熊寒晶

(廣東財經(jīng)大學(xué) 廣東 廣州 510000)

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不動產(chǎn)登記審查制度的完善研究
——以審查模式為視角

熊寒晶

(廣東財經(jīng)大學(xué) 廣東 廣州 510000)

我國不動產(chǎn)登記是實質(zhì)審查還是形式審查，是一個長期爭論的問題。從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的需求來看，都迫切要求我們盡快設(shè)計出適合我國國情的登記審查制度。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)實國情和制度環(huán)境下，我國登記制度的審查模式無法簡單地做出非此即彼的選擇，要在現(xiàn)行工作條件和基礎(chǔ)上不斷的探索創(chuàng)新和完善而不是局限于模式和道路的選擇。

不動產(chǎn)登記;審查模式;完善

一、不動產(chǎn)登記審查的主要模式

縱觀世界各國，不動產(chǎn)登記的審查模式大體分為兩種：形式審查和實質(zhì)審查。通常情況下，不動產(chǎn)物權(quán)變動模式與登記審查方式具有一定的對應(yīng)關(guān)系，對于采用物權(quán)登記生效主義、登記簿有公信力登記制度的國家，一般實行實質(zhì)審查。

所謂形式審查，是指登記機(jī)構(gòu)只需審查登記書件是否完備，僅對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行審查，手續(xù)完備、資料齊全、符合形式要件和法定程序性條件的，就認(rèn)定符合登記標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)材料的內(nèi)容進(jìn)行登記。一般認(rèn)為，形式審查主要審查申請材料的完備性，關(guān)聯(lián)性和形式上的合法性，至于材料內(nèi)容是否真實、是否存在實質(zhì)上的瑕疵，則不過問，登記機(jī)構(gòu)也不承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。從各國情況來看，采取形式審查的多是契約登記國家。

所謂實質(zhì)審查，是指登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人提交的登記申請，不僅要審查當(dāng)事人提交登記資料的形式要件是否完備，還要對申請材料的真實性、合法性以及不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因、事實，以及法律關(guān)系的真實性進(jìn)行審查，確定無誤后才能予以登記。如果存在失誤，登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般認(rèn)為，實質(zhì)審查的內(nèi)容包括：審查申請材料的完備性、合法性和真實性。從而地情況看，采取實質(zhì)審查的大多是是托倫斯登記和權(quán)利登記模式國家。

二、我國的立法與實踐情況

我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記的立法關(guān)于登記審查模式的規(guī)定比較概括，既沒有界定什么是形式審查什么是實質(zhì)審查，也沒有明確不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實質(zhì)審查還是形式審查。只是規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在自己的職權(quán)范圍內(nèi)履行審查職責(zé)，盡可能的保證如實、準(zhǔn)確、及時的登記不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項，避免登記錯誤，如《物權(quán)法》規(guī)定的履行查驗證明材料、詢問登記申請人、必要時可以實地查看等職責(zé)。這導(dǎo)致在實踐中各地登記機(jī)構(gòu)對登記審查的標(biāo)準(zhǔn)的把握存在一定的分歧?，F(xiàn)有規(guī)定的模糊性成為引發(fā)審查模式爭議的重要原因。如何把握不動產(chǎn)登記審查的度，如何兼顧等級安全與登記效率，成為不動產(chǎn)登記立法工作的重點和難點。

三、完善我國不動產(chǎn)登記審查制度建議

(一)我國登記審查應(yīng)遵循的原則

1.有區(qū)分性的審查。登記過程中，登記機(jī)構(gòu)主要對材料的完備性負(fù)責(zé)，只要材料齊全，符合法定格式和要求，登記機(jī)構(gòu)就予以登記，若不對土地物權(quán)變動的真實原因進(jìn)行審查。只有在特殊情況下，才可以對物權(quán)變動過程的真實性進(jìn)行審查，其范圍應(yīng)限于與其職責(zé)密切相關(guān)的內(nèi)容，如：權(quán)屬證明材料的合法性、是否符合規(guī)劃等，對這些是想要負(fù)有高度謹(jǐn)慎注意義務(wù)。而對于基礎(chǔ)性民事行為，如身份證明、公章等的真假，則只限于必要的形式審查，負(fù)有一般謹(jǐn)慎注意義務(wù)即可。

2.合理審慎原則。登記機(jī)構(gòu)在其職能和能力范圍內(nèi)，根據(jù)其工作經(jīng)驗，對有關(guān)材料進(jìn)行精神審查，最大限度的保證登記的真實性?；诓牧系牟煌瑏碓?，對登記機(jī)構(gòu)的合理審慎要求應(yīng)有所差異：與登記機(jī)構(gòu)職能密切相關(guān)的材料，如權(quán)利證書等，應(yīng)盡嚴(yán)格審查義務(wù)；對于非職能型材料，如司法文書、身份證、公證書等，則遵循高于一般人的特別注意義務(wù)。對這些材料的審查，不應(yīng)要求其具備專業(yè)的鑒別能力。但是如果根據(jù)普通人的經(jīng)驗應(yīng)能辨認(rèn)真?zhèn)味怯浫藛T未能做到，則應(yīng)視為沒有盡到該義務(wù)。對于已經(jīng)盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)但仍然無法發(fā)現(xiàn)問題的情況，登記機(jī)構(gòu)就不應(yīng)承擔(dān)登記錯誤的責(zé)任。

