張惠蓉
(上海海事大學(xué) 上海 200120)
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樓市新政下的民法審視
張惠蓉
(上海海事大學(xué) 上海 200120)
近日,各地政府為了調(diào)控過熱的房產(chǎn)市場,推進(jìn)了樓市限購一系列政策,隨之迎來了樓市調(diào)控大潮?!皹鞘邢拶彙弊鳛橐种品績r上漲的一項重要政策,在學(xué)術(shù)界爭議頗大,它的實施必然有利有弊,但該舉措并非長久之計,無法從根本上解決目前房地產(chǎn)市場存在的問題。本文以民法為視角,從其法律性質(zhì)和依據(jù)、與民法的關(guān)系來探討這一樓市新政存在的問題。
樓市限購;調(diào)控;法律性質(zhì);法律效力
最近,各地政府紛紛出臺樓市“限購”政策,這無疑成為了社會關(guān)注的焦點。這些城市既包括北上廣深一線城市,也包括不少二三線城市。從2003年開始,國家每年都出臺房市調(diào)控新政,但房價仍只漲不降。2008年由于全球金融危機的影響,國務(wù)院出臺“國十條”,提出擴大內(nèi)需十項措施,增加千億元投資來刺激消費。2009年,國家又接著實施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列支持政策,這大大刺激了購房需求,并形成了適度寬松的貨幣信貸政策,從而使得房貸占了貸款總額的半壁江山。[1]中國房價一漲再漲,這已成為政府和老百姓的一塊心頭病。為了打擊炒房團,抑制投機性需求從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,政府對此相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,“限購令”又一次重現(xiàn)江湖。
商品房限購是政府出臺的控制百姓投資房地產(chǎn)的一種政策,主要是限制百姓購買二套住房和投資者炒房,目的是控制日益高漲的房價。各地房產(chǎn)“限購令”的陸續(xù)出臺,一方面在一定程度上打壓了房價,另一方面引起了輿論、公眾和學(xué)者的極大關(guān)注,更引發(fā)了諸多問題。
(一)積極作用
房地產(chǎn)限購是一個過渡性的制度安排,需要付出成本,但它能夠比已有措施更快地改變市場價格的上漲預(yù)期,達(dá)到穩(wěn)定房價的效果。
1.有效抑制購房需求
“樓市限購”對于抑制需求起到了作用。各地房交會的樓盤成交量明顯下降,尤其是二三線城市下降幅度較為明顯。該政策的確抑制了樓市泡沫能量的無限蓄積,通過對房屋供需兩方面產(chǎn)生的影響,使得房屋在銷售數(shù)量和供應(yīng)群體上發(fā)生了巨大的變化。
2.恢復(fù)樓房的居住功能
由于住房價格持續(xù)上漲,許多人大肆購房投機,獲取巨額差價利潤,使住宅遠(yuǎn)離了居住本來功能,成為了不少人斂財?shù)墓ぞ摺,F(xiàn)在實行限購,對投資、投機性購房進(jìn)行抑制,能夠恢復(fù)商品住宅作為消費品的基本功能。[2]
3.打擊炒房團瘋狂買房
通過出臺樓市新政政策,規(guī)定了買房的對象和條件,且對房貸進(jìn)行嚴(yán)格的限制,不再是原來寬松的信貸政策,這讓很多想通過銀行借貸買賣房產(chǎn),謀取商業(yè)利益的炒房者得到了更多的約束。
(二)消極作用
限購令可能在一定程度上抑制住房的投資投機現(xiàn)象,但是其只能是暫時性地抑制住房的投資投機需求。相關(guān)政策出臺無可避免地帶來了其他諸多問題,值得我們深思。
1.購房者猶豫迷茫
購房者對政策感覺模糊,對樓市未來表示迷茫。各地紛紛出臺樓市新政,當(dāng)?shù)匕傩湛赡苤皇菃渭兊亓私庀拶從康氖菫榱艘种品績r,但至于具體內(nèi)容仍然理解不了。部分購房者開始陷入迷茫他們不禁產(chǎn)生這些疑問:現(xiàn)在的行情該不該買房?買什么樣的房子更加安全?
