□陳蓓

（四川大學錦城學院 建筑學院 四川成都 611731）

生態(tài)小區(qū)建設經(jīng)濟可行性研究
——以成都市銀杏小區(qū)為例

□陳蓓

（四川大學錦城學院 建筑學院 四川成都 611731）

生態(tài)小區(qū)是城鎮(zhèn)化建設的一種新形態(tài)，對生態(tài)小區(qū)建設項目進行經(jīng)濟可行性分析是確定項目可行性的重要部分。本文對銀杏生態(tài)小區(qū)項目進行區(qū)域分析和經(jīng)濟測算，從市場供求與現(xiàn)狀分析、概預算可行性方面進行探討和論證，得出了項目的經(jīng)濟合理性。并對如何提升該生態(tài)項目經(jīng)濟效益問題提出了合理化的建議。

生態(tài)小區(qū);市場分析;經(jīng)濟可行性

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，對綠色生態(tài)住宅小區(qū)需求逐漸增多，要求住房的品質(zhì)高端且多樣化，綠色、生態(tài)、宜居、養(yǎng)老功能等多樣化成為大眾居業(yè)的主要目標，綠色生態(tài)住宅成為改善人們生活質(zhì)量、提高生活品質(zhì)的首要選擇。銀杏生態(tài)住宅小區(qū)項目位于成都市，規(guī)劃用地屬性為商業(yè)用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地，是開發(fā)建設中高檔綜合生態(tài)商住社區(qū)的理想地段。加之城鎮(zhèn)化建設已經(jīng)成為當今重要的社會現(xiàn)象，伴隨著城鎮(zhèn)化節(jié)奏的提升，在大都市地區(qū)不斷產(chǎn)生出新的城市形態(tài)，生態(tài)住宅小區(qū)就是這種城鎮(zhèn)化發(fā)展與社會進步之時產(chǎn)生的新形態(tài)。

1 銀杏生態(tài)小區(qū)地塊介紹

該項目地塊東臨驛都大道，西臨望江賓館，南臨萬科金潤華府項目，北臨東大街東延線。經(jīng)濟可行性分析重點針對擬建項目的投資進行科學的投資估算和效益分析，為生態(tài)小區(qū)建成提供明確科學的理論依據(jù)。前期策劃和經(jīng)濟可行性分析可以保證投資估算方向正確，保證生態(tài)小區(qū)建設項目的建成。

1.1 生態(tài)平衡的規(guī)劃原則

綠色生態(tài)小區(qū)設計要遵循生態(tài)平衡原則，必須考慮整個生態(tài)系統(tǒng)的布局，包括與自然元素的協(xié)調(diào)，保留寬闊的空間用于綠化。多用高大喬木、低矮灌木形成錯落有致的小區(qū)園林景觀。還要利用植物的群落特征調(diào)節(jié)生態(tài)平衡。還可以利用生態(tài)小區(qū)的自然地形、地貌和水系，形成山水林人和諧相處生態(tài)宜居環(huán)境。將生態(tài)平衡作為重要的原則和目標進行生態(tài)小區(qū)景觀設計、施工管理，真正實現(xiàn)生態(tài)小區(qū)綠色持續(xù)發(fā)展。

1.2 以人為本的規(guī)劃依據(jù)

生態(tài)住宅小區(qū)建設應以人為中心，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境，滿足對生活品質(zhì)提升的需求。銀杏生態(tài)小區(qū)的規(guī)劃設計對業(yè)主來源進行層面的劃分，充分考慮了宜居宜生的原則，又充分考慮了開發(fā)商與施工方的社會利益，在居住與開發(fā)之間達到供求平衡，同時也為社會環(huán)境、自然環(huán)境建立了平衡的紐帶，為生態(tài)小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造綠色生態(tài)健康的生活居住條件。

2 銀杏生態(tài)小區(qū)市場供給與需求現(xiàn)狀分析及預測

目前市場上更多的開發(fā)商都選擇了開發(fā)建設低檔位的住房，這樣有兩個好處：一是符合國家的政策調(diào)控，不至于碰撞政策紅線；二是有剛需購房者的購房保證，與之相反的恰好是生態(tài)綠色住房建設具有巨大的發(fā)展空間。高檔生態(tài)住房建設需要有雄厚的資金實力，需要強有力的質(zhì)量保證，綜合多方面的原因和條件限制，所以綠色生態(tài)小區(qū)住房建設的競爭供不應求。

