【摘要】隨著我國經(jīng)濟進步與科學(xué)技術(shù)的提高，許多行業(yè)都得到了很大的發(fā)展，而作為解決我國人口問題的重要行業(yè)房地產(chǎn)近年來也發(fā)生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產(chǎn)住宅項目精裝修越來越普及，已經(jīng)形成了一套獨特的裝修體系。但是，由于種種原因，仍有一些問題在住宅項目精裝修管理工作中依舊存在并制約著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進步。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)住宅項目；精裝修管理；研究

當(dāng)今社會，人民生活水平逐步提高，人們對自己的住房條件要求也越來越高，于是，房地產(chǎn)市場占據(jù)了很大一部分比例，人們紛紛開始對自己的住宅進行精裝修，因此，較好的精裝修設(shè)計管理對住宅的品質(zhì)起著決定性作用。

1、房地產(chǎn)住宅項目精裝修施工的顯著特點

（1）精裝修住宅項目往往涉及到的專業(yè)層面較多，包括室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、電氣等多項設(shè)計工作；（2）精裝修住宅項目涉及的環(huán)節(jié)較多，需要更加細致的管理與監(jiān)督；（3）精裝修住宅項目需要具備一個全局性、系統(tǒng)性的調(diào)度與管理，對各部門之間的協(xié)調(diào)性有一定的要求。

2、房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理措施

2.1完善精裝修管理機制

精裝修管理中，施工管理人員是精細化工作安排的主要核心，在對其質(zhì)量監(jiān)督過程中，起到了重要的作用。加強對各項裝修工作的三檢制度，不放過每一道施工工藝的質(zhì)量控制，做好數(shù)據(jù)記錄，強化質(zhì)量控制人員的工作素質(zhì)，定期安排培訓(xùn)計劃，最大化實現(xiàn)管理團隊的高效運轉(zhuǎn)，保證施工的質(zhì)量要求。

2.2 精裝修設(shè)計準(zhǔn)備階段

在對精裝修住宅項目進行方案設(shè)計之前，應(yīng)充分做好準(zhǔn)備工作，為設(shè)計精裝修方案打下良好的基礎(chǔ)。首先，應(yīng)借助各渠道對各單位的設(shè)計師資料進行收集和匯總，應(yīng)做到各類型資料的全面、系統(tǒng)，尤其是應(yīng)對所有設(shè)計師的成功案例、擅長風(fēng)格、設(shè)計周期以及收費標(biāo)準(zhǔn)有一個全面的了解；其次，開發(fā)商應(yīng)針對自身精裝修住宅項目的特點來選擇設(shè)計師，應(yīng)充分考慮到自身的預(yù)算情況，選擇最為適合的設(shè)計師，在保證其他施工工作不受影響的前提下盡量提高設(shè)計質(zhì)量和創(chuàng)新程度；最后，開發(fā)商應(yīng)對各設(shè)計單位的成功案例進行一定的參考，應(yīng)充分協(xié)調(diào)好主設(shè)計師與其設(shè)計團隊的溝通與交流，保證設(shè)計工作保質(zhì)、保量、高效的完成，促進整個設(shè)計方案質(zhì)量的提高。

2.3建立質(zhì)量管理體系

建立以項目經(jīng)理責(zé)任制為首的精細化管理制度，從技術(shù)組織、材料選用、質(zhì)量檢測、工種配合以及成品保護等方面完善措施方案，對質(zhì)量的管理力度要體現(xiàn)在精裝修工程的每一項節(jié)點中，做好預(yù)控、監(jiān)督和檢測工作。

（1）設(shè)計質(zhì)量控制。精裝修主要需求裝飾設(shè)計在建筑功能以及結(jié)構(gòu)上是否滿足建筑需求。不同的建筑功能要體現(xiàn)不同的裝修風(fēng)格，在設(shè)計初期要做好精裝修的設(shè)計管理工作，提出合理化的深化設(shè)計方案，避免二次返工，將質(zhì)量隱患扼殺在施工準(zhǔn)備階段。

