會(huì)因?yàn)槿藶橐蛩囟霈F(xiàn)誤差。房屋施工過(guò)程中本身就屬于粗線條，所以誤差是不可避免的，墻面的平整度以及垂直度等都會(huì)因?yàn)榇志€條而產(chǎn)生相應(yīng)的誤差。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完全平行的兩面墻也會(huì)在實(shí)際測(cè)量的時(shí)候產(chǎn)生一定的誤差。所以，實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)并不存在著唯一性。在進(jìn)行相對(duì)應(yīng)邊長(zhǎng)實(shí)際校核的時(shí)候，一定限差的差值往往會(huì)根據(jù)圖紙尺寸計(jì)算，測(cè)繪實(shí)施的過(guò)程并不是十分的復(fù)雜，往往需要結(jié)合實(shí)測(cè)尺寸來(lái)計(jì)算，實(shí)施過(guò)程會(huì)比較復(fù)雜，目前我國(guó)大部分測(cè)繪單位認(rèn)為房屋實(shí)測(cè)是行不通的，其主要目的是保障測(cè)量現(xiàn)狀符合竣工圖紙，并不是一致性。比如實(shí)際測(cè)量的部位長(zhǎng)度差小于5厘米，就可以將其作為最后的測(cè)繪報(bào)告數(shù)據(jù)依據(jù)，對(duì)于竣工圖的面積，測(cè)繪單位往往需要承擔(dān)法律責(zé)任。

2 房產(chǎn)與合同規(guī)定面積少的原因

2.1 缺乏相關(guān)制度

由于相關(guān)制度的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋面積的不足帶來(lái)了法律漏洞，因?yàn)闆](méi)有相關(guān)法律起到制約的作用，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商往往會(huì)出現(xiàn)違規(guī)操作，同時(shí)房地產(chǎn)合同往往根據(jù)套計(jì)算，并不是按照面積，所以，導(dǎo)致消費(fèi)者進(jìn)行投訴的時(shí)候也會(huì)因?yàn)樽C據(jù)不足而無(wú)法得到法律的保護(hù)和開(kāi)發(fā)商的賠償。

2.2 測(cè)繪企業(yè)與房地產(chǎn)同流合污

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度還不夠，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)買通測(cè)繪企業(yè)，在進(jìn)行房屋面積測(cè)量的時(shí)候故意多報(bào)面積，從而導(dǎo)致房屋實(shí)際使用面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)測(cè)繪公司的成立門檻比較低，對(duì)于資金并沒(méi)有嚴(yán)格的要求，所以，一旦對(duì)測(cè)繪公司進(jìn)行懲罰的時(shí)候，企業(yè)就會(huì)直接宣布倒閉，然后換一個(gè)法人繼續(xù)開(kāi)始一個(gè)全新的公司。另外，一部分測(cè)繪企業(yè)為了能夠貪圖利益，在進(jìn)行測(cè)繪的時(shí)候并沒(méi)有按照施工圖和實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)繪，僅僅隨便估算面積，降低自身的測(cè)量成本，但是工作質(zhì)量和數(shù)據(jù)都無(wú)法得到有效的保障，甚至一部分測(cè)繪公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間存在著黑幕交易，隨意地對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行修改，蒙騙廣大消費(fèi)者。

2.3 監(jiān)察部門處罰力度不夠

我國(guó)相關(guān)的監(jiān)察部門處罰力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，一般的測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)本身具有長(zhǎng)期的合作關(guān)系，一部分測(cè)繪企業(yè)為了能夠保障企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，會(huì)幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商夸大面積，相關(guān)的主管部門并沒(méi)有嚴(yán)格的執(zhí)法，從而導(dǎo)致房屋面積測(cè)繪工作十分的混亂。

2.4 房產(chǎn)局的相關(guān)職能沒(méi)有認(rèn)清

目前，我國(guó)大部分房產(chǎn)局本身的職能沒(méi)有得到清晰的認(rèn)識(shí)，僅僅認(rèn)為測(cè)繪公司在進(jìn)行測(cè)繪的時(shí)候與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)，所以，房產(chǎn)局本身并沒(méi)有監(jiān)管的權(quán)力，最終就會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪企業(yè)處于無(wú)政府監(jiān)管的狀態(tài)下。

2.5 測(cè)繪工具和人員素質(zhì)影響了房屋面積的誤差

房屋面積測(cè)繪工作的主體就是測(cè)繪人員，測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平會(huì)直接影響到房屋面積的誤差，甚至因?yàn)橐恍┍容^特殊的房屋結(jié)構(gòu)，給測(cè)繪人員帶來(lái)一定的難題，無(wú)法熟練的解決，最終給房屋面積的測(cè)繪帶來(lái)了誤差。

