【摘要】隨著國家的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到廣泛重視，然而，傳統(tǒng)的別墅類房地產(chǎn)價值評估方式已經(jīng)不能滿足其實際發(fā)展需求，應(yīng)當利用現(xiàn)代化評估項目分析方式等對其進行處理，明確評估流程與價格體系，保證自身工作可靠性與有效性，建立專門的管理機制，逐漸提高評估工作水平。

【關(guān)鍵詞】別墅類房地產(chǎn)；價值評估；案例分析

本文主要選擇的是蘇州市開發(fā)區(qū)中某別墅作為評估案例，其中含有較多評估對象與實務(wù)，具有復(fù)雜的特點，在對相關(guān)資料進行搜集整理之后，利用準確的評價方式，反應(yīng)核心地帶房地產(chǎn)的主要價值，在深度分析的情況下，明確評估思路，對其進行全面梳理，保證評估工作質(zhì)量。

1、案例分析

蘇州市開發(fā)區(qū)某別墅價值評估的過程中，已經(jīng)獲得了評估成效，可以為金融機構(gòu)抵押房地產(chǎn)等提供有利的參考資料，主要評估時間為2015年5月，可以根據(jù)現(xiàn)行市場價格等開展相關(guān)評估工作。對于房地產(chǎn)評估而言，最為主要的就是對資產(chǎn)進行評估，將別墅作為主要的評估對象，使用的為市場修正方式，可以利用基準地價分析方式等實施評估工作。在實際評估期間，主要遵循的是《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，并按照《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的內(nèi)容對其進行處理，保證工作可靠性與有效性。在實際評估工作中，評估對象主要為：C區(qū)1號門的建筑物，面積為240平方米，建筑結(jié)構(gòu)為磚混類型，建筑完成時間為2010年6月。同時，還有C區(qū)5門、6門與8門，建筑面積為260平方米、280平方米、310平方米。如表1所示。

2、評估工作原則

第一，遵循法律原則。在評估的過程中，要保證工作合法性，根據(jù)國家法律規(guī)定等，制定完善的評估方案，以便于完成當前各項工作任務(wù)，建立專門的管理機制，滿足當前實際發(fā)展需求[1]。

第二，遵循最佳使用原則。就是在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，保證技術(shù)應(yīng)用效果，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與特點等，建立專門的論證方案，提高評估工作可靠性與有效性，建立先進的管控機制，滿足當前實際處理要求。

第三，遵循替代性原則。在價值評估的過程中，根據(jù)不同房地產(chǎn)類型與情況，對價值進行全面分析。

第四，遵循價值評估實時性原則。在對別墅房地產(chǎn)價值進行評估的過程中，應(yīng)當全面分析房地產(chǎn)市場實際價格波動情況，并根據(jù)相關(guān)結(jié)果，建立專門的價格分析機制，不可以單純對價格進行處理或分析，要根據(jù)相關(guān)要求對實時價格進行分析[2]。

3、別墅類房地產(chǎn)價值評估方式

在對別墅類房地產(chǎn)價值進行評估的過程中，應(yīng)當合理使用市場比較、收益等方式對其進行處理，保證評估工作可靠性與有效性，建立專門的管理機制，逐漸提高評估工作效果。具體方式包括以下幾點：

3.1市場比較方式的應(yīng)用

在應(yīng)用此類方式的過程中，主要是對市場同類房地產(chǎn)交易價格進行分析，搜索相關(guān)數(shù)據(jù)信息，利用直接類比方式，對房地產(chǎn)的價格進行估測，以此提高工作成效。在該評估案例中，主要選擇了類似別墅建筑結(jié)構(gòu)等，對交易方式進行分析，并利用成交價格的對比方式，明確房地產(chǎn)的評估價格范圍，能夠獲取準確的數(shù)據(jù)信息。且在交易價格修正的過程中。

3.2收益法的應(yīng)用

此類方式在實際應(yīng)用的過程中，主要利用預(yù)測評估的方式，明確對象未來收益情況，選擇合適的報酬率對其進行處理，同時，還要明確資本與收益等乘數(shù)信息，以便于科學(xué)使用價值評估方式[3]。

在使用收益法的過程中，第一，要搜集各類資料，包括：收入資料與費用資料、第二，要對潛在毛收入進行全面的估算，保證數(shù)據(jù)信息準確性。第三，要科學(xué)計算有效毛收入，以便于提高估算工作可靠性。第四，要對運營的主要費用進行估算。同時，還要估算凈收益數(shù)據(jù)信息，保證評估工作可靠性。第五，要選擇合適的處理方式，明確資本比率，提高工作效果。在使用收益法的過程中，可以利用以下公式開展計算工作：

，在公式中，V代表的是別墅房地產(chǎn)的主要評估數(shù)據(jù)信息與價值。A代表的是凈收益數(shù)據(jù)信息，Y代表的是資本比率數(shù)據(jù)信息，也就是折現(xiàn)率。

3.3別墅類房地產(chǎn)價值評估流程

在使用價值評估方式的過程中，還要注意其中的各類事項，保證自身工作可靠性與有效性，利用現(xiàn)代化工作方法，全面應(yīng)對當前存在的問題，并制定完善的制度方案，提高自身工作效果。具體表現(xiàn)為以下幾點：

第一，注意事項分析。第一，需要明確工作目的，在市場中搜索類似房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)信息，以便于提高工作效率。第二，要全面明確價值評估對象，以此對其收益情況等進行分析。第三，在評估的過程中，要確定項目依據(jù)，制定完善的管控機制，保證自身工作可靠性與有效性[4]。

第二，起草價值評估委托合同。相關(guān)部門在對別墅類房地產(chǎn)價值進行評估的過程中，應(yīng)當起草相關(guān)委托合同，利用科學(xué)的委托方式，對其進行處理。

第三，制定完善的工作方案。在實際工作中，應(yīng)當明確相關(guān)方案，利用現(xiàn)代化評估形式等，完善工作機制，加大管理工作力度，努力完成當前各項任務(wù)，達到預(yù)期的管理目的。

第四，要搜索各類資料。在搜索資料的過程中，要保證其中包含：類似房地產(chǎn)交易資料、成本資料、收益數(shù)據(jù)信息等，以便于開展價值評估等工作。同時，還要含有價值評估對象發(fā)展狀況的資料，提高自身工作成效[5]。

結(jié)語：

根據(jù)上述案例的分析可以得知，在對別墅類房地產(chǎn)進行價值評估的過程中，需要合理使用對比方式與收益方式開展相關(guān)工作，根據(jù)國家法律規(guī)定，明確評估對象，做好資料搜集工作，保證評估數(shù)據(jù)的準確性。

參考文獻：

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