程平+張礫

【摘 要】 在云平臺下進行稅務管理是實現(xiàn)依法行政、促進征管質量和效率不斷提升的重要舉措。大數(shù)據(jù)時代來臨，隨著金稅三期管理系統(tǒng)的上線，稅務信息化進程加快，稅務管理離不開云會計[1]的支撐和驅動，這將給稅務工作帶來巨大的挑戰(zhàn)。以房地產(chǎn)A集團企業(yè)為例，針對數(shù)據(jù)視角下稅務機關征收管理現(xiàn)狀，分析了其存在數(shù)據(jù)來源單一、數(shù)據(jù)處理效率和質量不高等問題。引入云會計相關理論，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應用三個層次，登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架。期望能夠促進云會計在稅務管理中的應用。

【關鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會計； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質量報告》報道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權轉讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時，2005—2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報稅額等多種問題。當前，稅務機關由于征收管理方式和技術方法等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互聯(lián)網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會計信息系統(tǒng)，具有動態(tài)性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風險可控性等9個一級屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術，進行實時數(shù)據(jù)處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時代，基于云平臺進行稅務管理，云會計的動態(tài)性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會計環(huán)境下的群體智能為領導決策支持提供了運行環(huán)境；云會計的服務化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個性服務帶來機遇。

大數(shù)據(jù)時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務管理將以信息技術為依托，不斷推進稅務管理現(xiàn)代化，對保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對其復雜的開發(fā)業(yè)務以及集團化的經(jīng)營戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面、有效的稅務管理，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

二、A集團稅務管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創(chuàng)立于1988年，主要由廣場和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機地整合了商業(yè)、商務及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設計中通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。

A集團下設北方項目中心、南方項目中心、酒店建設公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進行管理。業(yè)務范圍分布全國，分別在各地設立項目公司管理具體業(yè)務，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務機關征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對A集團等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實性、準確性不夠

A集團從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22—26個月，商業(yè)地產(chǎn)則更長，開發(fā)周期為3—5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個月。在其稅務管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設部門的初步設計審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團主動把相關證照提供給稅務機關。在這個過程中，稅務機關不能及時獲取其立項證明、用地規(guī)劃、建設工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對象等。同時，由于其開發(fā)周期長、過程復雜，且涉及公司設立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個環(huán)節(jié)，面對復雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實性、準確性稅務機關難以逐一驗證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質量不高，無法進行實時、動態(tài)監(jiān)控

隨著集團的急速發(fā)展與擴張，除消費稅和關稅外，A集團的業(yè)務幾乎涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務的特殊性和涉及稅種的復雜性，這就要求稅務機關對其進行全面有效的稅務管理。對于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會計數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結構化、半結構化及非結構化數(shù)據(jù)，稅務機關目前只能進行局部的、常規(guī)統(tǒng)計分析，無法進行充分的數(shù)據(jù)應用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財務狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會計的A集團稅務管理框架構建

對A集團進行稅務管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權開始，對其項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行實時動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。本文以A集團在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務中的應用，構建了大數(shù)據(jù)時代基于云會計的A集團稅務管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應借助云會計平臺，通過社交網(wǎng)絡、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應用，運用Hadoop（Map Reduce技術）、批量流計算（Twitter的Storm技術）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術，獲取稅務機關內(nèi)部、企業(yè)會計和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡層次數(shù)據(jù)等結構復雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對數(shù)據(jù)中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現(xiàn)實時、動態(tài)、個性化的稅務管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發(fā)登記、項目預售登記、項目產(chǎn)權登記和項目銷售登記五個方面。

稅務登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環(huán)境下，通過查驗工商營業(yè)執(zhí)照信息、組織機構代碼證信息、法人身份信息，核實其提供給稅務機關的數(shù)據(jù)是否相符，以確認企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實性和合法性；查驗中介機構的驗資報告，核實企業(yè)股東構成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結構；查驗房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權證明，核實企業(yè)注冊地址及生產(chǎn)經(jīng)營地址；查驗集團合同、章程、協(xié)議書等，核實其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產(chǎn)經(jīng)營、財務管理、履行納稅義務等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權轉讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權收購協(xié)議、土地評估及驗資報告等相關資料，建設部門提供的項目開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議、立項批復或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、項目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預售許可證》、《房源統(tǒng)計表》、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會計平臺，強化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎平臺，以拿地—開工—預售—竣工—銷售為關鍵節(jié)點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進行全面監(jiān)控；對通過資產(chǎn)或股權收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎，加強土地轉讓或變相轉讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅管理。

在項目開發(fā)—開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設施工進度等情況，掌握從事建設施工、裝飾裝修的單位和個人應繳納的營業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節(jié)點全面深入掌握A集團各開發(fā)項目的開發(fā)模式、立項及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時間，實現(xiàn)稅務管理精細化。

在項目開發(fā)—預售登記環(huán)節(jié)，全面加強預售階段的營業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強化該節(jié)點的不動產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發(fā)—初始產(chǎn)權登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設項目的完工情況及工程結算進度，及時做好建設環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。

在項目開發(fā)—銷售申報登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉讓房地產(chǎn)的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現(xiàn)是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預警分析。對達到清算條件的項目，及時發(fā)出清（結）算通知書。

同時，對A集團在企業(yè)所得稅納稅申報中產(chǎn)生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關數(shù)據(jù)與綜合納稅申報表、企業(yè)所得稅預繳申報表、企業(yè)所得稅年度申報表以及其他數(shù)據(jù)進行對比分析，加強企業(yè)所得稅的動態(tài)、后續(xù)管理。結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，重點關注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務登記代碼、注冊資本、經(jīng)營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費用、水電氣能耗等各類與稅收相關的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領購和開具明細，不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細及企業(yè)申報數(shù)據(jù)、財務會計報表等。根據(jù)云平臺中的行業(yè)信息，結合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務管理和會計核算特點，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構成特點，針對A集團納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務管理的重點環(huán)節(jié)。

以A集團提供的納稅申報和財務會計數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營相關的其他數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預警指標進行比對，對A集團一定時期內(nèi)的納稅情況進行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費、基礎設施費、工程建設費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項目完工產(chǎn)品結算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業(yè)稅金及附加、預征土地增值稅、預繳企業(yè)所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算、項目工程合同結算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結算；結合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結果，及時發(fā)布風險警報，按執(zhí)法風險的性質提出管理建議。同時，根據(jù)建議對預警信息進行持續(xù)監(jiān)控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執(zhí)行四個環(huán)節(jié)所需要的有關法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)、外部稽查情況等相關信息。在全面及時掌握A集團企業(yè)變革、市場變化、電子商務等信息的基礎上，進行偷逃稅比對，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務

通過稅收信息服務系統(tǒng)，根據(jù)A集團房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復雜的業(yè)務形態(tài)，自動為其推送相關的稅收政策、納稅提醒、評估預警等，并可實現(xiàn)實時政策咨詢。利用程序服務系統(tǒng)，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務登記、資格認定、發(fā)票管理、遠程抄報送、網(wǎng)上認證、申報繳稅[6]。同時實現(xiàn)實時辦稅查詢，如受理辦稅結構查詢、文書審批結果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權益服務系統(tǒng)，啟動執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復議、進行監(jiān)督舉報等。最終實現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務，提高社會稅法遵從度，構建和諧稅收征納關系。

四、結語

大數(shù)據(jù)、云會計的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務管理的質量和效率。以A集團為例，對數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會計對稅務管理的支持與促進作用，進而加強房地產(chǎn)業(yè)稅務風險管理，提高稅務機關的管理效率和服務水平。

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