【摘要】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是市場化的必然趨勢，是一個長期優(yōu)化的過程，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)該遵循服務(wù)第一、快捷使用、循序漸進的三項原則，加強人員培訓(xùn)的同時，出臺相關(guān)法律法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進行監(jiān)督和優(yōu)化，發(fā)現(xiàn)問題并及時解決問題，改善當前不動產(chǎn)登記多頭管理的混亂局面，從而優(yōu)化我國不動產(chǎn)登記的工作環(huán)境，促進我國不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一化、有序化，促進社會不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確化的同時保障公民利益和社會公平。這對于普通公民、政府相關(guān)部門甚至整個社會而言，都具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；登記工作；人員管理

1、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的困難

1.1登記審查義務(wù)履行不完善

從各國在進行不動產(chǎn)登記審查時采取的方法來看，無非有兩種，即形式主義和實質(zhì)主義，但是我國的《物權(quán)法》對審查的過程只是進行了簡單的規(guī)定，而對于在實際工作中如何落實確沒有詳細的說明，致使相關(guān)部門的職責(zé)不清，所以在具體的登記過程中，相關(guān)人員對于這一工作并沒有認真對待，導(dǎo)致一些錯誤登記的情況時有發(fā)生，使權(quán)利人的利益得不到有效地保障；同時隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，不動產(chǎn)登記活動越來越多，而在我國還沒有建立起完善的誠信體系，所以在具體的登記過程中出現(xiàn)了大量的假冒偽劣情況。

1.2登記人員專業(yè)素質(zhì)不足

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中重要的一環(huán)即為登記審查制度，審查過程嚴格且審查程序復(fù)雜，分散登記的過程各個不同登記部門之間采取各個不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，每個登記程序的人員只需要掌握該程序的處理方法即可，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記則截然不同，需要員工掌握不動產(chǎn)登記全部過程的完整處理方法和措施，要求掌握的專業(yè)技能更加全面，且要求掌握的專業(yè)知識也更加廣闊。登記人員的專業(yè)素質(zhì)如何提高，專業(yè)技能如何得到培訓(xùn)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的基礎(chǔ)，但我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅缺少綜合性的人才輸入，而且缺少能夠提供培訓(xùn)和提升的途徑。

1.3工作結(jié)構(gòu)比較分散，工作效率不高

現(xiàn)在，我國對不動產(chǎn)進行登記的機構(gòu)是比較分散的，而且工作的效率不高。這主要是由于我國不動產(chǎn)登記的范圍是比較廣的，而且登記的種類是比較多的，并且由于我國的疆域是比較廣的，不同的地域的土地不動產(chǎn)的登記是給土地行政部門的工作是帶來很大的困難的，而且在實際工作的過程中也容易出現(xiàn)各種問題。

1.4不動產(chǎn)交易與登記部門職責(zé)后續(xù)銜接出現(xiàn)障礙

不動產(chǎn)登記全面改革后，房產(chǎn)管理部門負責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)不動產(chǎn)登記，原來由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化的流程被劃分成交易、登記兩塊，意味著群眾辦理交易、抵押等事務(wù)必須兩頭跑，如果交易審核有異議，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦證就會卡殼。河南省鄭州市從2016年8月25日正式啟動不動產(chǎn)登記以來，到9月21日，近一個月的時間里，河南省鄭州市全市不動產(chǎn)登記中心僅發(fā)出了42份不動產(chǎn)權(quán)證書和47份抵押證明，有5，174件卷宗積壓，特別是二手房交易嚴重受阻，多次出現(xiàn)“買房人得不到房、賣房人得不到錢”的尷尬局面。原因在于不動產(chǎn)登記中心依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條“要求申請人在進行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當提交相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書?！币笕罕娫谏觐I(lǐng)不動產(chǎn)權(quán)證時必須提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書的原件。而房管局在辦理二手房交易登記時，則要求收回舊的房產(chǎn)證。理由也很充分，要確保房屋交易的安全，防止“一房二賣”、辦理抵押等風(fēng)險。于是房管部門、國土部門的“房本之爭”，讓鄭州市二手房交易一度陷入僵局。全國各地此類情況并不少見。

1.5不動產(chǎn)登記檔案的移交問題

在實際工作中，存在著不動產(chǎn)登記檔案在各部門之間移交程序繁瑣、移交時間過長、甚至在移交過程中資料損壞的問題。同時，在不動產(chǎn)登記檔案的移交過程中，各個環(huán)節(jié)沒有相應(yīng)的責(zé)任人，造成不動產(chǎn)登記檔案移交時間冗余，各部門銜接困難，管理責(zé)任落實不到位的情況。只有實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案在各部門之間的順利移交，才能更好地進行不動產(chǎn)登記工作。

2、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的對策性建議

2.1加強登記人員培訓(xùn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展首先應(yīng)該明確部門的工作責(zé)任，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，改變以往多部門共同負責(zé)、多頭管理的混亂局面，淡化登記機構(gòu)的行政管理理念，增加為公眾提供服務(wù)的工作態(tài)度和工作職能。在政府部門的各登記人員間必須明確這一工作的服務(wù)職責(zé)，明確在促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，登記人員必須明確的義務(wù)和責(zé)任。加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員工作技能的全面化、綜合化培養(yǎng)，提高登記人員的綜合素質(zhì)，加強各級專業(yè)技能和專業(yè)知識的培養(yǎng)和技術(shù)開發(fā)。

