□靳海霞

（山西農(nóng)業(yè)大學信息學院 山西 太谷 030800）

綜合用地價格評估研究
——以廊坊市文安縣為例

□靳海霞

（山西農(nóng)業(yè)大學信息學院 山西 太谷 030800）

綜合用地估價在我國城鎮(zhèn)用地估價實踐中大量出現(xiàn)，對其理論和實踐的研究顯得尤為重要。本文以廊坊市文安縣土地規(guī)劃用途為商住混用的綜合用地為例，采用基準地價分類修正法和假設開發(fā)修正法進行估價測算，最后加權得到待估宗地單位面積地價1 355.99元/m2。通過實證分析，為綜合用地估價提供一定參考。

綜合用地曰價格曰評估曰廊坊市

引言

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和土地集約節(jié)約利用的推進，綜合用地在城鎮(zhèn)用地中的比例和地位不斷上升，其價格評估也越來越受到重視。目前國內(nèi)外對單一用途宗地價格評估的理論和方法趨于成熟，而綜合用地由于其高價值性、用途復雜、功能多樣等缺乏統(tǒng)一的理論和方法[1-3]。本文以河北省廊坊市文安縣一宗商住混用的綜合用地為例，采取適當?shù)姆椒ㄔu價，對實際中類似土地估價提供參考。

1 估價對象描述

根據(jù)委托方提供資料和實地調(diào)查，該宗地位于文安縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，為文安縣土地儲備中心儲備土地，土地所有權屬為國家所有，估價設定土地用途為住宅、商業(yè)用地，估價設定出讓土地使用年限為住宅70年、商業(yè)40年。估價對象東、南、西、北均為泗各莊村土地，土地使用權面積492.19m2（折合0.5hm2），期中規(guī)劃住宅用地393.79m2，商業(yè)用地98.4m2。規(guī)劃容積率1.3～2.4，建筑密度臆35豫，綠地率逸30豫。至估價基準日2015年11月20日，估價對象來源合法，產(chǎn)權清楚無他項權利限制。

2 綜合用地地價影響因素說明

綜合用地地價影響一般因素包括地理位置、城鎮(zhèn)發(fā)展與交通改善情況、地區(qū)經(jīng)濟增長和規(guī)劃稅收等因素。區(qū)域因素包括區(qū)位狀況、區(qū)域基礎設施完備度、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣和規(guī)劃限制等。個別因素為待估宗地位于文安縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，待估宗地的規(guī)劃用途為商住混合用地，北側臨近迎賓大道，道路紅線寬度50米，土地面積為492.19m2，形狀規(guī)則，地面較為平坦，地基條件一般，容積率1.3～2.4。宗地外圍現(xiàn)已達到“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃氣），宗地內(nèi)場地平整。

3 估價過程

3.1 基準地價分類修正法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）與《廊坊市基準地價體系更新結果報告》（文安篇）：P待估宗地地價越P級別基準地價伊K1伊（1依移K）伊K2伊 K3+M

式中： K1冥冥期日修正系數(shù)

K2冥冥容積率修正系數(shù)

K3冥冥使用年限修正系數(shù)

移K冥冥影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和

M冥冥開發(fā)程度修正值其中，基準地價估價基準日為2011年1月1日，各類用地的土地使用年限均為法定最高出讓年限。根據(jù)文安縣城區(qū)土地級別與基準地價圖，確定估價對象所在區(qū)域土地級別為IV級。住宅用地基準地價360元/m2，商業(yè)用地基準地價375元/m2。

（1）期日修正系數(shù)（K1）：根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，廊坊市2011年第一季度住宅用地地價指數(shù)926，商業(yè)用地地價指數(shù)1 045，廊坊市2015年第三季度住宅用地地價指數(shù)為924，商業(yè)用地地價指數(shù)1 059，因此住宅用地地價修正系數(shù)924/926=0.9 978。商業(yè)用地地價修正系數(shù)1 059/1 045=1.0 134。

（2）容積率修正（K2）：根據(jù)最有效利用原則，設定估價對象容積率2.4。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，容積率修正系數(shù)住宅用地1.24，商業(yè)用地1.32。

（3）土地使用年限修正（K3）：估價對象設定年期與基準地價所對應的年期一致，均為法定最高年限，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，因此住宅用地和商業(yè)用地修正系數(shù)均為1。

（4）個別因素系數(shù)：估價對象宗地形狀為規(guī)則，面積充分滿足布置，根據(jù)個別因素修正系數(shù)表，個別因素修正系數(shù)為0.015。

（5）開發(fā)程度修正：估價對象實際和設定開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通燃氣），宗地紅線內(nèi)場地平整（中配置），基準地價設定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（（通路、通電、通上水、通訊、通下水）及宗地紅線內(nèi)場地平整（中配置）。因此，估價對象開發(fā)程度修正為通燃氣（中配置）=36元/m2。