（2）材料的管理。精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設(shè)備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關(guān)面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質(zhì)，通常大的開發(fā)商都會與行業(yè)內(nèi)知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發(fā)商的利潤最大化。這就對材料申報的節(jié)點以及現(xiàn)場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場施工的節(jié)奏，在相應(yīng)的施工節(jié)點前要保證相關(guān)材料到場；另一方面到現(xiàn)場的材料品質(zhì)真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對現(xiàn)場工程師的專業(yè)能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材料可能會影響工期的材料，開發(fā)商一般會委派施工單位乙供。

（3）施工過程中嚴格的質(zhì)量管理。嚴格執(zhí)行規(guī)范要求的各項檢驗工作，對各類管線、地板木龍骨、吊頂內(nèi)龍骨及基層、墻面預(yù)留孔洞等隱蔽部位要做到核實后再施工。此類隱蔽工程由于比較難觀察，導(dǎo)致此類操作工序常常出現(xiàn)質(zhì)量隱患，監(jiān)理人員必須給予高度的認識。

2.4精裝修設(shè)計監(jiān)督審定階段

精裝修設(shè)計監(jiān)督審定階段同樣是房地產(chǎn)住宅項目精裝修施工中比較重要的一環(huán)，而由于在精裝修過程中，很容易因為各種因素而影響到裝修工作的正常進行，同樣也會導(dǎo)致設(shè)計方案發(fā)生變動。例如，我國許多開發(fā)商在進行精裝修施工作業(yè)時，往往存在主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成已久，但裝修圖尚未完成的現(xiàn)象，不但影響了施工單位的開工時間和招標(biāo)工作的正常進行，還會直接導(dǎo)致整個工程的進度受到影響，給開發(fā)商的利益造成很大影響，因此在進行精裝修施工前，必須對整個施工過程進行整體的控制和協(xié)調(diào)。首先，開發(fā)商應(yīng)對整個工程具備一個系統(tǒng)整體的把控，應(yīng)對各環(huán)節(jié)的施工順序進行合理的排列，保證工程施工的持續(xù)進行，大幅降低在人力方面的浪費；其次，開發(fā)商應(yīng)做好與各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)與溝通，應(yīng)對精裝修施工工作涉及到的裝飾、水電、暖氣、空調(diào)、結(jié)構(gòu)等多個部門進行一個整體的控制，盡量避免在施工過程中各部門之間沖突現(xiàn)象的發(fā)生，同時，應(yīng)根據(jù)精裝修的具體設(shè)計要求對各種設(shè)備進行合理的擺放，如對廚房、衛(wèi)生間各種管道的擺放等，應(yīng)在保證所用功能正常的前提下盡量擴大室內(nèi)面積。

2.5精裝修項目施工階段

對于精裝修項目施工階段來說，由于涉及到的設(shè)備、技術(shù)、人員都較多，因此其管理工作往往存在一定的難度，對此，除了應(yīng)在項目設(shè)計階段和招標(biāo)階段采取一定措施來減少難度外，還應(yīng)該采取有效的控制手段進行控制和監(jiān)督。首先，應(yīng)對各施工隊伍進行一個合理的協(xié)調(diào)，保證工程有序的進行；其次，應(yīng)對施工設(shè)備進行嚴格的管理，尤其是對各類設(shè)備應(yīng)按照實際需要進行擺放；最后，應(yīng)嚴格監(jiān)督施工材料的使用、購買情況，防止發(fā)生不必要的浪費現(xiàn)象。

結(jié)語：

高質(zhì)量的精裝修工作是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方式，在人們對住宅質(zhì)量要求日益提高的今天，我們必須加強對住宅項目精裝修的管理力度，采取更加有利的措施推動其施工質(zhì)量、施工效率的提高。

參考文獻：

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[3]苗國.住宅精裝修工程項目管理與質(zhì)量控制[J].中國科技投資，2012（21）：174.

作者簡介：

龍燕（身份證號碼：43250119891115304

3），1989年11月15日，女，湖南婁底，助理工程師，研究方向：裝修管理。

楊忠明（身份證號碼：5137011981081151

11），1981年8月11號，男，四川德陽，工程師，研究方向：裝修管理。