彭敬

摘要： 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場相對混亂無序的大背景下，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的問題也層出不窮。本文運用解釋結(jié)構(gòu)模型對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范的成因進(jìn)行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管提供建議，同時對促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

關(guān)鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；解釋結(jié)構(gòu)模型；監(jiān)管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，整體發(fā)展水平與國際先進(jìn)水平的差距很大。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場存在種種問題。一些學(xué)者研究指出當(dāng)前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍存在如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)良莠不齊、經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)較低、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營行為不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的規(guī)模較小、實力偏弱、公司內(nèi)部信息資源封閉、業(yè)務(wù)范圍較窄和業(yè)務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重等問題[1]。

江蘇省積極引進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)，一直走在國內(nèi)先進(jìn)的行列，但是由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)總體起步較晚，江蘇省的經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業(yè)人數(shù)十多萬，而其中很小一部分具有從業(yè)資格。

從業(yè)的機構(gòu)魚龍混雜，正規(guī)又具有規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)屈指可數(shù)，大多數(shù)中介沒有經(jīng)過注冊和備案就開始經(jīng)營。從業(yè)者私下跑單、發(fā)布虛假房源等誠信缺失現(xiàn)象嚴(yán)重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中同樣也存在發(fā)展無序，企業(yè)生存率低，經(jīng)營失信，社會信譽度低，企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險能力差，市場準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學(xué)者通過對江蘇省其他地市研究發(fā)現(xiàn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為中還存在著部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員政策法規(guī)意識不強、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范、違反職業(yè)道德，如：炒賣房號、代理不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)；亂收費，不明示服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進(jìn)行不正當(dāng)競爭；發(fā)布虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；挪用、侵占客戶的房地產(chǎn)交易資金；利用信息優(yōu)勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業(yè)知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設(shè)定有利于自己的合同條款以轉(zhuǎn)嫁自身的風(fēng)險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。

已有大量學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的的不規(guī)范行為進(jìn)行研究并提出對策建議。但是極少有學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場不規(guī)范的根本因素進(jìn)行分析。本文運用解釋結(jié)構(gòu)模型對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范的成因進(jìn)行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管提供建議，同時對促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

1 解釋結(jié)構(gòu)模型簡介

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一個系統(tǒng)，用于將復(fù)雜的系統(tǒng)分解成若干個子系統(tǒng)，特別適合于系統(tǒng)分析眾多的變量和復(fù)雜的關(guān)系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結(jié)構(gòu)模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。

模型分析步驟：

①確定關(guān)鍵問題和影響關(guān)鍵問題的因素；

②列出各因子的相關(guān)性，并根據(jù)相關(guān)關(guān)系建立可達(dá)矩陣；

③對可達(dá)矩陣進(jìn)行分解，建立結(jié)構(gòu)模型；

④根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

2 基于解釋結(jié)構(gòu)模型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場不規(guī)范因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)買賣雙方的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易活動以及活躍房地產(chǎn)市場發(fā)揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場出現(xiàn)了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場急需規(guī)范行為，強化管理、優(yōu)化服務(wù)。

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范性的關(guān)鍵因素

通過對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的現(xiàn)狀分析，共找出了影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范的十二條關(guān)鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個導(dǎo)致因素的相關(guān)性并建立可達(dá)矩陣

在該系統(tǒng)中，11個因素可能會相互影響，這種影響關(guān)系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關(guān)系，然而要素之間不僅存在直接關(guān)系，還存在間接關(guān)系，間接關(guān)系可以用可達(dá)矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達(dá)矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達(dá)矩陣如表3所示。

2.3 對可達(dá)矩陣進(jìn)行層級劃分得出解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)求出的可達(dá)矩陣，通過運算得出多級階梯結(jié)構(gòu)有向圖，如圖1所示。

根據(jù)階梯結(jié)構(gòu)有向圖建立影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場穩(wěn)定的遞階有向?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