2.2簡化不動產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)，提高工作的效率

由于我國對不動產(chǎn)的登記是以分別登記為主的，所以不動產(chǎn)登記的結(jié)構(gòu)是比較多的，而且對于一些不動產(chǎn)登記結(jié)構(gòu)的職能的劃分是不明確的，這就使得工作的效率是比較低的，所以我們要對不動產(chǎn)的登記制度進行改革，簡化不動產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)。我們在簡化不動產(chǎn)登記的環(huán)節(jié)的時候，首先是要借鑒國內(nèi)外不動產(chǎn)登記制度的進行改革的優(yōu)秀經(jīng)驗，然后還要不斷的結(jié)合我國不動產(chǎn)登記工作的實際的需要將一些環(huán)節(jié)進行簡化和完善，這樣才能夠大大的提高了工作效率。

2.3加強不動產(chǎn)登記工作監(jiān)督

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的監(jiān)督一方面來自立法、司法機構(gòu)的審查監(jiān)督，在完善了相關(guān)法律法規(guī)和條例以后，為統(tǒng)一登記工作提供法律強制性保障。與此同時，為了減少個人私利而產(chǎn)生的錯誤登記行為，在登記機構(gòu)內(nèi)部人員間，應(yīng)該建立相互監(jiān)督的機制，完善獎懲制度，避免錯誤產(chǎn)生。有關(guān)部門可以定期展開抽查工作，對不動產(chǎn)登記工作人員實行嚴格的挑選和淘汰制度，以季度或年度工作情況進行評判，對涉及違法違紀行為的工作人員實施嚴格的懲罰制度。

2.4開放不動產(chǎn)登記部門公眾信息平臺

隨著信息化的發(fā)展以及社會的進步，人們的生活和工作節(jié)奏都在加快。如何更好地服務(wù)于公民，需要我國的不動產(chǎn)登記部門不斷進行反思。開放的不動產(chǎn)登記部門公眾信息平臺，可以保證使用者全天候、不限時間、不限次數(shù)地查詢不動產(chǎn)登記部門發(fā)布的信息，同時可以減少不動產(chǎn)登記部門前臺的大量答疑時間，提高工作效率。同時，在開放公眾信息平臺的同時，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)該注意平臺的維護問題，及時發(fā)布相關(guān)的法律法規(guī)、信息動態(tài)，以便于該公眾平臺可以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2.5制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案移交方案

各級國土資源部門應(yīng)該會同各相關(guān)部門，共同對移交不動產(chǎn)登記檔案資料的過程以及時間進行梳理，在各移交環(huán)節(jié)指定相關(guān)專業(yè)人員對不動產(chǎn)登記檔案的移交負責(zé)，落實并記錄每一個移交環(huán)節(jié)的移交責(zé)任與責(zé)任人，確保不動產(chǎn)登記檔案資料在移交過程中的完整性，為公民負責(zé)，為不動產(chǎn)登記工作的順利開展提供保障。

2.6統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

為了使國家實行的不動產(chǎn)登記可以充分發(fā)揮其真正的作用，提高相關(guān)業(yè)務(wù)的效率和質(zhì)量，應(yīng)該將不動產(chǎn)機關(guān)進行合理的統(tǒng)一，打破原來的多頭管理局面，建立起具有行政管理權(quán)利的相對獨立的部門，使其更具威信力，從我國目前對不動產(chǎn)的管理情況來分析，應(yīng)該將土地管理部門作為專門的登記機關(guān)，將其它機關(guān)的此項權(quán)利取消，主要原因是由于我國的不動產(chǎn)基本上都是建立在以土地為前提的基礎(chǔ)上的，通常是指建立在土地上的房屋，而且土地登記部門本身就屬于國家的行政機關(guān)，只要在其現(xiàn)行權(quán)利的基礎(chǔ)上進一步擴大其管理權(quán)限，就可以完成此項任務(wù)，這也體現(xiàn)了對國家資源的充分利用。

2.7不動產(chǎn)登記部門應(yīng)該及時公開不動產(chǎn)登記信息

我國的相關(guān)法律中，并沒有明確指出對公民的不動產(chǎn)信息是否需要公開這個問題。因此，雖然在不動產(chǎn)登記制度中有提到對不動產(chǎn)登記信息應(yīng)該進行公示和公信，但是在實際執(zhí)行過程中，由于我國法律與不動產(chǎn)登記制度之間銜接的問題，導(dǎo)致不動產(chǎn)的信息公開始終流于文字，未得到實際的執(zhí)行。因此，為了更好地體現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度中公信與公示這兩個基本原則，簡化公民在進行不動產(chǎn)查詢過程中的繁瑣步驟，使我國全社會的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況處于公開透明狀態(tài)，應(yīng)當在相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定對不動產(chǎn)登記信息的公信與公示原則，改變傳統(tǒng)的不動產(chǎn)不予公開現(xiàn)象。對不動產(chǎn)登記信息進行公開有利于保護我國公民的不動產(chǎn)所有權(quán)，同時，對不動產(chǎn)登記信息進行公開，可以有效防止不動產(chǎn)交易的腐敗，有效降低權(quán)錢交易的現(xiàn)象。

結(jié)論：

不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的核心環(huán)節(jié)。自實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，解決了房地分設(shè)時存在的弊病與問題，更好地維護了房地產(chǎn)權(quán)人的合法利益，規(guī)范了房地產(chǎn)使用、管理秩序，促進了經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定。但由于近年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)都較之以往有了較大變化，而不動產(chǎn)登記中的一些法規(guī)、技術(shù)和規(guī)范制訂相對滯后，這也給不動產(chǎn)登記帶來新問題。

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