【摘要】本文從實踐出發(fā)，對拆遷安置房政府回購模式的優(yōu)劣進行綜合分析后，探討了在價格形成機制及工程綜合管理等方面可以加以完善之處。

【關鍵詞】安置房；回購；思路

目前在部分地區(qū)，通過采取回購模式，以土地有償出讓的形式引入房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）實施拆遷安置房的建設全過程管理，同時政府部門對建設過程中的重點內容進行監(jiān)督。該模式具有以下三方面的優(yōu)勢：

1、解決安置房單獨產權問題

通過開發(fā)企業(yè)的市場化運作，能妥善解決每套拆遷安置房的單獨產權問題，為拆遷安置戶的后期市場化交易掃清障礙，避免了無法過戶情況下擅自交易帶來的法律、財產及社會風險，解決了政府社會管理工作中的一個隱患。目前一些原為劃撥土地，實質已建設完畢，后期以該種模式完善手續(xù)的，主要也是為達到該目標。

2、符合向社會購買服務的趨勢

通過政府回購開發(fā)企業(yè)的產品，相關前期報批、建設管理、分配安置及后期維護等工作均由開發(fā)企業(yè)等社會機構提供，法律關系清晰、職責分工明確，減少了政府自身組建管理班子及承擔無限責任的壓力，符合黨的十八屆三中全會明確提出的要推廣政府購買服務的總體方向。

3、有利于懲防體系建設

工程建設領域歷來是腐敗高發(fā)的領域，通過將工程建設管理交由開發(fā)企業(yè)承擔，一定程度上切斷了國家工作人員和施工單位之間的聯(lián)系，有利于政府機關內部懲防體系建設和對工作人員的保護，同時通過進一步明確前期價格形成機制，控制國家工作人員對工程建設的參與度和自由裁量權，可以進一步提升各級實施回購模式的規(guī)范性。

但在優(yōu)勢以外，也必須看到該模式中存在的一些問題：

1、前期準備方面

（1）前期拆遷工作不到位導致建設成本不必要的增加?；刭從Ｊ绞鞘袌龌\作，能采用這種模式的前提是土地指標已得到解決，由于引入了開發(fā)企業(yè)，法律關系更為明確。有極少數(shù)項目存在釘子戶現(xiàn)象，如因拆遷問題未得到妥善解決而影響施工，除增加過渡費和對施工單位進行補償之外，還將增加開發(fā)企業(yè)的索賠問題，導致政府建設成本的不必要增加。

（2）前期設計論證工作不夠充分致使變更成本難以控制。由于回購模式下的拆遷安置房建設僅有設計圖紙、建設意見書而沒有確定的工程量清單，政府部門與開發(fā)企業(yè)簽訂的協(xié)議中對建設內容往往不夠細化，而在發(fā)生政策性調整或政府部門提出的變更時，對回購價的調整不同于普通的招標工程，由于缺少投標報價，并且在建設過程中開發(fā)企業(yè)實質上處于壟斷地位，使得變更的成本控制更為復雜。

（3）前期審批流程效率不高增加了安置成本。通過購買服務，由開發(fā)企業(yè)負責前期報批手續(xù)，雖然減少了政府人力成本，但帶來了開發(fā)企業(yè)在審批環(huán)節(jié)上的較多時間耗費，增加了安置過渡費。

2、回購價格形成機制方面

（1）土建測算成本價格差異較大，定價機制缺乏外部監(jiān)督。目前政府對工程成本價格的測算，主要是委托社會中介機構編制工程量預算清單，從而形成政府部門的測算成本，相當于工程招標中的標底，但該測算成本是否需進行讓利尚不統(tǒng)一，并且該測算成本不經過政府招投標管理部門的審查，難以避免社會中介機構的技術錯誤和質量風險，也無法有效控制鎮(zhèn)級政府或政府部門的主觀影響；另外也有采用在開發(fā)企業(yè)整體摘牌取得的開發(fā)用地中占用一部分土地（價格相同）建設拆遷安置房并進行回購的模式，該模式與整體建設和整體回購模式有所不同，出現(xiàn)土建測算成本相對于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)較低，而政府回購價相對較高的情況，雖有較高土地成本的影響，但該模式也需給予特別關注。

（2）中介服務價格未嚴格按規(guī)定執(zhí)行。部分地區(qū)在中介服務價格上會預先確定標準，但由于存在市場行為，實際執(zhí)行中可能存在差異，該差異如何調整存在爭議。

（3）部分水電氣等配套工程建設費遭遇行業(yè)壟斷。由開發(fā)企業(yè)分別與公用事業(yè)、供電、燃氣等簽訂工程建設合同，可能遭遇行業(yè)壟斷，開發(fā)企業(yè)與相關單位簽約時還存在談判情況，導致實際價格與政府指導價格不一致。

（4）財務成本及開發(fā)利潤計取標準不一。在實際成本測算中，存在不計財務成本及開發(fā)利潤，或者按總造價計算財務成本的情況，且財務成本的比率一般未有明確界定，彈性空間較大。此外，企業(yè)開發(fā)利潤是以房屋回購總價為基數(shù)計入成本，回購價越高，企業(yè)開發(fā)利潤越大，無形中增加了政府回購成本。