3 銀杏小區(qū)項目建設經(jīng)濟可行性分析

3.1 投資估算與資金籌措

總投資估算匯總表如下：

表1 ：總投資估算匯總表

假設，經(jīng)濟適用住房售價7 500元/m2；改善性居住房售價10 000元/m2。

經(jīng)濟適用房銷售額：7 500*102 450=768 375 000元

改善性住房銷售額：10 000*97 536=975 360 000元

營業(yè)稅：3%*768 375 000=23 051 250元

3%*975 360 000=29 260 800元

教育費附加：29 260 800*3%=877 824元

城市維護建設稅：29 260 800*7%=2 048 256元利潤：

975 360 000-6 827 520-2 438 400-17 556 480-34 137 600-146 304 000-263 347 200-109 245 755-2 200 000-29 260 800-4 242 816=359 799 429元，約3.6億元

企業(yè)所得稅（稅率按33%計算）：33%*359 799 429= 118 733 812元

稅后利潤：359 799 429-118 733 812-877 824-2 048 256=238 439 537元，約合2.4億元。

3.2 效益分析3.2.1 財務分析

銷售收入分析

根據(jù)分析確定本項目的價格。采用均價對多層住宅和高層住宅建筑進行銷售，均價定位10 000元/ m2，停車位按7.5萬～9萬元/個。

該項目所有住房修建好之后都用于出售，全部為住房面積，出售面積為97 536m2，停車位880個。

生態(tài)小區(qū)項目立項審批后開始進行預售，銷售計劃依據(jù)項目實施的進度開展，施工建設與銷售同步進行。

總成本費用

總成本投資和運營費用構(gòu)成該項目的總成本費用，項目開發(fā)經(jīng)營過程中的管理費用和銷售費用構(gòu)成改項目建設開發(fā)的運營費用，并按銷售收入的1%計取。即需要支付的總成本費用為975.36萬元。

3.2.2 盈虧平衡分析

盈虧平衡點=30 700/(97 536-31 249-3 438.17) =35 615/67 226=48.83%

經(jīng)測算，項目盈虧平衡點為48.83%，即銷售收入或售房量達到48.83%時，項目可保本。當年凈現(xiàn)金流量=2-1+1 118.52/8 123.15=1+0.137=1.137（年）

結(jié)束語

成都市銀杏生態(tài)小區(qū)的建設從規(guī)劃設計，前期策劃、周圍公共設施的建設、綠化帶的設計等方面始終貫穿綠色小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的思路，融入生態(tài)小區(qū)獨特的設計理念，為業(yè)主提供舒適健康的生活環(huán)境，作為小區(qū)所在地的特色項目，銀杏生態(tài)小區(qū)的建成將給當?shù)貛砜捎^的社會效益和經(jīng)濟效益。通過分析生態(tài)小區(qū)的建設背景，以及對成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進行分析預測，認為該生態(tài)小區(qū)項目建設是必要的。生態(tài)小區(qū)的設計與開發(fā)全程文明施工，通過采用符合規(guī)定的措施最大程度的保護周圍環(huán)境。銀杏生態(tài)小區(qū)建成后將會對當?shù)丨h(huán)境的影響和市容市貌的美化帶來巨大好處，從環(huán)境效益來說本項目建設是可行的，通過經(jīng)濟估算和效益分析，該項目的投資決算也是可行的。

[1]李樂.試析城市生態(tài)住宅小區(qū)建設[J].建筑設計管理,2015(07).

[2]史林林,張子平,馬宏權(quán),王萍.綠色建筑住宅小區(qū)的費效比分析[J].建筑節(jié)能,2012(01).

[3]王麗潔,姜允芳.對生態(tài)小區(qū)綠化設計的思考[J].四川建筑科學研究,2009(04).

[4]錢怡佳,楊新海.從規(guī)劃控制要素談綠色生態(tài)住區(qū)規(guī)劃管理的探索[J].蘇州科技學院學報(工程技術(shù)版),2015(03).

1004-7026（2017）1-0070-01

TU984.12

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.46

四川省教育廳自然科學課題項目編號：17ZB0252

陳蓓 (1981-)，女，碩士，講師，從事生態(tài)環(huán)境保護、工程項目管理方面的研究。