寇佳麗

關(guān)于房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系的討論，一直都是各方關(guān)注的熱點(diǎn)。2017年2月20日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任尹中卿面對(duì)媒體直言“房地產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)是毫無疑問的”，但是，全國(guó)人大發(fā)言人傅瑩日前表示，今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。喊了多年的房地產(chǎn)稅今年還是“難產(chǎn)”了。

財(cái)稅法改革的重要環(huán)節(jié)

早在2013年，國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大項(xiàng)目《促進(jìn)收入公平分配的財(cái)稅法制創(chuàng)新研究》獲得全國(guó)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃辦公室正式立項(xiàng)的時(shí)候，該項(xiàng)目首席專家、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文就表示，根據(jù)十一屆三中全會(huì)的要求，房地產(chǎn)稅改革有望在先行立法的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)房產(chǎn)稅和土地使用稅等四項(xiàng)稅種的同時(shí)改革。

2015年11月份，房地產(chǎn)稅被納入第十二屆全國(guó)人大立法計(jì)劃。盡管房地產(chǎn)稅在很多國(guó)家實(shí)施頗久，但關(guān)于房地產(chǎn)稅制度的細(xì)節(jié)至今沒有非常明確的官方消息，而立法進(jìn)程似乎也顯得相當(dāng)漫長(zhǎng)。

“房地產(chǎn)稅是我國(guó)確定‘稅收法定原則后第一個(gè)即將開征的重要稅種。要說萬(wàn)眾矚目，一點(diǎn)兒也不過分。因?yàn)槎喾嚼娌┺?，其立法過程充滿不確定性和曲折也在情理之中?！眲ξ脑诮邮堋督?jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)這樣說。

所謂稅收法定原則，是指由立法決定全部稅收問題的稅法基本原則，也就是說，如果沒有相關(guān)法律規(guī)范作為前提，政府不能征稅，公民也就沒有納稅義務(wù)。2015年3月15日，十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議通過了修改《立法法》的決定，其中第八條指出“下列事項(xiàng)只能制定法律”，其中第六項(xiàng)便是“稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度”。

立法的意義毋須多言。劉劍文強(qiáng)調(diào)，作為綜合性稅種，房地產(chǎn)稅立法的改革方向是非常明確的。但作為系統(tǒng)性工程，它并非只是簡(jiǎn)單地開征一個(gè)新稅種，還關(guān)系到財(cái)政收入結(jié)構(gòu)和收入分配結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)稅最初是以增加地方財(cái)政收入為目的被提出的。當(dāng)時(shí)，一部分人了解到，國(guó)外政府的房地產(chǎn)稅占財(cái)政收入的比重很高，認(rèn)為中國(guó)也可以借助類似的稅收方式提高地方政府的收入，從而為公共事業(yè)支出創(chuàng)造更多的來源。不過，上述觀點(diǎn)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

“以美國(guó)為例，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是地方政府財(cái)政收入的一部分，但他們的財(cái)政收入還包括聯(lián)邦政府撥款等，所以房地產(chǎn)稅占地方政府稅收的平均比重約為72%，占財(cái)政總收入的平均比重在25%左右，沒有大家以為的那么高。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)如此解釋。

她還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅關(guān)系到國(guó)家宏觀稅負(fù)問題，需要非常謹(jǐn)慎。我國(guó)雖然是發(fā)展中國(guó)家，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）約為8016美元，“但我們的宏觀稅負(fù)高于美國(guó)和很多歐洲國(guó)家，僅次于北歐一些福利社會(huì)國(guó)家，比如瑞典、丹麥和芬蘭?？墒且?，美國(guó)人均GDP已經(jīng)超過56000多美元了，這種反差是需要考慮的。”

如何影響房?jī)r(jià)

盡管中國(guó)老百姓可能已經(jīng)普遍感受到稅收壓力，但提到房地產(chǎn)稅，最能觸動(dòng)人們心弦的問題還是“房?jī)r(jià)”。那么，房地產(chǎn)稅到底能不能影響房?jī)r(jià)呢？目前對(duì)這一問題，輿論中的“肯定派”和“否定派”各持己見。

2011年1月28日，重慶和上海市政府同時(shí)開征房產(chǎn)稅。多年以來，上海房?jī)r(jià)走勢(shì)一路飆升，大家對(duì)此有目共睹。而重慶得益于良好的土地制度建設(shè)，房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，要說房產(chǎn)稅抑制了重慶房?jī)r(jià)，似乎說不過去。當(dāng)然，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅不是一回事，可以比較卻難以等同。

對(duì)于上述問題，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)指出，重慶和上海作為試點(diǎn)，使用的是“房產(chǎn)稅”這一稱謂，它本是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和商用物業(yè)征收的一個(gè)稅種，只不過前述兩個(gè)城市借此將征收范圍擴(kuò)展到住宅，“實(shí)施過程中，它僅涉及房屋?！?/p>

房地產(chǎn)稅則是對(duì)物業(yè)征收的保有稅。在廣義上，它是一個(gè)綜合概念，包含一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，比如房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。在狹義上，它僅指對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的一種稅，“它涉及房屋，也涉及土地。”

