王琳

摘 要：在近些年來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)型，面臨著新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這樣也為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造出更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)需要結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，迎難而上，解決發(fā)展過程總遇到的障礙、問題，才能得到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。本文對(duì)于新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的問題以及相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行分析，希望能夠?yàn)槲覈?guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供一些參考借鑒作用。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；問題

在我國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)體系中，商業(yè)地產(chǎn)起著至關(guān)重要的作用，是城市經(jīng)濟(jì)中的支柱。目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來越突出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快。在新常態(tài)下的商業(yè)經(jīng)濟(jì)有著更多的發(fā)展?jié)摿?，這已經(jīng)在韓國(guó)、日本等國(guó)家得到很好的驗(yàn)證。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整以后，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，這就促使商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)在城市發(fā)展中起到更加突出的作用，因此在新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題、挑戰(zhàn)需要我們深入分析，解決發(fā)展過程中障礙。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

1.商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度快但需求相對(duì)不足

在前幾年，我國(guó)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)量不斷加大，增長(zhǎng)速度非常快，雖然在2014年出現(xiàn)了短暫的低迷期，但之后依然保持著迅猛的增長(zhǎng)速度。進(jìn)入2015年，由于前期供應(yīng)量過大，庫存積累量較多。而且有很多城市的商業(yè)用房新開工面積出現(xiàn)滑坡現(xiàn)象，很多地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)都出現(xiàn)了不同程度的發(fā)展缺陷，如商業(yè)空置面積不斷增加、人流不足、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回收困難等，這些都集中體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)的供過于求、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大等商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象。

2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)雖然在供量方面有著一些問題，然而其后隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由單純的購(gòu)物場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)式商業(yè)中心，在規(guī)模、數(shù)量、性能方面都有了質(zhì)的飛躍。商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展也為諸多企業(yè)創(chuàng)造出更多發(fā)展機(jī)遇，促使一系列商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)得以建立、壯大起來。在數(shù)十年前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有萬達(dá)、華潤(rùn)等為數(shù)不多的幾家，而現(xiàn)在，龍湖、保利等企業(yè)都開始把目光瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。在深度方面，先前僅有一線大型城市才會(huì)有商業(yè)購(gòu)物中心，而現(xiàn)在越來越多的二三線城市都建有購(gòu)物中心。

3.商業(yè)地產(chǎn)的分工越來越具有針對(duì)性

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商往往僅擅長(zhǎng)于房屋建造，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)銷領(lǐng)域沒有成熟的操作模式，需要與商業(yè)地產(chǎn)外腦合作，比如說商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之類。因此，我國(guó)日漸發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)從原來的資金分配、房屋建造、成品房出售等之間沒有明確的界限，逐漸轉(zhuǎn)變成分工更加明確、合理的局面：項(xiàng)目的開發(fā)者完成最初的資金集中，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商則完成項(xiàng)目最初的定位，中期的投資引進(jìn)，以及開業(yè)運(yùn)營(yíng)后一系列的管理運(yùn)行工作。中國(guó)第一家專業(yè)運(yùn)行的奧特萊斯（北京）商業(yè)管理有限公司指出分工會(huì)有助于商業(yè)的成熟，使得商業(yè)地產(chǎn)更加完整高效。

4.開發(fā)成本增加，出租銷售模式并存

商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一定的運(yùn)營(yíng)挫折后，銷售量、銷售價(jià)格都有所下跌，短時(shí)間內(nèi)難以再獲取很大收益，而且商業(yè)資產(chǎn)也缺少充足的融資渠道，這就促使商業(yè)地產(chǎn)出租銷售模式并存現(xiàn)象盛行。面對(duì)這一形勢(shì)，有些公司設(shè)置出多種形勢(shì)、不同層次的利潤(rùn)收益渠道與方式，包括短、中、長(zhǎng)期等不同目標(biāo)的解決方法，從而拓展了投資價(jià)值。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人也對(duì)自身手中的項(xiàng)目逐漸由銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營(yíng)模式。這樣，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)保值、增值也是諸多房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)商所必須要解決的關(guān)鍵問題。

二、新常態(tài)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的問題

1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理目標(biāo)不清晰，政策連續(xù)性差

首先是商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控能力不足，政策缺乏連續(xù)性。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)行中出現(xiàn)的很多問題，有關(guān)部門并未進(jìn)行深入分析，雖然在相關(guān)方面采取了一些措施，但很多都無法得到有效貫徹，缺乏指導(dǎo)性與前瞻性，從而為商業(yè)地產(chǎn)帶來諸多起伏，有些房地產(chǎn)商借此機(jī)會(huì)渾水摸魚，牟取暴利，嚴(yán)重干擾到商業(yè)地產(chǎn)的正常有序發(fā)展；其次是有些地方政府沒有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的作用，僅把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成“搖錢樹”，將更多的GDP成績(jī)放在商業(yè)地產(chǎn)上，甚至是將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成樹立自身政績(jī)的工具，對(duì)自身政績(jī)有作用的就支持，反之對(duì)自身政績(jī)沒有太多幫助的則排斥，這樣非常不利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