3、實施中的價格調整方面

（1） 土地測算單價與土地掛牌成交單價之間差值調整問題。目前關于回購價是否根據土地測算單價與土地掛牌成交單價之間差值進行調整的問題，一般不作調整，而土地掛牌成交單價普遍存在超出土地測算單價的情況，該情況實質是占用開發(fā)企業(yè)資金，壓縮開發(fā)企業(yè)利潤空間，遇到市場行情嚴重波動超出開發(fā)企業(yè)承受范圍時，如果無法在土建施工中取得合理利潤，可能影響項目整體推進，或者即使推進，難免存在偷工減料問題，影響工程質量。

（2）施工過程中人工工資、主材價格調整問題。安置房建設周期受到各方面配套條件的限制、出現(xiàn)高層和小高層類拆遷安置房的實際情況，施工周期可能較長，目前對施工期間的人工工資政策性調整及主材價格波動是否調整回購價，不同地區(qū)執(zhí)行情況不一，調整則會直接影響合同約定的回購價，不調整則在人工工資、主材價格大幅度上漲的時候直接影響工程進度和工程質量。

另外，政府部門委托社會中介機構編制的工程量清單僅是內部測算依據，并不對外公開，也不是和開發(fā)企業(yè)簽約的法律依據，同時開發(fā)企業(yè)的成本測算也僅是其內部衡量項目利潤水平的參考，并不需要得到政府的認可，這和通常的工程招標工程量清單有本質的區(qū)別，在這個前提下，人工工資、主材價格其實是缺少一個雙方共同認可的調整基礎的，目前相關政策性調整文件并不適用于該類項目。

（3）深基坑圍護、樁基等隱蔽工程造價調整問題。鑒于實際情況，拆遷安置房建安成本一般不考慮樁基成本，未明確深基坑圍護的內容，而在實際操作中，深基坑圍護、樁基工程等是否影響回購價也并不一致。

另外，隨著高層、小高層類拆遷安置房的出現(xiàn)，存在電梯等成本測算時難以準確估價的問題，由于其使用性能對安置戶使用安全影響較大，開發(fā)企業(yè)過度壓低成本存在較大安全隱患。

針對上述問題，提出以下完善回購模式的相關建議：

1、加強源頭控制，充分做好前期準備工作

采用回購模式建設的拆遷安置房項目，應盡量確保凈地交付，避免由開發(fā)企業(yè)實施拆遷的工作難度，提高拆遷效率，減少不必要增加的拆遷成本；各單位應特別注意對建設內容的前期充分論證，對市政、亮化、綠化等后期工程做好規(guī)劃，細化設計圖紙、建設條件意見書的相關內容，建設過程中控制主觀變更，嚴格控制變更審批流程，從而切實減少對回購價的調整；政府相關部門應對該類項目提供更大支持，為達到拆遷安置“零過渡”的目標要求，在拆遷安置房“兩證”審批流程上還需進一步提高效率，從而進一步解決拆遷安置房“兩證”審批進度與工程建設需要之間的矛盾。

2、出臺相關項目成本控制意見，建立回購定價機制

①對于工程成本的控制，建議可由招投標管理部門對工程成本進行審查，并對工程成本是否讓利及讓利率形成統(tǒng)一意見；此外，審計組認為該類項目尤其應做到成本單獨核算，防止開發(fā)企業(yè)將其商品房的一些成本（如不同標準的建筑成本、市政配套、綠化、廣告成本等）分攤到拆遷安置房中，從而提高拆遷安置房工程成本的可能性。

②對于中介服務價格問題，應根據相關要求，由相關的行業(yè)主管部門采取入圍招標方式，通過充分競爭，確定提供服務的中介機構和收費標準。另外，由于監(jiān)理參與工程建設全過程，目前對監(jiān)理單位的委托有政府委托和開發(fā)企業(yè)委托兩種形式，從便于政府對項目建設的宏觀管理角度出發(fā)，監(jiān)理由政府直接委托為宜，費用不經過開發(fā)企業(yè)。

③對于水電氣等配套工程建設費，建議應由市主管部門與相關單位以協(xié)議形式確定收費標準，改變以往的僅由開發(fā)企業(yè)進行分散簽約的形式，從而有效控制造價。

④對于財務成本及開發(fā)利潤，建議應細化明確財務成本相關費率標準，同時國土資源部門應在審查測算成本時統(tǒng)一表格內容，做到費率統(tǒng)一、不遺漏、不額外增加項目。

3、慎重對待價格調整因素，有效解決提高工程質量與合理控制工程造價之間的矛盾

對于土地測算單價與土地掛牌成交單價之間差值，施工過程中人工工資、主材價格的波動，深基坑圍護、樁基等隱蔽工程對回購價的調整問題，其實質都是影響開發(fā)企業(yè)投標時的預期利潤，對于有經驗的開發(fā)企業(yè)，應在摘牌前明確提示其充分考慮在發(fā)生不利情況時的成本和風險，同時本著有利于工程建設的原則，如何在控制成本的同時確保施工質量，對相關問題應慎重研究、分析和決策，例如：在缺少雙方認可的工程量清單的情況下，如何在主材價格大幅波動的特殊時期調整回購價格，應事先確定可行、合理的計算方法。

對電梯等重要設備，建議在回購協(xié)議中明確其市場價變動對回購價的影響，或者采取政府采購的形式，由政府作為甲供設備提供給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)可收取一定比率的配合管理費。