確切地說，房產(chǎn)稅在廣義的房地產(chǎn)稅范疇之內(nèi)，如今大家在討論對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用時(shí)，是以狹義的房地產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的。

他認(rèn)為，控制房?jī)r(jià)，要么增加供應(yīng)，要么減少需求，“房?jī)r(jià)飛漲是因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)太快、供不應(yīng)求造成的，征稅也沒有效果?！?/p>

我國(guó)特大型和大型城市每年都會(huì)確定相應(yīng)的人口增長(zhǎng)目標(biāo)，用以控制人口數(shù)量。比如2020年前，廣州人口計(jì)劃不超過1800萬(wàn)，北京不超2300萬(wàn)。政府再以此為基礎(chǔ)制訂土地分配計(jì)劃，比如3年內(nèi)，北京人口增長(zhǎng)100萬(wàn)，按人均居住面積30平方米計(jì)算，需要3000萬(wàn)平方米的住房。“可是北京、上海、廣州、深圳這些城市的流動(dòng)人口、常住人口和戶籍人口增長(zhǎng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過計(jì)劃，土地配置跟不上，房?jī)r(jià)自然漲得快?！?/p>

房地產(chǎn)稅一旦征收，必定擴(kuò)展到全國(guó)。鄧浩志指出，從2016全年的情況看，中國(guó)上千個(gè)縣級(jí)行政區(qū)劃中，房?jī)r(jià)上漲的只有20多個(gè)。除此之外，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，沒有上升，也就不需要抑制房?jī)r(jià)。至于一線城市和強(qiáng)勢(shì)二線城市，多已出臺(tái)限購(gòu)政策，似乎也不需要通過征稅來控制房?jī)r(jià)。

顯然，鄧浩志是“否定派”。不過國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，如果房地產(chǎn)稅沒有以非常直接的方式影響房?jī)r(jià)，它也會(huì)存在間接調(diào)控效果。

“房地產(chǎn)稅一旦開始征收，不可避免地會(huì)加重住宅所有人的持有成本，一些擁有多套住房但不愿意負(fù)擔(dān)或者負(fù)擔(dān)不起這部分支出的人或家庭，有可能賣掉房子，這就增加了市場(chǎng)的供應(yīng)。從供需關(guān)系講，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)在一定程度上受到影響?！痹谒磥?，盡管一些家庭或許沒有賣掉住房的可能，但不少人持有多套房產(chǎn)卻并沒有住宅需求，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

細(xì)節(jié)難題要攻克

關(guān)于房地產(chǎn)稅立法以及征收的話題，中國(guó)各界爭(zhēng)論了至少也有10年，但直到今天也并沒有得到一個(gè)非常明確的結(jié)果，這與許多說來不易、做來更難的細(xì)節(jié)息息相關(guān)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，我們應(yīng)該多看看國(guó)外實(shí)踐，多學(xué)學(xué)國(guó)際慣例，可是土地制度的不同決定了中國(guó)的房地產(chǎn)稅立法不能生搬硬套。

鄧浩志告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，土地私有制下，一塊土地、土地上的房子、土地下發(fā)現(xiàn)的寶藏甚至天空飛過的鳥兒都屬于房主，但我國(guó)土地國(guó)有。“一平方米的房?jī)r(jià)10萬(wàn)元，可能其中7萬(wàn)元都花在土地上了。而這部分支出是房屋業(yè)主因租用70年土地使用權(quán)交給國(guó)家的，已經(jīng)繳納了土地租金是不是還需要再次納稅？需要按照什么比例繳納？”在他看來，這個(gè)問題，不僅是大眾關(guān)心的，也是政府和立法者必須考慮的。

另外，我國(guó)房屋類型眾多，也為立法程序再添幾分艱難。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)房屋類型至少有18種，而大眾常接觸的不過三四種。對(duì)于不同類型的房屋產(chǎn)權(quán)，是一刀切還是分別設(shè)計(jì)稅收制度，又是不得詳加考慮的細(xì)節(jié)。

要征稅先要搞定不動(dòng)產(chǎn)登記，而近期頗引人關(guān)注的“燕郊落宗”話題大概也顯示了這一環(huán)節(jié)的不容易。2016年11月10日，河北省三河市國(guó)土資源局發(fā)布了一則有關(guān)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的公告，提出從2016年12月1日開始，在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，更換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。2017年2月前后，燕郊越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己名下有著房產(chǎn)證且產(chǎn)權(quán)年限為70年的房產(chǎn)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)被告知其占地性質(zhì)是工業(yè)用地、綠化用地或集體用地，無法受理。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院稅收系主任朱為群教授在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)表示，在通常情況下，法律草案公開征求意見的限定期間僅有一個(gè)月，可房地產(chǎn)稅涉及諸多細(xì)節(jié)，每個(gè)細(xì)節(jié)都牽涉納稅人的權(quán)益和政府部門的責(zé)任，需要更多的時(shí)間去溝通和協(xié)商，以提前化解稅法實(shí)施后可能遇到的各種阻力。因此，“在立法階段，一個(gè)公開的討論平臺(tái)不僅有助于澄清房地產(chǎn)稅立法中的各種疑慮，更好地形成社會(huì)共識(shí)，還能在此基礎(chǔ)上形成良好的稅制條款和相關(guān)機(jī)制?！?