3 從測(cè)繪企業(yè)的角度上管理面積不足的問(wèn)題

3.1 由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致測(cè)繪企業(yè)不存在

房屋建設(shè)本身就是一件時(shí)間比較長(zhǎng)的問(wèn)題，在房屋交付的時(shí)候，房屋測(cè)量工作已經(jīng)過(guò)去了較長(zhǎng)的時(shí)間，消費(fèi)者向相關(guān)部門反映問(wèn)題的時(shí)候，有關(guān)部門去核查測(cè)繪公司的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)公司已經(jīng)不存在的現(xiàn)象。如果業(yè)主對(duì)測(cè)繪結(jié)果存在異議的時(shí)候，往往需要請(qǐng)其他測(cè)繪公司對(duì)整個(gè)房屋建筑工程的公共面積進(jìn)行測(cè)繪，其本身的工作量比較大，并且收費(fèi)較高，無(wú)法讓業(yè)主承受。為了能夠解決這個(gè)問(wèn)題，必須要提高測(cè)繪公司的工商許可標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定企業(yè)的注冊(cè)資本，從而才能夠有效地減少皮包公司的數(shù)量，同時(shí)必須要保障其測(cè)繪師符合國(guó)家規(guī)定的人數(shù)。

3.2 建立嚴(yán)格的處罰機(jī)制

必須要建立嚴(yán)格的處罰機(jī)制，不斷地提高測(cè)繪公司的違規(guī)處罰力度，才能夠起到有效的約束作用。處罰金額應(yīng)該超過(guò)虛報(bào)面積對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收益，從而才能夠保障弄虛作假的行為讓測(cè)繪公司無(wú)利可圖，保障測(cè)繪工作能夠正常的進(jìn)行。必須要規(guī)定測(cè)繪誤差機(jī)制，一旦測(cè)繪企業(yè)超過(guò)規(guī)定紅線的時(shí)候，應(yīng)該立即取消其測(cè)繪資格，從而才能夠有效地提高測(cè)繪公司的準(zhǔn)確性和客觀性。

4 提高房產(chǎn)面積測(cè)量準(zhǔn)確度的主要措施

4.1 實(shí)現(xiàn)全民監(jiān)督

由于房產(chǎn)測(cè)繪計(jì)算十分的復(fù)雜，人們是無(wú)法對(duì)其進(jìn)行計(jì)算的，我國(guó)還沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，如果規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪圖必須要進(jìn)行標(biāo)記說(shuō)明的時(shí)候，就能夠及時(shí)地通過(guò)邊長(zhǎng)縮水發(fā)現(xiàn)面積是否出現(xiàn)縮水的現(xiàn)象，從而人們就可以起到一定的監(jiān)督作用，并不用通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)量，起到全民監(jiān)督的作用。

4.2 利用計(jì)算機(jī)成圖和測(cè)算技術(shù)

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)得到了進(jìn)一步的發(fā)展和應(yīng)用，房屋面積測(cè)繪工作應(yīng)該積極的應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)，不僅能夠保障測(cè)繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)于數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪起到了促進(jìn)作用，其本身具有諸多優(yōu)點(diǎn)，比如成圖和測(cè)算質(zhì)量高、速度快以及勞動(dòng)強(qiáng)度低等優(yōu)點(diǎn)，提高房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。另外，計(jì)算機(jī)智能化處理結(jié)合先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化操作，無(wú)論從測(cè)繪效率，還是精度來(lái)講都能夠得到較大的提高。

4.3 建立健全的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)

目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算相關(guān)的法律法規(guī)存在著嚴(yán)重的不足，各個(gè)房地產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算方式存在著較大的差異，尤其對(duì)于結(jié)構(gòu)復(fù)雜的房屋來(lái)講，在進(jìn)行測(cè)繪的時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)較大誤差，最終會(huì)帶來(lái)更多的測(cè)繪面積糾紛，甚至還會(huì)影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)必須要統(tǒng)一制定更加容易操作的測(cè)繪方法，能夠幫助人們及時(shí)地發(fā)現(xiàn)房屋面積是否存在著縮水的現(xiàn)象，將目前按套銷售改為根據(jù)面積銷售，才能夠有效的解決因?yàn)楣裁娣e分?jǐn)倧?fù)雜而出現(xiàn)的難以計(jì)算的現(xiàn)象，從根本上保障廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，最終才能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作的起步時(shí)間比較晚，發(fā)展時(shí)間比較短，應(yīng)該積極的借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)和理念，不斷地完善和創(chuàng)新我國(guó)測(cè)繪技術(shù)，才能夠保障廣大消費(fèi)者的利益，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。

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