（6）區(qū)域因素修正：估價對象處于文安縣城區(qū)四級住宅用地和商業(yè)用地范圍內(nèi)，宗地分值為43.092，根據(jù)級別用途修正幅度區(qū)間，宗地修正幅度為0.16。

（7）宗地價格修正測算：

住宅用地地價=360伊0.9978伊（1+0.015+0.16）伊1.24伊1+36=559.37元/m2

商業(yè)用地地價=375伊1.0134伊（1+0.015+0.16）伊1.32伊1+36=625.42元/m2

（8）基準地價綜合地價確定：

按照系數(shù)面積分攤算法，估價對象總用地面積為492.19m2，其中住宅用地393.79m2，商業(yè)用地98.4m2，故住宅、商業(yè)用地面積分攤系數(shù)為80.01%和19.99%，綜合地價為：559.37伊80.01%+625.42伊19.99%=572.58元/m2

3.2 假設開發(fā)修正法

假設開發(fā)修正法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格（開發(fā)價值）的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關稅費后的價格余額。

土地價格=項目總開發(fā)價值-建造總成本-利息-利潤-銷售費用

（1）項目總開發(fā)價值

通過市場比較法確定估價對象住宅平均售價4 600元/m2，商業(yè)用房平均售價6 000元/m2。根據(jù)估價設定容積率和扣除公建及銷售損失5%，住宅用地可銷售面積為897.84m2，商業(yè)用地可銷售面積224.35m2，共計1 122.19m2。住宅用地開發(fā)總價值：897.84伊4 600= 413.01萬元，商業(yè)用地開發(fā)總價值：224.35伊6 000= 134.61萬元，總開發(fā)價值為547.62萬元。

（2）建造總成本

建造成本采用河北省現(xiàn)行工程概預算標準以及廊坊市類似房地產(chǎn)開發(fā)狀況確定。

淤建筑安裝工程費：2 000元/m2

于紅線內(nèi)基礎設施建設費按建筑安裝工程費的15%計：2 000伊15%=300元/m2

盂專業(yè)費按建筑安裝工程費、紅線內(nèi)基礎設施建設費之和的10%計：

（2 000+300）伊10%=230元/m2

榆不可預見費按建筑安裝工程費、紅線內(nèi)基礎設施建設費及專業(yè)費之和的5%計：(2 000+300+230)伊5%=126.50元/m2

虞建筑物開發(fā)成本：建筑安裝工程費+紅線內(nèi)基礎設施建設費+專業(yè)費+不可預見費=2 000+300+ 230+126.50=2 656.50元/m2

愚建造總成本：1 181.26伊2 656.50=313.80萬元

（3）利息：包括地價款和建筑總成本，按復利計算：地價伊[(1+4.35%)1-1]+313.80伊[(1+4.35%)1/2-1]= 0.0435地價+6.75

（4）利潤：按預付總資本的23%計：地價伊23%+ 313.80伊23%=0.23地價+72.17

（5）銷售、交易階段稅費：按總開發(fā)價值的8.805%計:547.62伊8.805%=48.22萬元

（6）管理費：按建筑物總成本的3%計：13.80伊3% =9.41萬元

（7）地價確定：地價=547.62-313.80-（0.0435伊地價+6.75）-（0.23伊地價+72.17）-48.22-9.41

地價=76.38萬元

土地單價=76.38萬元衣492.19m2=1551.84元/m2

4 估價結果

由于廊坊市基準地價實施距估價基準日時間較長，修正結果有所偏差，權重取0.2。假設開發(fā)修正法各參數(shù)取值依據(jù)較充分，權重取0.8。取兩種方法的加權平均值作為最終估價結果。

宗地單價為 572.58伊0.2+1551.84伊0.8越1355.99元/平方米（折合90.40萬元/667m2）

總價為1 355.99伊492.19越66.74萬元

以上兩種方法測算綜合用地價格，從不同角度反映了估價對象的價格水平，基準地價分類修正法雖然應用比較簡便，但在實踐過程中，應準確把握該方法的適用范圍，對于基準地價更新比較滯后的地區(qū)，應根據(jù)市場發(fā)育實際情況進行相應修正。假設開發(fā)修正法市場資料較易獲取，但實踐中只有在市場資料充分且已有評估類似項目經(jīng)驗的基礎上，運用此法才能準確地把握評估結果。

[1]于海清.城鎮(zhèn)綜合用地估價理論與方法[D].河南大學碩士學位論文，2009，5.

[2]周濱杰，司幸麗，甘淑，等.土地估價原理應用-以勐?？h打洛鎮(zhèn)商業(yè)用地（兼容住宅用地）土地價格為例[J].價值工程，2016(3)：64-66.

[3]黃森林.城市綜合用地地價評估方法研究及應用[D].江西農(nóng)業(yè)大學碩士論文，2011，5.

1004-7026（2017）1-0036-02

F301.24

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.022

靳海霞（1988-），女，山西晉城人，助教，碩士，主要從事土地估價等教學工作。