廖凱兒，湯江龍

(東華理工大學(xué)測(cè)繪工程學(xué)院，江西南昌330013)

小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新及問題研究

廖凱兒，湯江龍

(東華理工大學(xué)測(cè)繪工程學(xué)院，江西南昌330013)

利用實(shí)證研究法探索針對(duì)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法，為樣本稀少的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估提供參考.提出的方法突破了傳統(tǒng)方法在小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的限制，克服了樣本資料缺乏等問題，豐富和完善基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系.結(jié)果提出的方法來降低樣本缺失對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果的影響，對(duì)完善我國基準(zhǔn)地價(jià)體系有重要意義.

小城鎮(zhèn)；基準(zhǔn)地價(jià)；樣本

1 小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)際操作問題

1.1 土地交易類型單一，樣點(diǎn)稀少

小城鎮(zhèn)土地交易類型單一，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地相互交錯(cuò)，且流動(dòng)性、效益較低.部分樣點(diǎn)地價(jià)在統(tǒng)計(jì)的過程中，受人為因素的影響較大，異常樣點(diǎn)數(shù)據(jù)較多，導(dǎo)致可利用的有效樣點(diǎn)相對(duì)較少.欠發(fā)達(dá)地區(qū)小城鎮(zhèn)工業(yè)相對(duì)落后，使得小城鎮(zhèn)工業(yè)樣點(diǎn)呈現(xiàn)“少”、“散”、“差”的特點(diǎn)[1－5].

1.2 評(píng)估資料少且資料采集不易

小城鎮(zhèn)土地交易量少導(dǎo)致樣點(diǎn)資料較少，且因其土地交易管理落后，土地市場發(fā)育不完全，土地市場交易不合理導(dǎo)致土地價(jià)格存在極大的隨意性，收集的交易類型單一[6－8].

由于基準(zhǔn)地價(jià)更新入戶調(diào)查涉及租戶或房主的個(gè)人利益，導(dǎo)致資料存在一定的虛假性.且資料收集涉及工商、交通、國土、教育、房管等眾多部門，收集過程復(fù)雜，且每個(gè)部門統(tǒng)計(jì)口徑不一致，導(dǎo)致同一個(gè)因素因子存在多個(gè)不同的數(shù)據(jù)，給定級(jí)資料的收集帶來極大的不便.

1.3 影響地價(jià)因素考慮不全面，權(quán)重設(shè)定準(zhǔn)確性低

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各因素對(duì)地價(jià)的影響會(huì)隨之改變，用常規(guī)方法對(duì)各個(gè)小城鎮(zhèn)做地價(jià)更新，不能客觀的反應(yīng)其價(jià)格水平.小城鎮(zhèn)土地定級(jí)過程中，因子因素選取沒有結(jié)合實(shí)際情況，采用常規(guī)的因子因素進(jìn)行分等定級(jí)，因子因素權(quán)重賦值過程存在較大的不確定性和人為性[9－12].在賦值過程中，其所確定權(quán)重的準(zhǔn)確性在很大程度上依賴于專家的水平，但實(shí)際工作中無法邀請(qǐng)到對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作很了解的專家，因此，由這種方法確定的因素因子體系權(quán)重值存在極大的不科學(xué)性.

2 評(píng)估方法

本文提出了小城鎮(zhèn)一體化基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方法.小城鎮(zhèn)一體化是指在城鎮(zhèn)分布密集的地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)和空間地域上有較大聯(lián)系.并且在當(dāng)前城鎮(zhèn)一體化和城市化進(jìn)程加快的背景下，小城鎮(zhèn)與相鄰城鎮(zhèn)的一體化程度越來越高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加迅速.在小城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的過程中，將小城鎮(zhèn)分為重點(diǎn)城鎮(zhèn)和一般城鎮(zhèn).重點(diǎn)城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施較為完善、土地市場發(fā)育較為完全、土地功能分區(qū)較為明顯的城鎮(zhèn)；一般城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱、基礎(chǔ)設(shè)施不完全、土地評(píng)估樣本缺乏、土地功能分區(qū)混亂的城鎮(zhèn).在各城鎮(zhèn)相對(duì)獨(dú)立的定級(jí)估價(jià)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)重點(diǎn)城區(qū)和一般城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的銜接，建立區(qū)域一體化土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)體系.并將區(qū)域城鎮(zhèn)看作一個(gè)小城鎮(zhèn)，對(duì)其進(jìn)行分等定級(jí)，綜合評(píng)定土地質(zhì)量.在各小城鎮(zhèn)樣點(diǎn)地價(jià)平均值和分等指數(shù)的基礎(chǔ)上建立回歸模型測(cè)算各城鎮(zhèn)商住工用地地價(jià).

3 實(shí)證研究

3.1 研究區(qū)概況

浮梁縣地形地貌以山和丘陵為主，東、西、北三面為山地.境內(nèi)群山縱橫，崗巒起伏.浮梁縣屬安徽省黃山和江西省懷玉山余脈與鄱陽湖平原過渡地段.全鎮(zhèn)總面積134km2，轄2個(gè)居委會(huì)、14個(gè)村委會(huì).近年來，全縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地交易市場逐步擴(kuò)大，而其管轄的小城鎮(zhèn)由于長期缺乏科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，各類用地價(jià)格存在較大主觀因素，為整頓土地交易市場急需建立科學(xué)合理的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，為全縣額經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ).

