(重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院 重慶 400074)

供給側(cè)改革對重慶市城鎮(zhèn)住宅市場的影響研究

王婉瑜

(重慶交通大學經(jīng)濟與管理學院重慶400074)

本文以重慶市城鎮(zhèn)住宅市場為研究對象，在供給側(cè)改革的政策下，對重慶市住宅市場的供給結(jié)構(gòu)展開研究。根據(jù)供需均衡理論，從供給與需求的角度對重慶市近十年來不同類型住宅的施工面積、竣工面積、銷售面積進行研究。利用3σ法則以及MATLAB分析近十年來重慶地區(qū)住宅的供給結(jié)構(gòu)的均衡性。從而從住宅供給的角度對城鎮(zhèn)住宅市場——商品住宅+政府保障性住房提出意見和建議。

城鎮(zhèn)住宅；供給結(jié)構(gòu)；均衡性；供給側(cè)改革

一、研究背景

2016年2月8日，重慶出臺供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案，明確指出去除房地產(chǎn)庫存，并且制定具體目標：兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)；力爭實現(xiàn)農(nóng)民工及外來人口新增購房100萬平方米；發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場，去房地產(chǎn)庫存100萬平方米；全面推行貨幣化安置，去房地產(chǎn)庫存400萬平方米。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心就是千方百計的釋放或創(chuàng)造新的需求，并提供新的供給；從而積極穩(wěn)妥的化解過剩產(chǎn)能將稀缺的資源要素從那些產(chǎn)能嚴重過剩、增長空間有限的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中釋放出來，正是為了優(yōu)化供給端，以提供新的供給，并創(chuàng)造新的需求。因而房地產(chǎn)企業(yè)以及政府也應(yīng)從供需平衡理論和供給側(cè)角度來思考和解決住房市場的庫存問題。

住房市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，住宅市場的健康，穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到整個房地產(chǎn)市場的有效運行。在理論上，住宅市場應(yīng)該處于供需均衡狀態(tài)；但是在實際上，市場運行中存在種種問題，較為突出的有：住宅市場有效需求不足，住房保障制度相對落后，供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住宅市場供給結(jié)構(gòu)不均衡。而在住房供給結(jié)構(gòu)方面的問題主要表現(xiàn)在:不同類型住宅結(jié)構(gòu)均衡性不同，資源配置不合理，用來滿足夾心層以及中低收入群體的廉租房、公租房以及普通商品住宅供給量不足，而需求量并沒有那么高的別墅、高檔公寓供應(yīng)量過剩。目前，我國的供求機制還不健全，存在供給結(jié)構(gòu)不均衡的問題。部分城市高檔商品住宅供給過剩，而普通住宅以及公租房供給不足。城鎮(zhèn)住宅供給在中國是由市場供給與政府供給相結(jié)合，既是拉動經(jīng)濟增長的一大法寶，也是解決、保障困難居民住宅問題的一大利器。然而，我國在近年來部分城市和地區(qū)都出現(xiàn)了保障性住房供給不足，對于中低收入階層保障性住房需求無法滿足；商品性住宅供給偏重于高端商品住宅，導致中低收入人群商品性住宅需求無法滿足等一系列結(jié)構(gòu)性的問題。這種供給結(jié)構(gòu)的失衡必然會影響住宅市場的健康發(fā)展，甚至威脅國家宏觀經(jīng)濟的運作。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

國外對于住宅市場的研究主要集中于供求均衡的研究，L.B.Smith[2](1988)研究了美國住宅市場的模型變化；R.Arnott[3](1999)建立了與房屋質(zhì)量有關(guān)的供求均衡模型?？嘴蟍4](2006)發(fā)現(xiàn)購房者和房地產(chǎn)商會根據(jù)市場和政策等各種因素的對房價走勢的預測，來做出投資選擇或者消費選擇，從而影響房地產(chǎn)市場的供給與需求，進而影響房價。

而國外對于住宅供給結(jié)構(gòu)的研究有：日本通過制定五年計劃來確定住宅供給，將全國分成十個地區(qū)，再將各地區(qū)分為各都道縣府，分別制定五年計劃，在住宅供應(yīng)數(shù)量的統(tǒng)計上，分別統(tǒng)計施工數(shù)量和存量數(shù)量，數(shù)據(jù)更為精確。歐洲國家將低收入家庭住宅供給視為重點關(guān)注對象。歐美國家經(jīng)濟較為發(fā)達，已經(jīng)進入后工業(yè)化時期，新開工住宅的建設(shè)更加注重環(huán)境建設(shè)。歐美新建住宅的關(guān)注點更多的是在住宅的舒適度，住宅的功能和多樣化，以及住宅與自然的和諧統(tǒng)一。

國內(nèi)關(guān)于住宅供給的研究：趙振宇，田金信[5](2007)等用3σ法將住宅市場結(jié)構(gòu)均衡性進行分級，然后進行評價，結(jié)果表明，高檔住宅，別墅供給過剩，普通商品住宅供應(yīng)不足。劉洪玉[8]()在中國住宅市場供給結(jié)構(gòu)分析中將住宅市場分為三大類，并以此為基礎(chǔ)對住宅供給結(jié)構(gòu)進行分析。關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的研究有：徐諾金[6](2015)強調(diào)了新制度供給、新的生產(chǎn)能力和競爭優(yōu)勢的形成，中國要重新回到重視供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路上來。騰泰[7](2013)從供給端定義了經(jīng)濟周期的不同階段，把解決經(jīng)濟周期性衰退的措施歸納為“刺激新供給、創(chuàng)造新需求”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整方法。

