【摘要】社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人們的經(jīng)濟(jì)水平得到了顯著的提升，在城市居民對(duì)住房的數(shù)量需求不斷提升的情況下，各房地產(chǎn)企業(yè)不斷地增加居民住宅的建設(shè)。過高的住宅需求和有限的房地產(chǎn)資源的矛盾也日益增加，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)象。為了能夠保持房地產(chǎn)市場的平衡，相關(guān)部門就必須要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，利用各種方法和手段將房地產(chǎn)價(jià)格控制在較為合理的范圍之內(nèi)。本文首先分析了宏觀調(diào)控視角下的房地產(chǎn)價(jià)格，然后分析了宏觀調(diào)控視角下的房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)者提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；新測度

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程當(dāng)中，房價(jià)往往會(huì)受到多種因素的影響，而不同因素的變化也會(huì)使房價(jià)發(fā)生上漲或者下跌等的具體情況。在人們需求大幅度減少的情況之下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)相應(yīng)的下跌。而在人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求不斷提高，且房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況之下，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)較大的增長。另外，其他的土地資源價(jià)格、市場變化、經(jīng)濟(jì)政策，以及國家宏觀調(diào)控制度的改進(jìn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌產(chǎn)生相應(yīng)的影響。因此，相關(guān)人員就必須要求他加強(qiáng)對(duì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的各種因素的研究。

1、宏觀調(diào)控視角下的房地產(chǎn)價(jià)格

社會(huì)的發(fā)展和人們需求的提高為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大提供了良好的條件，在此情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展著。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，往往存在著房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的現(xiàn)象，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)必須要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)給我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定程度的不良影響。因此，相關(guān)部門就必須要對(duì)房地產(chǎn)市場當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行深入的研究分析，全面地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的預(yù)測，然后制定一系列有效的調(diào)控制度和體系，最大限度的解決和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的問題和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由于我國的房地產(chǎn)價(jià)格研究與先進(jìn)國家存在著較大差距，因此，在實(shí)際的研究和宏觀調(diào)控的過程當(dāng)中，可以充分的引進(jìn)先進(jìn)的研究方法和調(diào)控制度。為了將房地產(chǎn)市場對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響控制在較為合理的范圍之內(nèi)，相關(guān)部門必須要建立較為完善的內(nèi)部調(diào)控機(jī)制，不斷的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場當(dāng)中的需求和供應(yīng)的關(guān)系。為了使整體的房地產(chǎn)價(jià)格的均衡性不斷提高，相關(guān)人員還必須較全面加強(qiáng)對(duì)外匯儲(chǔ)備調(diào)整、宏觀調(diào)控政策、利率、成本等各種影響因素的重視。

2、宏觀調(diào)控視角下的房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素

宏觀調(diào)控視角下的房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素比較多，但其中有三點(diǎn)最為顯著，分別是需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)、房地產(chǎn)的成本變化和政策物價(jià)變化，下文對(duì)之進(jìn)行詳細(xì)論述：

2.1需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)

在實(shí)際的房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程當(dāng)中，當(dāng)人們的需求發(fā)生一系列變化之后，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之出現(xiàn)上漲或者下跌的現(xiàn)象。例如，某區(qū)域的人均儲(chǔ)蓄余額為可支配收入的四倍，而當(dāng)該地區(qū)的可支配余額發(fā)生1%的增長之后，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之出現(xiàn)0.6956%的上漲。這時(shí)，收入就成為該地區(qū)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素。在對(duì)某區(qū)域的房價(jià)進(jìn)行有效判斷的過程當(dāng)中，相關(guān)人員可以充分的參考房價(jià)收入比，即居民年收入和住房價(jià)格的比例，這樣能夠得出最接近實(shí)際情況的數(shù)值。然后通過對(duì)數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步的分析，就能夠有效地判斷出未來該區(qū)域的房價(jià)會(huì)持續(xù)走高，還是會(huì)出現(xiàn)一定程度的下跌。另外，區(qū)域內(nèi)的收入分配情況也會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。例如，某地區(qū)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的不平衡收入分配的問題，而該地區(qū)收入較高的階層選擇通過房地產(chǎn)投資來增加收益，這就會(huì)使得該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)的快速增長。在這種趨勢不斷加深的情況之下，該地區(qū)的貧富懸殊差距也會(huì)不斷的增加。因此，相關(guān)部門就必須要采取有效的方法加快房地產(chǎn)的投資品屬性全面向消費(fèi)品屬性不斷轉(zhuǎn)變的進(jìn)程，然后有針對(duì)性的對(duì)該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行一系列的優(yōu)化調(diào)整。

2.2房地產(chǎn)的成本

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程當(dāng)中，當(dāng)房地產(chǎn)的成本出現(xiàn)大規(guī)模上漲之后，企業(yè)為了通過銷售房地產(chǎn)而有效地提升自身的經(jīng)濟(jì)收益，就會(huì)選擇全面的提升房地產(chǎn)的價(jià)格。例如，某區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格出現(xiàn)（X10）的增長，將會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格彈性出現(xiàn)0.089的變化，而整體建筑成本出現(xiàn)（X9）的變動(dòng)，將會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格彈性發(fā)生0.2616的增長。也就是說，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過程當(dāng)中土地價(jià)格占據(jù)的比例相對(duì)較高，但建筑成本的提高將會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模的增長。

2.3政策物價(jià)因素

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)除了受到需求關(guān)系和成本增長的影響之外，還會(huì)隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的變化而發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。例如，國家全面的加強(qiáng)土地的分配和調(diào)控；為了有效的抑制各種投機(jī)活動(dòng)，而加強(qiáng)對(duì)金融市場的管理和控制；充分的引進(jìn)外國傳導(dǎo)機(jī)制來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控；結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況對(duì)貨幣的整體供應(yīng)量進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生間接的影響。另外，在整體的物價(jià)水平發(fā)生一定程度的變化之后，人們也會(huì)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)的購買需求，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)隨之做出調(diào)整。例如，當(dāng)物價(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲之后，大部分的人將會(huì)增加生活必需品的購買量，從而會(huì)使得房產(chǎn)的需求大幅度減少。為了有效地降低通貨膨脹而給造成經(jīng)濟(jì)損失，大部分的人會(huì)選擇通過增加房產(chǎn)購買的方式來實(shí)現(xiàn)人民幣的保值。

結(jié)語：

綜上所述，利用宏觀調(diào)控的方法來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整并非一朝一夕就能夠完成，需要通過長時(shí)間的研究和努力，還必須要不斷的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的關(guān)注。隨時(shí)根據(jù)市場和需求的情況調(diào)整宏觀調(diào)控政策，并且持之以恒的開展各項(xiàng)宏觀調(diào)控工作，才能夠達(dá)到控制房地產(chǎn)價(jià)格的目的。在對(duì)不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的過程當(dāng)中，相關(guān)部門必須要充分的了解地域的差異和本區(qū)域的實(shí)際情況，然后再進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控制度的制定。這樣能為房地產(chǎn)市場和社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展提供良好的保障。

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