2.引發(fā)倫理道德問題和法律風(fēng)險
由于“限購令”種種條件束縛,很多人選擇假離婚,以達(dá)到規(guī)避限購政策的目的,這顯然有違倫理道德。而且此種行為往往可能導(dǎo)致一方假戲真做,惡意侵占另一方財產(chǎn),會使當(dāng)事人陷入一定的法律風(fēng)險。
3.可能會繼續(xù)助推一線城市房價
通過一些數(shù)據(jù),我們可以發(fā)現(xiàn),以往當(dāng)深圳、南京等熱門城市限購政策出臺,當(dāng)天的成交量雖出現(xiàn)下滑,但是隨后這類城市成交量甚至超過限購前的成交量。因為這種嚴(yán)厲的限購條件和政策,讓不少人直接失去了購房資格。有些人為了獲取購房資格,會尋找其他資源,使買房代價上升,購買房子的資格本身成為了一項稀缺的指標(biāo)。因此,限購令在某些情況下,會助推房價上漲。
(一)法律性質(zhì)及法律依據(jù)
1.法律性質(zhì)
就房屋限購行為法律屬性而言,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其屬于抽象行政行為。據(jù)《行政訴訟法》及《行政訴訟法解釋》的相關(guān)規(guī)定對抽象行政行為的界定,需要滿足以下三個要素:第一,有約束力;第二,具有普遍性;第三,具備反復(fù)適用性。從“限購令”的特征和效力來看:限購令具有普遍約束性,針對的對象是各省市的不特定購房者,并能被反復(fù)適用。由此可見,房屋限購行為具備抽象行政行為的特征,屬于典型的抽象行政行為。[3]
2.法律依據(jù)缺失
“限購令”作為行政命令,其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于憲法、法律、行政法規(guī),故而執(zhí)行中會被質(zhì)疑其合法性?!读⒎ǚā返?2條規(guī)定,沒有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)依據(jù),地方政府規(guī)章不得設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范。故而房屋限購令法律依據(jù)不足,違反了法律的保留原則。我們只能將其看作是政府為了抑制房價而出臺的樓市調(diào)控政策。
(二)對合同自由的限制
《合同法》第4條規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個人不得非法干預(yù)。”合同自由作為公民的一項民事基本權(quán)利理應(yīng)得到尊重與保護(hù)?!跋拶徚睢鳖C布之后,是否具有締約的自由、與誰締結(jié)契約的自由,已經(jīng)沒有選擇的余地,當(dāng)購房者想要購房時卻發(fā)現(xiàn)自己不符合在限購令要求之下的購房條件而無法購買,顯然限購令不僅違反合同法的規(guī)定.也違背了民法的基本精神。政府為了調(diào)控樓市,可以從宏觀上實施各種金融貨幣政策,限制房產(chǎn)貸款,但不應(yīng)該直接對公民購房訂立合同的自由進(jìn)行限制。[4]
“限購令”的效果是有限的,并不能直接與房價的起落進(jìn)行掛鉤,只有多項政策共同作用,才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,滿足公民的房屋基本住宅需求。
總而言之,限購政策的出臺、實施對抑制我國部分城市房價上漲起到一定的積極作用,彰顯了中央政府對房價調(diào)控的決心。然而,限購政策畢竟是通過行政手段干預(yù)市場,并非長久之計,這就需要因地制宜地對房地產(chǎn)市場施行間接調(diào)控,同時加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),加快城鎮(zhèn)保障性住房及棚戶區(qū)改造住房的建設(shè),進(jìn)一步抑制房價過快上漲。[5]
[1]麥婉華.解限,吹響二三線[J].小康,2015(12):42.
[2]尹伯成,尹晨.樓市健康發(fā)展的合理要求[J].探索與爭鳴,2011(5):53.
[3]李思.限購令的不合法性及根源探析[J].法治視點,2015(1):105.
[4]劉金鑫.房產(chǎn)限購令的法律分析[J].法制博覽,2015(8):233.
[5]鄧柏峻,李仲飛,張浩.限購政策對房價的調(diào)控有效嗎[J].統(tǒng)計研究,2014(11):57.
張惠蓉(1992—),女,漢族,江蘇南通人,法學(xué)碩士,上海海事大學(xué)法學(xué)院,研究方向:國際法。