3.2 結(jié)果與分析

3.2.1 因素因子選擇及權(quán)重確定.因子因素的確定須選擇指標(biāo)值變化范圍大，能反映土地質(zhì)量差異的因素因子.選擇對(duì)小城鎮(zhèn)土地級(jí)別有重要影響的因子因素.另外，選擇覆蓋面廣，其指標(biāo)能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等別差異；避免人為主觀任意性，選擇可以獲取資料的因素、因子和子因子.分等因素、因子體系及權(quán)重見表1.

3.2.2 因子指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化.根據(jù)實(shí)際情況，研究對(duì)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、繁華程度、人口狀況、交通條件采取極大值標(biāo)準(zhǔn)化；區(qū)位條件因子則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化.各鎮(zhèn)因子因素分等綜合分值計(jì)算結(jié)果見表2；各鎮(zhèn)分等綜合分值見表3.

表1 因子因素權(quán)重表Tab.1 Factor weighting table

表2 綜合分值計(jì)算結(jié)果表Tab.2 Comprehensive score calculation result table

1)極大值標(biāo)準(zhǔn)化:fi＝100×Ai/max(Ai)

其中:fi表示i城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化值；Ai表示i實(shí)際值；

2)極值標(biāo)準(zhǔn)化:fi＝100×(Ai－Amin)/(Amax－Amin)

其中:fi表示i城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化值；Ai表示i實(shí)際值；Amin表示i指標(biāo)值的最小值；Amax表示i指標(biāo)值的最大值.

3.2.3 綜合分值計(jì)算.各小城鎮(zhèn)分等的綜合分值采用加權(quán)求和法計(jì)算式(1)各鎮(zhèn)因素、因子分等綜合分值計(jì)算結(jié)果見表2；各鎮(zhèn)分等綜合分值排序見表3.

其中:Sf表示f城鎮(zhèn)土地綜合指數(shù)；fk表示f城鎮(zhèn)k類因子標(biāo)準(zhǔn)化值；pk表示k類因子權(quán)重值；n表示因素個(gè)數(shù).

3.3.3 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算.在中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，把中心城區(qū)當(dāng)做一個(gè)小城鎮(zhèn)，與其他小城鎮(zhèn)作為同一個(gè)區(qū)域分等.鵝湖、蛟潭、經(jīng)公橋、三龍四個(gè)鎮(zhèn)土地利用分異差異較小，因此在土地分等中每個(gè)鎮(zhèn)只分成只作為一個(gè)土地級(jí)別.

地價(jià)測(cè)算采用各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)與各鎮(zhèn)分等綜合分值之間建立回歸模型.根據(jù)回歸分析建立的商住宅工用地基準(zhǔn)地價(jià)模型見式(2)～式(3)；商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)見表4.

表3 各鎮(zhèn)分等綜合分值表Tab.3 Classification of towns comprehensive score table

表4 各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)表 元/m2Tab.4 Towns commercial，residential and industrial land measure benchmark land price tableyuan/m2

4 結(jié)束語

我國小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)研究起步晚，目前還處于發(fā)展階段，大多數(shù)小城鎮(zhèn)土地市場缺乏管理，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果缺乏利用.在小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，可將周圍較發(fā)達(dá)地區(qū)、樣點(diǎn)較多的城鎮(zhèn)與小城鎮(zhèn)進(jìn)行整體的評(píng)估，可以避免實(shí)際操作過程中樣點(diǎn)較少的不足.我國小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)研究起步晚、研究少，目前國內(nèi)小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)研究尚處于研究階段還不夠完善，本文提出的方法也只是一種探索性的嘗試.在土地市場發(fā)展較弱后的區(qū)域及樣點(diǎn)稀少的區(qū)域，如何進(jìn)一步提高該方法的適用性今后研究應(yīng)重點(diǎn)解決的問題.同時(shí)，如何提高基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的科學(xué)性和合理性是今后研究重點(diǎn)解決的問題.

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責(zé)任編輯:高 山

Study on Benchmark Land Price Update and Some Problems in Small Towns

LIAO Kaier，TANG Jianglong
(College of Geometrics，East China Institute of Technology，Nanchang 330013，China)

The empirical research is used to explore the benchmark land price evaluation method in small towns so as to provide a reference for the benchmark land price evaluation with scarce samples in small towns.The proposed method breaks through the limitation of traditional methods of benchmark land price evaluation in small towns，overcomes the scarcity of sample data，enriches and improves the benchmark land price evaluation system.The proposed method can reduce the effect of sample scarcity on land price evaluation and is of significance to improve the benchmark land price system in China.

small towns；benchmark land price；sample小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展加快了中國城市化進(jìn)程的步伐.近年來在我國新農(nóng)村建設(shè)城鄉(xiāng)一體化、新型工業(yè)化和重大工程建設(shè)等區(qū)域政策的推動(dòng)下，縣域經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，帶動(dòng)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場的發(fā)育，特別是土地交易日趨活躍和毗鄰農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也逐步增長，因此，建立科學(xué)合理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系顯得尤為重要和迫切.小城鎮(zhèn)土地市場發(fā)育較弱，市場體系不完全，為了促進(jìn)小城鎮(zhèn)土地市場有序發(fā)展，中小城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)更新研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.為此本文提出小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估操作過程中的難題并提出小城鎮(zhèn)一體化評(píng)估的方法，對(duì)規(guī)范小城鎮(zhèn)土地市場具有重要意義.

F293.2

A

1008－8423(2017)01－0111－03

10.13501/j.cnki.42－1569/n.2017.03.025

2016－10－26.

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(41201118)；江西省研究生創(chuàng)新專項(xiàng)基金(YC2015－S266).

廖凱兒(1994－)，女，碩士生，主要從事土地利用規(guī)劃的研究.