3.遵循公開正當(dāng)審查程序的原則。從目前登記現(xiàn)狀來看，登記機(jī)構(gòu)基本上都建立了以發(fā)證流程，但一般均未對審查程序作出特別規(guī)定。受工作量壓力、便民及效率要求的影響，審查過程短暫。審查環(huán)節(jié)是登記中的核心環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格以下審查程序：(1)告知。即向申請人闡明提交材料真實性、合法性的義務(wù)及其法律責(zé)任，并由申請人簽字確認(rèn)。(2)查驗。包括查驗登記材料的齊備情況以及查驗登記材料的真實性。查驗中如有疑問的，也要求申請人補(bǔ)充證據(jù)并提供書面說明。必要時可進(jìn)行實地查看，并應(yīng)制作查看筆錄。(3)異議中止。申請人對材料的認(rèn)定存在異議或其他人提出權(quán)屬異議的，應(yīng)終止審查。(4)作出決定。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)就審查結(jié)果作出不予登記或予以登記的決定。

4.兼顧效率與安全原則。為提高登記審查的效率與準(zhǔn)確性，防止公權(quán)力對私權(quán)利的侵犯，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)運用技術(shù)手段是登記審查與登記簿同步化，實現(xiàn)電子登記簿的直觀性、實時性。

(二)下一步工作建議

1.明確登記審查的原則和標(biāo)準(zhǔn)。明確登記的基本原則和標(biāo)準(zhǔn)、工作程序，主要表現(xiàn)為：意識不斷的推動和提高登記機(jī)構(gòu)審查工作質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。通過推廣和應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)設(shè)備等技術(shù)手段對申請人提交證件的真實性進(jìn)行核查，例如，專門的身份證識別儀器對身份證件真?zhèn)芜M(jìn)行甄別；通過與公證機(jī)構(gòu)、民政部門建立網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺對公證文書、結(jié)婚或離婚證書的真?zhèn)?，進(jìn)行查詢。二是規(guī)范登記程序，是否完整地履行了法定必要的登記程序是衡量登記機(jī)構(gòu)是否盡到了合理審慎職責(zé)的重要體現(xiàn)，要規(guī)范必要的工作程序。進(jìn)一步提高登記效率，盡到合理審慎職責(zé)。三是考慮在類型化的基礎(chǔ)上設(shè)計出登記人員的各項具體審查職責(zé)和義務(wù)。

2.推動登記代理制度的建立和完善。建立中介代理制度，把登記中部分的實質(zhì)審查責(zé)任轉(zhuǎn)由中介代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，通過中介代理機(jī)構(gòu)的行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，對有關(guān)權(quán)屬來源材料真實性進(jìn)行實質(zhì)審查，以分擔(dān)登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任。

3.明確登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任和建立登記賠償基金。登記機(jī)構(gòu)對申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利采用什么樣的審查方式，決定了其應(yīng)承擔(dān)怎樣的審查責(zé)任。在國外登記制度中都建立了相應(yīng)的損失賠償機(jī)制，如：托倫斯登記制度國家的登記賠償基金、美國的產(chǎn)權(quán)保險制度等。我國《物權(quán)法》也規(guī)定了登記賠償制度，其中第21條規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向登記錯誤的人追償。實踐中，造成登記錯誤的原因，既包括登記機(jī)構(gòu)工作人員故意以疏忽大意等過錯，也包括當(dāng)事人提供虛假材料欺騙登記機(jī)構(gòu)等情形。只要不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其職能范圍內(nèi)驚到了審慎合理的審查義務(wù)，由于登記機(jī)構(gòu)以外的原因?qū)е碌怯涘e誤的，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)登記錯誤的責(zé)任。如果不問原因一律由登記機(jī)構(gòu)先行賠償，則無形中加大了登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任和工作壓力，也有失公平。因此，有必要通過全國人大對“登記錯誤”進(jìn)行法律解釋，明確登記機(jī)構(gòu)只有在違反謹(jǐn)慎注意義務(wù)、存在明顯過錯的前提下才承擔(dān)過錯責(zé)任，此種過錯責(zé)任的前提是違法法定的注意義務(wù)。同時，建議設(shè)立賠償基金，以保證登記機(jī)構(gòu)賠償義務(wù)及時、有效地履行。

[1]孫憲忠著:《中國物權(quán)法總論(第三版)》，法律出版社2014年版.

[2]孫鵬著:《物權(quán)公示論一一以物權(quán)變動為中心》，法律出版社2004年版.

[3]李昊、常鵬翱等著:《不動產(chǎn)登記程序的制度構(gòu)建》，北京大學(xué)出版社2005年版.

[4]于清林：《論我國不動產(chǎn)登記的審查模式》，法制與社會，2014：5.

[5]胡嵐，丁再昌：《論我國不動產(chǎn)登記的審查制度》，商，2015:8.

熊寒晶(1994-)，女，漢族，湖北人，廣東財經(jīng)大學(xué)碩士研究生在讀，研究方向：法理學(xué)。