石瓊路

在中國特色的社會(huì)主義制度下，小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)今中國的處境特別的位置，其在法律上一直都不被認(rèn)可?，F(xiàn)實(shí)中大量存在小產(chǎn)權(quán)房帶來了諸多問題，小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配。對此，可以有諸多探討。各方面更應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，科學(xué)把握小產(chǎn)權(quán)房的原因及其困境，建立起農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。

小產(chǎn)權(quán)房土地流轉(zhuǎn)制度合同無效

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房價(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房價(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國法律針對違法建設(shè)的否定性評價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1、嚴(yán)重影響社會(huì)誠信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購房者救濟(jì)途徑非常有限。

2、引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3、造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個(gè)法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會(huì)不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗(yàn)之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會(huì)才能使自己得以永久地存在下去?！币虼?，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時(shí)代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

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