3 解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場不規(guī)范的關(guān)鍵因素的關(guān)系可以體現(xiàn)為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營失信嚴(yán)重、S3機構(gòu)內(nèi)部信息共享程度差、S7民眾從經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場穩(wěn)定的直接因素；而第二層級的S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S5經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低、缺乏職業(yè)道德、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場缺乏強制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，處于模型的最底層，是影響全局的關(guān)鍵因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場穩(wěn)定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案制度不嚴(yán)格也是第三層級S4機構(gòu)自律性差和第二層級S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠和S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場缺乏強制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)這兩個因素也分別是S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差和S4機構(gòu)自律性差、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差的影響因素。

因此S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場缺乏強制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，又構(gòu)成了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的根本要素中的關(guān)鍵因素。

4 結(jié)論

本文通過解釋結(jié)構(gòu)模型對因素進(jìn)行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關(guān)系，繼而找出了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的穩(wěn)定性這的關(guān)鍵因素和根本因素，為政府規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的工作提供了理論依據(jù)和工作重點參考。下面根據(jù)模型分析的結(jié)論為江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的規(guī)范化提出以下的建議：

4.1 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的備案制度

嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的備案制度，對于沒有達(dá)到規(guī)定數(shù)量合格從業(yè)人員和一定規(guī)模的機構(gòu)，政府部門應(yīng)不予備案，工商管理部門不予頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

4.2 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管力度

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管力度，政府主管部門在加強監(jiān)管的同時也應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的組織建設(shè)，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管向行業(yè)協(xié)會監(jiān)管為主導(dǎo)的模式。政府主管部門要進(jìn)一步明確自身與行業(yè)協(xié)會組織的監(jiān)管職責(zé)。政府主管部門應(yīng)將監(jiān)管重點放在市場準(zhǔn)入和資格審核方面，而其他方面的監(jiān)管職能應(yīng)主要由行業(yè)協(xié)會承擔(dān)。

4.3 制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合江蘇省的實際情況，構(gòu)建江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和機構(gòu)的資格、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)給與明確界定。由政府監(jiān)督行業(yè)協(xié)會貫徹實行。

4.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站

首先，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，政府主管部門或者行業(yè)協(xié)會可以建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站。在其中設(shè)立房屋買賣知識專區(qū)、專家在線解答專區(qū)、房源信息專區(qū)、投訴建議和評價專區(qū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信息專區(qū)以及執(zhí)業(yè)人員的誠信信息檔案系統(tǒng)等。

設(shè)立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經(jīng)紀(jì)市場健康發(fā)展的問題。

4.4.2 構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場公信力平臺

江蘇省政府應(yīng)該構(gòu)建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務(wù)的政務(wù)微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專區(qū)，公眾可以通過政府微信向相關(guān)部門反應(yīng)和舉報違反規(guī)范化規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員，政府相關(guān)部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關(guān)法律法規(guī)對市場的不健康現(xiàn)象進(jìn)行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現(xiàn)公民和政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場行為的監(jiān)督。

4.4.3 建立評價系統(tǒng)和報告制度，由政府推薦優(yōu)秀機構(gòu)

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員加強教育培訓(xùn)，并對從業(yè)人員的誠信以及業(yè)務(wù)熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的公眾對服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員以及機構(gòu)進(jìn)行（匿名或者不匿名而管理人員保護(hù)評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構(gòu)和人員的信譽等級。

對于季度評為差的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)人員，由行業(yè)協(xié)會公布警告，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)給予批評教育。年終評為差的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，工商管理部門直接吊銷其營業(yè)執(zhí)照，年終評為差的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員，吊銷其職業(yè)資格證書。

分期的評價結(jié)果以及處罰執(zhí)行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站上，由公正的第三方人員管理核實評價內(nèi)容的真實性，公眾監(jiān)督評價結(jié)果的公開程度。行業(yè)協(xié)會分季度向政府相關(guān)部門報告行業(yè)服務(wù)情況。

政府根據(jù)報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據(jù)、公眾更好監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員、政府制定指導(dǎo)和監(jiān)督政策具有十分重大的意義。

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