由以上論述可知，對于住宅市場的研究多集中于供需結(jié)構(gòu)，供需平衡。而其中對于住宅供給的研究也大多集中在供給的影響因素研究，住宅供給與土地供給的關(guān)系研究，對于供給結(jié)構(gòu)的研究較少。近年來,房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大量庫存，市場供給結(jié)構(gòu)的失衡是造成庫存的一大原因，因此，2016年中央經(jīng)濟局會議提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也是本文研究的重點。

三、現(xiàn)狀分析

(一)重慶市商品房市場現(xiàn)狀分析

直轄市的地位，亮眼的GDP數(shù)據(jù)，三線城市的房價，使得大量的購房者涌入重慶。重慶市長期保持低房價的根本原因，引起了大家的廣泛關(guān)注和熱烈討論。一方面，城市急于快速擴張，推高了土地供應(yīng)量；另一方面，在撫養(yǎng)比高、購房年齡段占比低，購買能力不足，外來人口拉動乏力等因素的因素的影響下，住宅需求總量相當有限。供求關(guān)系的強弱決定了重慶房價始終處于低位，增速緩慢。

重慶市商品住宅市場施工面積遠高于竣工面積和銷售面積，且呈遞增態(tài)勢。施工面積從2006年的6655萬平方米到2013-2015年間翻了三倍之多，而銷售面積從2011.7到4477.71萬平方米，漲幅兩倍多些，但是與在建工程的面積相比還差之甚遠。

重慶市房地產(chǎn)市場住宅開發(fā)投資額在十年間一直呈上升態(tài)勢，從2006年的13638.41億元到2015年年投資額達到64595.24億元。在2009年至2014年五年間增長迅速。不斷上漲的房地產(chǎn)價格強化了房地產(chǎn)市場無序競爭和開發(fā)行為，同時也誘使全社會的投資投機需求在房地產(chǎn)市場展開瘋狂追逐。這種不健康的競爭狀態(tài)導致了房地產(chǎn)的大量庫存。在2015年中央經(jīng)濟工作會議提出去庫存化，房地產(chǎn)去庫存是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個重要方面，是防范，化解區(qū)域性房地產(chǎn)風險和金融風險的重要舉措。重慶市存量房交易量從2005年到2012年呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，每年漲幅達21%，2013年交易量達到峰值2077.67萬平方米，2014年有跌至1513.33萬平方米，與2012年的1517.38基本持平。

依據(jù)去年出臺的《重慶市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》，兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%。2016年成交住宅建設(shè)用地面積915萬m2，較去年減少50萬m2，同比減少5.19%。值得注意的是，2016年規(guī)劃建筑總面積為2054萬m2，而同期住宅成交面積為2123萬m2。

(二)政府保障性住宅

單純依靠市場不能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須依靠政府提供的充足的保障性住房來解決。為了保障和改善民生，促進社會和諧進步，有關(guān)政府部門出臺了一系列的住房政策，例如經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等相關(guān)管理辦法。重慶于2010年2月啟動了大規(guī)模的公租房建設(shè)計劃。重慶公租房的推出，改變了目前中國城市住房供給主要由市場提供的單一供房體系，將住房供給模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ吓c市場供給并舉的雙軌運行機制。公租住房供給體系是政府針對廉租住宅與經(jīng)濟適用型住宅覆蓋不到的一部分住房困難人群而出臺的一種保障性住宅供給體系。

截止到目前為止重慶市主城區(qū)已入住公租房增至15個，全市累計保障住房困難家庭34.6萬戶，90萬余人圓了安居夢。2010年市公租房管理局啟動了首批公租房簽約入住，包括13個已入住公租房項目房源和半島樂園、空港樂園AB區(qū)、美麗陽光家園三期三處新房源，共31217套。

四、關(guān)于重慶市商品房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的建議與優(yōu)化

1.調(diào)整投資建設(shè)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。從市場需求的角度出發(fā)，加大中小戶型，普通商品住宅的投資，對于庫存過多，不好銷售，結(jié)構(gòu)失衡的高檔住宅的投資建設(shè)速度應(yīng)放慢。注重大力發(fā)展解決“夾心層”住房問題的公租房和廉租房。

2.供給端創(chuàng)新，注重產(chǎn)業(yè)升級。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在通過供給端的調(diào)整，尤其是通過技術(shù)創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)性調(diào)整和全要素生產(chǎn)率的提高等措施來實現(xiàn)經(jīng)濟長期均衡增長的目標。如我國目前大力提倡的住宅產(chǎn)業(yè)化，主要通過大量的住宅部品進行現(xiàn)場拼裝，改變了傳統(tǒng)的施工技術(shù)，從而有效地避免了傳統(tǒng)建造方式下存在的人工作業(yè)誤差等問題，有利于保證建筑質(zhì)量，降低現(xiàn)場施工產(chǎn)生的污染、節(jié)約能耗。

3.政府總體調(diào)控，加大改革力度。政府應(yīng)對本地區(qū)住宅市場的開發(fā)和建設(shè)以及未來的發(fā)展起調(diào)控作用，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)用地。近年來各地政府不斷出臺住房政策，應(yīng)對實際情況積極改革，出臺了限購令、二手房交易新政策、房產(chǎn)契稅新政策等一系列政策來調(diào)控市場，探索治理房地產(chǎn)行業(yè)的新途徑。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要立足于中國國情，理論聯(lián)系實際，探索符合中國實際的解決方法。

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