2.缺少可以保證商業(yè)地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的法規(guī)體系

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)方面有很多法律法規(guī)都比較欠缺，無法有效解決商業(yè)地產(chǎn)在迅速擴(kuò)展過程中所面臨的一系列難題，有些法律條例雖然已經(jīng)頒布，但卻因?yàn)榉N種原因而未能得到有效實(shí)施?，F(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然是靠政府出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控與管理，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都陷入泥淖中，導(dǎo)致很多爛尾樓出現(xiàn)，這不但和當(dāng)?shù)卣畧?zhí)法不嚴(yán)、推卸責(zé)任有關(guān)，而且也和現(xiàn)存的商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)缺失相關(guān)，如適用性不足、可行性不強(qiáng)等。

3.政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)疏于管理

有些地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問題進(jìn)行解決時(shí)，采取“拆了東墻補(bǔ)西墻”的方式，根本解決不了實(shí)際問題，缺乏長(zhǎng)久有效的管理機(jī)制。在近些年來，政府部門在商業(yè)地產(chǎn)管理方面的政策不斷出臺(tái)，從而使得地方政府對(duì)政策無法及時(shí)理解并落實(shí)，在執(zhí)行中不到位，無法有效監(jiān)管，甚至?xí)l(fā)生偏差。另外因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)方面的監(jiān)督機(jī)制不夠健全，導(dǎo)致職責(zé)不明確，出現(xiàn)問題時(shí)相關(guān)管理部門會(huì)互相推諉、扯皮。

4.有些地方政府過分依賴商業(yè)地產(chǎn)，將其當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)

很多地方政府的領(lǐng)導(dǎo)把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)，尤其是一些領(lǐng)導(dǎo)以為單純依靠商業(yè)地產(chǎn)能夠從根本上促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，然而卻沒有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)所具有的不穩(wěn)定性，過于依賴商業(yè)地產(chǎn)無法達(dá)到長(zhǎng)久的效果，使得很多城市的商業(yè)樓盤出現(xiàn)爛尾情況。商業(yè)地產(chǎn)有著資金投入量大、資金回收時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格易于波動(dòng)等特點(diǎn)，因此一旦出現(xiàn)大范圍的價(jià)格波動(dòng)，將會(huì)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來毀滅性的打擊。

三、新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策

在近些年，面對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，如何采取切實(shí)有效的措施來保證商業(yè)地產(chǎn)能夠得到長(zhǎng)期、健康發(fā)展，這是政府部門以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商所要共同解決的問題。通常而言，對(duì)于新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，我們可以采取以下幾方面的措施：

1.制定出長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃

政府部門要深入研究商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求，考慮到各種特定因素，提高調(diào)控能力與調(diào)控質(zhì)量。一是要正確分析商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，運(yùn)用好中央出臺(tái)的政策；二是要理清商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路，通過創(chuàng)新的思維體系來分析認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；三是要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行分解，創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制，根據(jù)我國(guó)一線城市、二線城市、三線城市的不同特征，分別制定出相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。

2.集思廣益，有效控制商業(yè)地產(chǎn)成本支出

隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟，政府部門要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理與引導(dǎo)，在制定政策時(shí)要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況綜合考慮，明確商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路，在讓商業(yè)地產(chǎn)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)之余，還要為居民幸福感提升奉獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)商也應(yīng)該從人民大眾角度出發(fā)，而非單純追求短期效益與經(jīng)濟(jì)收益，要勇于承擔(dān)責(zé)任，為城市居民提供出更加便捷、舒適的商業(yè)購(gòu)物中心，控制成本支出，獲取更多的經(jīng)濟(jì)收益，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

3.不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，促使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展

要根據(jù)我國(guó)國(guó)情出發(fā)，制定出一系列能夠從根本上推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的法律法規(guī)。在降低商業(yè)地產(chǎn)成本的同時(shí)，也可以震懾商業(yè)地產(chǎn)投機(jī)行為，嚴(yán)懲貪污腐敗現(xiàn)象。政府部門在制定出嚴(yán)密、規(guī)范、系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)法律法規(guī)，并對(duì)已有的法律法規(guī)進(jìn)行完善優(yōu)化以后，再保證政策制定時(shí)的穩(wěn)定性、層次性，從而才能促使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到有序運(yùn)行。

4.深化改革，建立起健全嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)制

一是要充分發(fā)揮出政府所具有的管理職能，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)體制進(jìn)行改革，做到有的放矢。一方面，政府部門要深入調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，從而找到問題的解決措施；另一方面要轉(zhuǎn)變先前大包大攬的做法，對(duì)于具體問題進(jìn)行具體分析，不越界也不放松。二是要更加明確責(zé)任主體，劃清中央和地方政府在商業(yè)地產(chǎn)方面的職責(zé)、權(quán)利以及義務(wù)，嚴(yán)厲打擊商業(yè)地產(chǎn)貪污受賄、哄抬市場(chǎng)價(jià)格、官商勾結(jié)現(xiàn)象。三是要利用好央行降息政策，加大對(duì)庫存量的消化力度，進(jìn)行民間投資，讓民間資本流入到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，促使商業(yè)地產(chǎn)得到健康、平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)論

總而言之，商業(yè)地產(chǎn)自身具有很強(qiáng)的復(fù)雜性，且商業(yè)地產(chǎn)中包含房地產(chǎn)企業(yè)以及品牌供銷商企業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)要想得到健康、有序發(fā)展，就需要政府部門出臺(tái)行之有效的法律法規(guī)，社會(huì)各界共同參與，不斷優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相互合作，讓商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下不斷實(shí)現(xiàn)新的突破，抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。相信隨著我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)越來越趨于城市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來新的發(fā)展春天，取得更多的成績(jī)，在為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)之余，更好地為城市居民所服務(wù)。

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